臨夏州商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施細則

第一條 為加強商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理，保障房地產(chǎn)項目竣工交付，維護購房人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》等法律法規(guī)，結(jié)合全州實際，制定本實施細則。

第二條 凡在臨夏州范圍內(nèi)新開工的房地產(chǎn)開發(fā)項目，其經(jīng)批準預(yù)售的商品房預(yù)售資金收存、撥付的監(jiān)管，適用本實施細則。

第三條 臨夏州住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（以下簡稱州住建局）是商品房預(yù)售資金監(jiān)管的主管部門，各縣市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（房產(chǎn)局）是商品房預(yù)售資金的監(jiān)管部門（以下簡稱監(jiān)管部門），負責(zé)具體開展商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作。

第四條 本實施細則所稱商品房預(yù)售資金，是指預(yù)售人將其開發(fā)的商品房在竣工驗收前銷售，由預(yù)購人按合同約定預(yù)先支付的定金、首付款及后續(xù)付款（包括預(yù)售商品房按揭貸款）等預(yù)購房款。

預(yù)售人，是指預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

預(yù)購人，是指購買預(yù)售商品房的單位和個人。

第五條 本實施細則所稱監(jiān)管銀行，是指與預(yù)售人、監(jiān)管部門簽訂商品房預(yù)售資金專用賬戶監(jiān)管協(xié)議，設(shè)立預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶的銀行業(yè)金融機構(gòu)。監(jiān)管銀行必須具備資金監(jiān)管安全規(guī)范運行所需的金融管理業(yè)務(wù)能力及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)條件，并與縣市商品房預(yù)售資金監(jiān)管信息系統(tǒng)對接，實現(xiàn)信息互通共享。監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)根據(jù)本實施細則，密切配合監(jiān)管部門和預(yù)售人，確保預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)辦理連續(xù)、安全、便捷。

第六條 監(jiān)管部門、預(yù)售人及監(jiān)管銀行三方應(yīng)當(dāng)簽訂《臨夏州商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書》，應(yīng)當(dāng)在監(jiān)管銀行設(shè)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶。一個監(jiān)管專用賬戶對應(yīng)一個預(yù)售項目，預(yù)售人涉及幾個預(yù)售項目，必須開設(shè)相對應(yīng)的專用賬戶。該賬戶實行?？顚?、?？顚４?、?？顚Ｓ谩?/span>

監(jiān)管賬戶戶名由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱、項目名稱和樓盤幢號組成。企業(yè)名稱應(yīng)與基本賬戶名稱一致，項目名稱應(yīng)與建設(shè)工程規(guī)劃許可證書中名稱一致。監(jiān)管賬戶不得開通任何形式的自助轉(zhuǎn)賬業(yè)務(wù)。

監(jiān)管銀行必須由各縣市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同當(dāng)?shù)厝嗣胥y行分支機構(gòu)、銀保監(jiān)部門通過招標方式確定。

第七條 監(jiān)管賬戶的開設(shè)

（一）企業(yè)提交開設(shè)專用賬戶申請

（二）監(jiān)管部門審核

（三）監(jiān)管銀行開設(shè)監(jiān)管賬戶

監(jiān)管部門受理開設(shè)專用賬戶申請，對提交的申請材料審核通過后，向企業(yè)出具《商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶開戶通知書》，企業(yè)持《商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶開戶通知書》到監(jiān)管銀行開設(shè)專用賬戶。

第八條 申請開設(shè)專用賬戶應(yīng)提交以下材料：

（一）《商品房預(yù)售資金監(jiān)管申請表》；

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書；

（三）《國有土地使用權(quán)證》；

（四）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；

（五）《建設(shè)工程施工許可證》；

（六）項目規(guī)劃總平面圖；

（七）房屋建筑面積預(yù)測報告；

（八）施工合同及材料、設(shè)備采購合同；

（九）項目成本概算、施工進度計劃及資金使用計劃表；

（十）其他相關(guān)資料。

第九條 商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)直接存入相應(yīng)的監(jiān)管專用賬戶。預(yù)售人和預(yù)購人簽訂《商品房買賣合同》時，應(yīng)當(dāng)明確繳款的方式及繳款的具體時間和金額。

預(yù)購人支付預(yù)售款項，持預(yù)售人開具的《商品房預(yù)售資金繳納通知書》，到監(jiān)管銀行將預(yù)售款存入監(jiān)管專用賬戶內(nèi)；憑繳款通知書回執(zhí)及銀行進賬單（繳款回單）向預(yù)售人換領(lǐng)繳款票據(jù)。

預(yù)購人申請購房貸款的，發(fā)放貸款的銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照借款合同約定的時間和金額將貸款直接劃轉(zhuǎn)至預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶。如貸款銀行與監(jiān)管銀行無法實現(xiàn)轉(zhuǎn)賬業(yè)務(wù)，由開發(fā)企業(yè)將按揭款及時轉(zhuǎn)入資金監(jiān)管賬戶。

第十條 監(jiān)管專用賬戶內(nèi)的商品房預(yù)售資金分重點監(jiān)管資金和非重點監(jiān)管資金。重點監(jiān)管資金是指本監(jiān)管項目達到竣工交付條件所需的工程建設(shè)費用，用于購買必需的建筑材料、設(shè)備及支付建設(shè)施工進度款；非重點監(jiān)管資金是指超出重點監(jiān)管資金以外的資金。

重點監(jiān)管資金由監(jiān)管項目的工程建設(shè)費用總額（含建筑安裝工程、基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施費用），加20%不可預(yù)見費組成。

第十一條 監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)自受理預(yù)售人撥付商品房預(yù)售資金申請之日起3個工作日內(nèi)做出答復(fù)。

經(jīng)審查符合條件的，出具《商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶資金撥付通知書》（以下簡稱《資金撥付通知書》）；有下列情形之一的，不予核準：

（一）超出監(jiān)管部門核準數(shù)額的；

（二）收款單位與申請用途不符的；

（三）前一筆用款未按照核準用途使用且未糾正的。

（四）有其他限制性情形的。

第十二條 重點監(jiān)管資金撥付。重點監(jiān)管資金實行建設(shè)施工合同和工程進度節(jié)點相結(jié)合方式撥付。預(yù)售人需要使用重點監(jiān)管資金時，應(yīng)當(dāng)按建設(shè)工程施工合同約定的付款節(jié)點和工程進度節(jié)點制定用款計劃。重點資金撥付時，監(jiān)管銀行依據(jù)監(jiān)管部門出具的《資金撥付通知書》，將核準使用資金撥付給與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽約的合同當(dāng)事人或相關(guān)單位。

（一）施工合同撥付。監(jiān)管賬戶累計入賬資金金額不超過重點監(jiān)管資金的30%時，依據(jù)建設(shè)部門備案的施工合同全額撥付。

（二）施工節(jié)點撥付。監(jiān)管賬戶累計入賬資金金額超過重點監(jiān)管資金的30%時，依據(jù)完成工程30%、50%、70%、100%進度節(jié)點實際情況，實行節(jié)點撥付。對于高層、超高層、精裝修或者大體量建筑，監(jiān)管機構(gòu)可根據(jù)預(yù)售人信用狀況、資質(zhì)等級等情況，可以增加1—2個控制節(jié)點，適當(dāng)降低商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存比例，但監(jiān)管資金留存比例不得突破上述規(guī)定。

（三）監(jiān)管賬戶累計入賬資金金額超過重點監(jiān)管資金的70%時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從重點監(jiān)管資金中申請資金用于支付監(jiān)管項目監(jiān)理、土地增值稅等稅款，但不得超過該項目重點監(jiān)管資金總額的5%。

第十三條 申請重點資金撥付應(yīng)提交以下材料：

1.商品房預(yù)售監(jiān)管資金使用申請表；

2.商品房預(yù)售許可證；

3.申請人營業(yè)執(zhí)照；

4.法人授權(quán)委托書與經(jīng)辦人身份證明；

5.銀行余額對賬證明；

6.符合重點監(jiān)管資金撥付條件的證明材料；

（1）申請支付監(jiān)管項目建設(shè)施工費用的，提交相應(yīng)的施工合同和工程監(jiān)理部門對工程進度的證明；

（2）申請支付監(jiān)管項目建設(shè)材料費用的，提交相應(yīng)的材料合同；

（3）申請支付監(jiān)管項目建筑安裝費用的，提交相應(yīng)的安裝合同；

（4）申請支付監(jiān)管項目建設(shè)設(shè)備費用的，提交相應(yīng)的設(shè)備合同；

（5）申請支付監(jiān)管項目建設(shè)的監(jiān)理、稅費的，提交工程監(jiān)理合同、繳納稅費證明等相關(guān)證明材料；

（6）申請用于支付項目其他建設(shè)費用的，提交相應(yīng)的證明材料。

（7）法律、法規(guī)規(guī)定的其他文件材料。

第十四條 非重點監(jiān)管資金撥付。預(yù)售人使用非重點監(jiān)管資金時，需提交《商品房預(yù)售資金非重點監(jiān)管資金撥付申請表》，監(jiān)管部門審核通過的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持《資金撥付通知書》到監(jiān)管銀行辦理撥付手續(xù)。監(jiān)管項目發(fā)生非正常停工等不良狀況時，暫停撥付非重點監(jiān)管資金。

第十五條 監(jiān)管銀行依據(jù)監(jiān)管部門出具的《資金撥付通知書》中所載事項、金額即時撥付，支付事項必須與通知書中載明撥付事項一致。與商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)實現(xiàn)信息互通共享的，應(yīng)當(dāng)同時核對電子信息。

第十六條 監(jiān)管部門應(yīng)定期對商品房預(yù)售資金的使用情況進行檢查。監(jiān)管銀行應(yīng)適時將商品房預(yù)售資金專用賬戶的收支情況提供給監(jiān)管部門；對于有關(guān)部門對商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶進行凍結(jié)和扣劃的，應(yīng)及時書面告知監(jiān)管部門。

第十七條 預(yù)售雙方達成退房協(xié)議并已辦理相關(guān)退房手續(xù)的，按照商品房買賣合同撤案程序辦理。經(jīng)審核準予撤案的，監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)在3個工作日內(nèi)通知監(jiān)管銀行解除對該部分房款的監(jiān)管。

第十八條 商品房預(yù)售資金監(jiān)管期限自核發(fā)商品房預(yù)售許可證開始，至工程竣工驗收后止，即預(yù)售項目取得規(guī)劃竣工驗收合格證明和竣工驗收備案表，憑監(jiān)管部門出具的《解除商品房預(yù)售資金監(jiān)管通知書》到監(jiān)管銀行辦理解除監(jiān)管賬戶手續(xù)。

第十九條 預(yù)售人未取得《商品房預(yù)售許可證》，擅自預(yù)售商品房的，由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。

第二十條 預(yù)售人提供虛假申報材料騙取工程建設(shè)資金、不按規(guī)定用途使用商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶內(nèi)的款項以及直接收取商品房預(yù)售資金的，監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正，暫停商品房預(yù)售和預(yù)售資金撥付；情節(jié)嚴重的，由監(jiān)管部門按照《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，可處違法所得3倍以下，但不超過3萬元的罰款；同時將違法違規(guī)行為予以公示，并作為不良行為記入信用檔案。

第二十一條 監(jiān)管銀行擅自撥付預(yù)售人監(jiān)管專用賬戶內(nèi)款項的，監(jiān)管部門可暫停該銀行新開設(shè)預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶業(yè)務(wù)。給預(yù)購人造成損失的，監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)承擔(dān)經(jīng)濟賠償?shù)确韶?zé)任。

第二十二條 監(jiān)管部門工作人員玩忽職守、徇私舞弊的，給予行政處分；涉嫌犯罪的，依法移送司法機關(guān)追究刑事責(zé)任。

第二十三條 本實施細則自公布之日起施行，有效期三年。