作者：肖莉

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目管理是按照客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律進(jìn)行有效地計(jì)劃、組織、控制、協(xié)調(diào)的系統(tǒng)管理活動(dòng)，其最終目標(biāo)是追求經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。本文簡(jiǎn)要闡述了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的特點(diǎn)，并對(duì)其管理模式風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，探究出加強(qiáng)管理的對(duì)策，推動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目健康有序。

隨著中國(guó)改革開放的深入以及經(jīng)濟(jì)的不斷健康的發(fā)展，作為是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要組成部分，其成長(zhǎng)與發(fā)展對(duì)當(dāng)代社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著舉足輕重的推動(dòng)作用的房地產(chǎn)業(yè)，其行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)、市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，提高產(chǎn)品的自身競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，即提高品質(zhì)、提高服務(wù)質(zhì)量顯得越來(lái)越重要，達(dá)到這一目標(biāo)的重要手段之一就是“項(xiàng)目管理”，這是以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為最終目的，開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程應(yīng)按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。

1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的模式與特點(diǎn)

1.1設(shè)計(jì)招標(biāo)建設(shè)模式

設(shè)計(jì)招標(biāo)建設(shè)模式是一種傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式，也是目前國(guó)內(nèi)使用最為普遍的模式。這種模式是按照傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)模式進(jìn)行管理，即開發(fā)商委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行前期設(shè)計(jì)，而后通過(guò)競(jìng)標(biāo)的方式選擇承包商，最后選擇監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目監(jiān)理。這種模式的優(yōu)點(diǎn)在于可以有效節(jié)約資金，同時(shí)能夠?qū)こ探ㄔO(shè)進(jìn)行控制。通過(guò)競(jìng)標(biāo)的方式選擇承包商不僅可以選擇資質(zhì)好的企業(yè)進(jìn)行建設(shè)，還可以大大降低成本。此外，設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、監(jiān)理機(jī)構(gòu)的選擇也有一定的自主性，可以完全滿足企業(yè)的個(gè)性化要求。而這種模式的弊端在于必須按流程進(jìn)行，待設(shè)計(jì)階段完成后方能進(jìn)入招標(biāo)階段，依此類推，工程建設(shè)進(jìn)展較慢。此外，這種模式的相關(guān)責(zé)任劃分也不甚明確。

1.2代理型模式

代理型模式是指開發(fā)商選擇專業(yè)的代理人代替其監(jiān)督設(shè)計(jì)方、建設(shè)方和監(jiān)理方。代理人為開發(fā)商提供全程或者某階段的代理服務(wù)，全權(quán)代表開發(fā)商協(xié)調(diào)與各方的關(guān)系。一般而言，代理人的報(bào)酬是固定酬金和管理費(fèi)。這種模式的優(yōu)點(diǎn)在于能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)有效縮短工程建設(shè)時(shí)間，從而節(jié)約資金。同時(shí)，開發(fā)商可以自主選擇代理人進(jìn)行管理，其自主性得到大大增強(qiáng)，可以滿足其對(duì)管理與技術(shù)的專業(yè)需求。當(dāng)然，這種模式的缺點(diǎn)也很明顯，即代理人不能保證工程進(jìn)度，也不能保證建設(shè)成本。項(xiàng)目管理的優(yōu)劣全取決于代理人的盡心程度，開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)有所增大。

1.3經(jīng)理人型模式

在經(jīng)理人型模式中，開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目管理前，選擇專業(yè)經(jīng)理人幫助其進(jìn)行項(xiàng)目前期管理，并負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程管理。經(jīng)理人可以根據(jù)開發(fā)商的要求，自行設(shè)計(jì)管理模式進(jìn)行管理。開發(fā)商與經(jīng)理人簽訂合同，經(jīng)理人對(duì)開發(fā)商負(fù)責(zé)，開發(fā)商可以在建設(shè)中調(diào)整要求，其擁有較大的自主權(quán)。這種模式可以有效縮短建設(shè)時(shí)間，降低開發(fā)成本，控制工程進(jìn)度，但相對(duì)而言，由于具有一定的不確定性，所以造價(jià)較高，經(jīng)理人選擇較為不易。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式風(fēng)險(xiǎn)

2.1項(xiàng)目質(zhì)量管理風(fēng)險(xiǎn)

質(zhì)量管理的風(fēng)險(xiǎn)是目前大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)所普遍面臨的問題，在我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，多數(shù)項(xiàng)目采用的是項(xiàng)目承包制，這就給許多資質(zhì)不好、水平不高的建設(shè)方提供了許多便利，也使項(xiàng)目建設(shè)中的風(fēng)險(xiǎn)和隱患大大增多。此外，當(dāng)下國(guó)內(nèi)很多從事建設(shè)行業(yè)工作的工人都來(lái)自于農(nóng)村，不僅沒有接受過(guò)高校的正規(guī)教育，也沒有接受過(guò)技術(shù)院校的技能教育，文化水平和技術(shù)水平都有所欠缺，而一些項(xiàng)目管理者也缺乏相關(guān)的管理資質(zhì)，如建造師、建筑師等，所以，工程項(xiàng)目的管理質(zhì)量有所下降，無(wú)法有效把控工程的建設(shè)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)，安全事故頻頻發(fā)生。

2.2項(xiàng)目管理制度風(fēng)險(xiǎn)

盡管近十年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，但是房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理制度仍然沒有得到有效完善，許多房地產(chǎn)項(xiàng)目管理制度不健全，項(xiàng)目管理執(zhí)行缺位。從現(xiàn)行的管理制度看，當(dāng)前的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理制度無(wú)法有效支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，尤其是在國(guó)家宏觀調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于項(xiàng)目的精細(xì)化管理要求越來(lái)越高，有所缺失的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理制度不能有效滿足項(xiàng)目日常管理的需要，難以適應(yīng)如今風(fēng)險(xiǎn)頻出的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理現(xiàn)狀。也正是由于缺乏適用的項(xiàng)目管理制度，所以在項(xiàng)目的管理上存在較為嚴(yán)重的缺位現(xiàn)象，使一些規(guī)章制度無(wú)法得到有效的執(zhí)行，這嚴(yán)重影響了我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的良好發(fā)展。

2.3項(xiàng)目合同管理風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前，國(guó)內(nèi)的建筑市場(chǎng)發(fā)展并不成熟，各種建設(shè)方、承包商良莠不齊，資質(zhì)條件不能滿足開發(fā)商的建設(shè)要求。然而，正是在這樣的環(huán)境里，競(jìng)爭(zhēng)仍十分激烈。由于受到宏觀調(diào)控的影響，開發(fā)商為了降低成本、提高利潤(rùn)，而強(qiáng)行將自身風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)不平等合同轉(zhuǎn)嫁給建設(shè)方、承包商以謀求用最小的成本實(shí)現(xiàn)效益的最大化。

而建設(shè)方和承包商為了獲得工程的承包權(quán)，在接受合同的同時(shí)，會(huì)選擇將項(xiàng)目工程非法轉(zhuǎn)包、分包甚至降低工程質(zhì)量偷工減料等，這會(huì)給項(xiàng)目的管理帶來(lái)巨大的問題和矛盾，也會(huì)使項(xiàng)目的建設(shè)與管理形成許多風(fēng)險(xiǎn)和隱患。

2.4項(xiàng)目人員管理風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目管理的人才隊(duì)伍是項(xiàng)目管理的核心，只有擁有一支強(qiáng)大有力的項(xiàng)目人才管理隊(duì)伍才能有效加強(qiáng)項(xiàng)目管理，提升管理質(zhì)量。然而，目前房地產(chǎn)項(xiàng)目管理人才隊(duì)伍嚴(yán)重缺乏，專業(yè)人才并不均衡，人才隊(duì)伍統(tǒng)籌分配也有欠合理。在一般的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，缺少專業(yè)水平高、工作技能強(qiáng)、管理經(jīng)驗(yàn)豐富的一線管理人員已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。此外，管理人員素質(zhì)低下、專業(yè)不對(duì)口也是日常項(xiàng)目管理中頻頻出現(xiàn)的問題，這些問題已經(jīng)嚴(yán)重影響了我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理與發(fā)展。例如，對(duì)于多數(shù)國(guó)有大型房地產(chǎn)企業(yè)，雖然其總量已經(jīng)得到明顯發(fā)展，但是在其下屬企業(yè)、下屬項(xiàng)目的管理上，仍缺少獨(dú)立的項(xiàng)目管理人員，普遍存在著各公司、各項(xiàng)目規(guī)模小，專業(yè)人才稀缺，管理人員一崗多職、兼職過(guò)多的現(xiàn)象。此外，國(guó)有企業(yè)在培訓(xùn)、激勵(lì)機(jī)制等方面也有所欠缺，缺少專門從事人才隊(duì)伍管理和項(xiàng)目管理的人才，無(wú)法對(duì)項(xiàng)目管理的全過(guò)程派駐專門的管理人才，從而也很難提升項(xiàng)目全過(guò)程管理的水平與質(zhì)量。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的對(duì)策

3.1因地制宜，重視基礎(chǔ)管理和動(dòng)態(tài)管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理存在一定的共性，同時(shí)又兼具其自身的特點(diǎn)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)與管理過(guò)程中，要充分認(rèn)識(shí)每個(gè)項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，準(zhǔn)確把握項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)，熟悉和掌握項(xiàng)目所處的環(huán)境、地點(diǎn)、時(shí)間等條件以及建設(shè)方或承包商的建設(shè)水平，從而因地制宜地通過(guò)科學(xué)、合理、合適的管理方法進(jìn)行針對(duì)性管理，使科學(xué)管理貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的始終，從而有效提升建設(shè)效率，減少建設(shè)成本，提高管理水平，降低風(fēng)險(xiǎn)隱患。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理還可以積極發(fā)揮新媒體媒介、大數(shù)據(jù)技術(shù)和云計(jì)算技術(shù)的作用，通過(guò)新媒體媒介實(shí)時(shí)監(jiān)控掌握項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)程，通過(guò)大數(shù)據(jù)技術(shù)采集這些監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，并使用云計(jì)算技術(shù)對(duì)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行分析匯總，從而有針對(duì)性地解決在建設(shè)過(guò)程中遇到的問題，查漏補(bǔ)缺，使項(xiàng)目建設(shè)更加順利。此外，在項(xiàng)目的管理中，還要積極發(fā)揮基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的作用，如企業(yè)的ERP管理系統(tǒng)等，通過(guò)對(duì)建設(shè)材料等的動(dòng)態(tài)監(jiān)控、計(jì)量監(jiān)控，實(shí)現(xiàn)全方位、多層次、全過(guò)程的動(dòng)態(tài)監(jiān)控，從而使現(xiàn)代項(xiàng)目管理理念在日常的項(xiàng)目建設(shè)管理中發(fā)揮應(yīng)有的作用。

3.2加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)法律法規(guī)建設(shè)

近年來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)商為了追求利益最大化，無(wú)視法律法規(guī)的束縛，為了降低成本無(wú)所不用其極，對(duì)項(xiàng)目的正常管理產(chǎn)生了極其惡劣的影響。無(wú)論是在房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)、投資、設(shè)計(jì)、建設(shè)還是監(jiān)理領(lǐng)域，各種違規(guī)操作現(xiàn)象比比皆是。如建設(shè)項(xiàng)目不報(bào)批報(bào)建，肆意將承包項(xiàng)目違規(guī)分包、拆包，采用不符合要求的建筑材料進(jìn)行建設(shè)等，這些都大大增加了房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，使各種問題頻頻出現(xiàn)，這些也成為影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巨大障礙。開發(fā)商與建設(shè)者之所以敢于這么做，其主要原因之一即我國(guó)在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的法律法規(guī)與制度建設(shè)方面還有所欠缺，缺少成體系的相關(guān)法規(guī)制度。也正因?yàn)槿绱?，?guó)內(nèi)對(duì)于項(xiàng)目管理的監(jiān)管也出現(xiàn)了缺位，沒有法律條文的支持，監(jiān)管成了無(wú)土之木，沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用。因此，要切實(shí)制定全面完善的法律法規(guī)，規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目管理。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目管理偏重實(shí)務(wù)，所以在政策的制定過(guò)程中，要積極考慮法規(guī)條文落實(shí)的現(xiàn)實(shí)性，避免出現(xiàn)界定模糊的現(xiàn)象，使房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的全過(guò)程落在陽(yáng)光監(jiān)管之下，這樣才能徹底杜絕各種違規(guī)現(xiàn)象，使項(xiàng)目管理回歸應(yīng)有之義。

3.3加強(qiáng)人才培訓(xùn)與激勵(lì)

當(dāng)前，國(guó)內(nèi)的大型房地產(chǎn)企業(yè)雖然總體上人才隊(duì)伍龐大，人才儲(chǔ)備充足，但是對(duì)于其實(shí)際開發(fā)與建設(shè)的體量而言，仍有所欠缺。正如上文所述，在其下屬公司和項(xiàng)目中，各種人才缺乏，使項(xiàng)目精細(xì)化管理流于表面。因此，必須通過(guò)體制機(jī)制幫助國(guó)內(nèi)企業(yè)加強(qiáng)人才隊(duì)伍建設(shè)，提升項(xiàng)目管理人員的現(xiàn)代化管理水平。對(duì)于企業(yè)而言，首先要加強(qiáng)對(duì)人才隊(duì)伍的培訓(xùn)力度，加大培訓(xùn)資金的投入力度，積極完善培訓(xùn)形式，拓展培訓(xùn)內(nèi)容，針對(duì)企業(yè)人才隊(duì)伍建設(shè)的現(xiàn)狀，有針對(duì)性地開展專題培訓(xùn)，切實(shí)提高人才隊(duì)伍水平。房地產(chǎn)行業(yè)的人才流動(dòng)性較強(qiáng)，企業(yè)要想擁有一支穩(wěn)定高效的人才隊(duì)伍，就要切實(shí)保障人才的福利待遇。對(duì)于一些骨干人才、核心人才，要加大激勵(lì)力度，對(duì)于一些青年人才、技能人才要加大扶持力度，設(shè)計(jì)形成一條完整的人才晉升通道，使人才能夠有充分的成長(zhǎng)空間。只有做好專業(yè)管理人才的儲(chǔ)備與培訓(xùn)，才能更好地提升項(xiàng)目管理水平與能級(jí)，使企業(yè)的項(xiàng)目管理邁上一個(gè)更高的臺(tái)階。

3.4建立健全項(xiàng)目合同管理制度

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的風(fēng)險(xiǎn)貫穿于項(xiàng)目管理的全過(guò)程。所以要加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理、降低管理風(fēng)險(xiǎn)，首先要對(duì)每個(gè)管理環(huán)節(jié)進(jìn)行精細(xì)化管理，尤其是在合同的簽訂上，要做到責(zé)任細(xì)化、責(zé)任明確，使每個(gè)環(huán)節(jié)的管理責(zé)任都有據(jù)可查，切實(shí)將承包商和建設(shè)者的權(quán)利義務(wù)予以一一明確，從而降低在建設(shè)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，減少建設(shè)的隱患。

4.結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是保障產(chǎn)品品質(zhì)、達(dá)到股東投資效益目標(biāo)的基本保證，既包括人、財(cái)、物等的管理，也包括進(jìn)度、質(zhì)量、成本、采購(gòu)、合同等的管理。面對(duì)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)商必須建立適合自己企業(yè)發(fā)展的組織管理模式及項(xiàng)目管理機(jī)制，打造高效的管理團(tuán)隊(duì)，幫助企業(yè)獲得更好的收益，使企業(yè)得到長(zhǎng)足的發(fā)展。