要說今年地產(chǎn)圈最火的是什么，代建無出其外。
在今年各大房企中期業(yè)績會上，所有管理層都在談“穿越周期”之時，代建業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略布局同樣被廣泛提及。在傳統(tǒng)地產(chǎn)下行時，被忽視已久的代建，突然站到了臺前，由過去的雞肋搖身一變成了香餑餑，成為人人稱道的新藍(lán)海。
這中間，發(fā)生了什么？
入局：儲糧越冬
房企“扎堆”進(jìn)入代建賽道
1.賽道飛速爆火，大量房企搶分代建市場“蛋糕”
在房地產(chǎn)行業(yè)的寒冬，代建行業(yè)卻迎來了一個暖春。
與傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相比，代建基本無需拿地和融資，能極大減輕房企的資金壓力。從去年下半年開始，入局代建業(yè)務(wù)的房企明顯增加。
據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前已經(jīng)有至少40家房企入局代建，其中既有大型房企，也有中小型房企，如中海、保利、萬科、碧桂園、旭輝、星河灣、仁恒、當(dāng)代置業(yè)等。
目前這些企業(yè)所分食的主要市場，除商業(yè)代建之外，還包括紓困類項目、國央企/城投開發(fā)項目以及政府主導(dǎo)的保障類租賃住房建設(shè)所帶來的增量業(yè)務(wù)。
2.房企資金壓力上升，代建成為房企寒冬避險卡
說起代建，并不是新鮮詞，在我國已經(jīng)發(fā)展10余年。2010年9月，綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司（綠城管理前身）正式成立，標(biāo)志著國內(nèi)首家輕資產(chǎn)模式的房地產(chǎn)開發(fā)管理型公司就此誕生。
地產(chǎn)黃金時代，代建在各家房企眼中還只是一門邊緣生意，只有少數(shù)房企在入局，如綠城、建業(yè)等。那時，代建的營業(yè)收入和動輒萬億的地產(chǎn)開發(fā)完全不在一個量級上，收入天花板也不過千億。
那么，為什么在今年，這么多的企業(yè)爭著做代建？
在當(dāng)下，房企“扎堆”進(jìn)入代建賽道，與其說是搶著分“蛋糕”，不如說是搶一張避險卡。代建真正吸引房企的，更多是“越冬”的選擇。
隨著三道紅線、預(yù)售資金監(jiān)管等制度不斷落實，加上融資環(huán)境持續(xù)收緊疊加疫情影響銷售疲軟，這些直接推升了房企的資金壓力。因此，在追求持續(xù)發(fā)展的同時，房企增強(qiáng)抗風(fēng)險能力的需求越來越大。
代建相較于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)，在輕資產(chǎn)模式、抵御周期性風(fēng)險、利潤率等方面都具有較大優(yōu)勢，成為房企應(yīng)對激烈競爭、分散風(fēng)險、維持發(fā)展的新選擇。房企承接代建業(yè)務(wù)，一方面，可以在減輕資金壓力的同時，尋找到新的盈利增長點；另一方面能也增長銷售業(yè)績，保持?jǐn)?shù)據(jù)上的增長，整體發(fā)展不掉隊。待地產(chǎn)行業(yè)后續(xù)發(fā)展好轉(zhuǎn)，又可以快速前進(jìn)。
3.三類代建蘊(yùn)育藍(lán)海市場，代建迎來高速發(fā)展期
在房企爭先追逐下，代建業(yè)務(wù)被市場期待成為“下一個萬億級藍(lán)海市場”。
代建，本質(zhì)上來說是地產(chǎn)行業(yè)衍生出來的一類業(yè)務(wù)。起源于美國，在國內(nèi)最初以政府代建的形式存在，整個行業(yè)先后經(jīng)歷了政府代建、商業(yè)代建、資本代建等不同階段的演化，目前已發(fā)展成三種代建模式并存的狀態(tài)。主要特征如下圖所示：
從數(shù)據(jù)來看，商業(yè)代建當(dāng)前占據(jù)著主流的市場地位，政府代建和資方代建正在快速發(fā)展。以綠城管理為例，上半年，其商業(yè)代建收入為7.65億元，占比為60.8%，但是收入同比有所下滑；而政府代建收入3.81億元，同比激增73.5%。
而代建行業(yè)之所以今年來如此火熱，與政府代建和資方代建的蓬勃發(fā)展也密不可分。
一方面，自2021年下半年以來，由于央企、國企、城投公司成為拿地主體，疊加保障性租賃房的增量發(fā)展，帶來了政府代建的大量需求。另一方面，由于部分民營房企“爆雷”，AMC（資產(chǎn)管理公司）成為接盤方，而AMC本身并無操盤能力，這又將帶來大量的代建需求。
困局：
代建模式為“雙刃劍”，前路難行
如今，入局做代建的房企越來越多，但代建看似入局容易，實則想做好卻很難。
1.市場容量有限，后續(xù)高增長或難以為繼
代建，其實是一個踮腳就能觸及到天花板的行業(yè)。
雖然代建正處于瓜分蛋糕的黃金時期，市場尚有充足的發(fā)展空間。但作為房地產(chǎn)行業(yè)的衍生，代建行業(yè)明顯面臨著增長空間受限的情況，隨著房地產(chǎn)行業(yè)銷售規(guī)模的逐漸見頂與代建入局者越來越多，代建行業(yè)整體的規(guī)模和利潤空間都會下降。
根據(jù)行業(yè)內(nèi)人測算，在樂觀估計的情況下，每年代建市場的空間也不過2-3萬億元，代建收入最多也就1500億左右。如果真的是單純的以代建為主業(yè)，市場容量與凈利潤都不會有太大的上升空間。
2.強(qiáng)者恒強(qiáng)，龍頭房企優(yōu)勢明顯難被超越
在當(dāng)前強(qiáng)者恒強(qiáng)的房地產(chǎn)市場下，未來代建市場同樣會被品牌房企所主導(dǎo)。
對于代建業(yè)務(wù)而言，更加依賴的是房企的品牌影響與操盤能力。當(dāng)前入局代建賽道的，多以全國性、區(qū)域性知名品牌房企為主，他們在房地產(chǎn)開發(fā)項目中累積了大量的成熟的經(jīng)驗，大多都具備品牌、產(chǎn)品、成本以及信用等優(yōu)勢，已經(jīng)形成了自身的護(hù)城河。
對于一些還未入局的龍頭房企而言，其本身就具有潛在代建實力，切入市場難度不大。未來若更多品牌房企涉足代建行業(yè)，勢必造成行業(yè)競爭性加大，普通中小房企若要強(qiáng)行入局，基本很難分得一杯羹。
3.代建需求多種多樣，合作項目隱藏風(fēng)險多
在行業(yè)下行中，代建相比傳統(tǒng)開發(fā)模式，或許會成為房企寒冬中的一棵救命稻草，但它同樣也暗含不少風(fēng)險。
首先，是口碑下滑、品牌受損，這也是最主要的風(fēng)險。在代建過程中，委托方可能存在各種各樣的訴求，包括產(chǎn)品品質(zhì)、成本控制以及選用指定供應(yīng)商等，會導(dǎo)致代建企業(yè)難以復(fù)刻出以往的成功產(chǎn)品。例如，某家以產(chǎn)品力見長的區(qū)域知名房企，其代建項目因作為銷售噱頭的鋁板幕墻變成了涂料，引發(fā)業(yè)主大面積群訴，品牌口碑受到極大損害。
其次是溝通風(fēng)險，這種風(fēng)險真實存在，且非常麻煩。代建項目的一大缺點就是溝通成本過高。品牌房企在自家做產(chǎn)品的時候，有自己的標(biāo)準(zhǔn)及管理體系，內(nèi)部溝通較為順暢。而代建時，每一個項目的團(tuán)隊都需要磨合，需求也不一樣，無法標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作，整合資源的過程就比較復(fù)雜。
最后，是費(fèi)用糾紛風(fēng)險，這種風(fēng)險不高，但一旦發(fā)生，也算是重?fù)魝Α?/strong>在當(dāng)前行業(yè)面臨資金短缺的情況下，部分項目的委托方對資金的需求將超過品牌需求，代建方要幫助項目進(jìn)行融資（或融資代建），部分項目甚至?xí)霈F(xiàn)資金中斷，甚至拖欠代建方的代建費(fèi)用。
破局：以核心優(yōu)勢殺出重圍
1.提升資本引入能力，是最有效的競爭手段，沒有之一
目前行業(yè)風(fēng)聲鶴唳，能夠為項目引入資本無疑是最為直接有效的競爭手段。
略微直白的說，現(xiàn)在幾乎所有的房企的現(xiàn)金流都十分緊張，甚至很大一部分房企找代建的原因都是因為缺錢。所以，在這個危難的時刻，如果代建企業(yè)能夠為項目投資或者提前墊資解決項目建設(shè)所需的資金，那對于代建企業(yè)而言無異于是雪中送炭，項目自然是不缺的。
可是，此時還有一個尷尬的地方，那就是前面說的，現(xiàn)在幾乎所有房企都缺錢。
那怎么辦？
自己沒有錢沒關(guān)系，可以提升資本引入的能力，去找到有錢且愿意投資的企業(yè)。在當(dāng)下，解決資金的能力甚至比代建能力來得更加重要。
這個時候，部分金融機(jī)構(gòu)和AMC（資產(chǎn)管理公司)）就閃亮登場了。雖然現(xiàn)在房地行業(yè)產(chǎn)危如累卵，但在國家設(shè)立紓困基金背景下，也有不少金融機(jī)構(gòu)和全國性的AMC跑步入場，如果房企這個時候能夠搭上便車，肯定能夠斬獲不少代建業(yè)務(wù)。
舉個例子，早在去年年底，綠城管理便宣布與中糧信托，就江陰城南項目（原恒大項目）簽署合作協(xié)議，它將為該項目提供資方代建服務(wù)。即中糧信托提供部分或全部資金支持，綠城管理從中賺取代建服務(wù)費(fèi)。
2.以管理能力提升為基礎(chǔ)，以產(chǎn)品力突圍為導(dǎo)向，強(qiáng)化競爭壁壘
雖然說尋找資金能力對代建企業(yè)至關(guān)重要，但專業(yè)能力突出才是代建企業(yè)的立身之本。
早期代建企業(yè)憑借優(yōu)秀的項目操盤能力、過硬的管理能力、專業(yè)的技術(shù)能力，以及先進(jìn)的服務(wù)理念和較強(qiáng)的資源整合能力賦能企業(yè)品牌輸出，在代建領(lǐng)域開疆?dāng)U土。
優(yōu)秀的項目管理能力是房企進(jìn)入代建賽道的第一道門檻，可以利用數(shù)字化管理工具提升管理能力與效率。
例如，保利選擇與明源云合作，引入了工程信息化管理工具——筑善云。該平臺基于工程一線，聯(lián)動技術(shù)、成本、客關(guān)等跨專業(yè)，規(guī)范品質(zhì)管理、進(jìn)度管理、安全管理、供方管理、交付管理相應(yīng)的管理動作，提高從開工到產(chǎn)品交付全生命周期的項目管理水平，同時為項目及公司運(yùn)營提供數(shù)據(jù)分析及決策依據(jù)，促進(jìn)集團(tuán)綜合運(yùn)營效率提升。戳這里，了解智慧工程6.0
此外，產(chǎn)品品質(zhì)是企業(yè)的第一生命線，也是代建入門的突圍線。
想要進(jìn)入代建賽道的房企可以在工藝工法方面進(jìn)行創(chuàng)新，或者利用前沿技術(shù)來提升產(chǎn)品品質(zhì)。例如，近些年，各大房企推動了以“兩提兩減”為導(dǎo)向的建造技術(shù)升級。包括萬科的“5 2 X”建造體系、龍湖的33321建造體系、旭輝的透明建造體系、保利的新建造體系等。
通過對比不難發(fā)現(xiàn)、各家房企對建造體系的叫法不同，核心工藝其實相差無幾，主要包括：鋁合金模板、全現(xiàn)澆混凝土外墻、智能爬架、預(yù)制內(nèi)墻板/高精度砌塊、免抹灰/薄抹灰以及穿插施工。上述新技術(shù)基本上都是頭部房企已經(jīng)在廣泛應(yīng)用且提質(zhì)增效效果明顯的，可以直采用或參考。
3.在代建行業(yè)打造差異化競爭力，以自身核心優(yōu)勢突出重圍
我國代建發(fā)展方興未艾，入局者多如牛毛，當(dāng)下還處于藍(lán)海時代。
此時，除少數(shù)先入局者已經(jīng)建立自己核心的競爭力領(lǐng)先一步，其他大多企業(yè)基本都處于同一起跑線，產(chǎn)品、服務(wù)都相差無幾。
因此，要想在當(dāng)前同質(zhì)化的環(huán)境中殺出重圍，必須進(jìn)行差異化競爭，找到發(fā)力點，打造屬于自己品牌的核心優(yōu)勢。
例如，剛剛宣布代建品牌“龍智造”的龍湖，一開始就將TOD、科技等作為自身項目的“標(biāo)簽”。它強(qiáng)調(diào)，龍智造以近百個TOD項目為基石，開發(fā)能力覆蓋城際樞紐、城市商圈、區(qū)域中心、鄰里中心、車輛段上蓋、TOD新城等項目，覆蓋住宅、商業(yè)、長租公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、醫(yī)療養(yǎng)老等業(yè)態(tài)，并深耕數(shù)字科技領(lǐng)域，構(gòu)建起行業(yè)領(lǐng)先的GIS、BIM、AIoT、大數(shù)據(jù)、圖形算法引擎、XR（VR AR MR）等地產(chǎn)數(shù)字科技集群。
4.橫縱延伸，向資源整合者進(jìn)發(fā)，打造屬于自己的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈
長期發(fā)展需要拓寬護(hù)城河，而打通行業(yè)上下游，打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈是代建企業(yè)拓寬護(hù)城河的選擇之一。
一方面，代建主營業(yè)務(wù)和產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)可以形成雙向賦能、雙向?qū)Я鞯牧己醚h(huán)，助力代建企業(yè)豐富業(yè)務(wù)增量空間，打造“第二增長曲線”；一方面，此時房企就不僅僅是品牌、產(chǎn)品等的競爭，而是在一條配合密切的產(chǎn)業(yè)鏈上競爭，代建企業(yè)能形成自己的業(yè)務(wù)壁壘。
例如，綠城管理CEO李軍曾指出，產(chǎn)業(yè)鏈公司的專業(yè)能力，將成為綠城管理未來的核心競爭力。
作為“中國代建第一股”，綠城管理積極創(chuàng)新商業(yè)模式，構(gòu)建了互相賦能的輕資產(chǎn)生態(tài)圈。它以代建為主鏈，通過收購、共同設(shè)立等方式，與產(chǎn)業(yè)鏈不同細(xì)分領(lǐng)域的優(yōu)質(zhì)公司達(dá)成戰(zhàn)略合作，培育設(shè)計鏈、金融鏈、咨詢鏈、培訓(xùn)鏈、商管鏈、研究鏈等全產(chǎn)業(yè)鏈，構(gòu)建屬于自己的輕資產(chǎn)生態(tài)圈。在此基礎(chǔ)上，綠城管理還進(jìn)一步打造了知識體系共享平臺、產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)認(rèn)證平臺與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)輸出平臺，從而規(guī)范代建產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)運(yùn)營，加強(qiáng)代建服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)管控，最終為委托方創(chuàng)造高質(zhì)量的產(chǎn)品。
小結(jié)：與趨勢同行，以共生破局
一個行業(yè)的危機(jī)卻為另外一個行業(yè)開啟了無法估量的藍(lán)海。
在房地產(chǎn)行業(yè)，代建領(lǐng)域已然成為行業(yè)新的藍(lán)海。但，我國房地產(chǎn)市場有著自身的特殊性，未來代建行業(yè)的發(fā)展趨勢也仍需時間的檢驗。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，當(dāng)前的代建行業(yè)仍是一種值得嘗試的潛力型業(yè)務(wù)，唯一要做的就是抓好時代機(jī)遇，做好萬全準(zhǔn)備。
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