三亞市物業(yè)管理實(shí)施辦法

第一章 總則

第一條為了構(gòu)建黨建引領(lǐng)社區(qū)治理框架下的物業(yè)管理體系，建設(shè)和諧宜居社區(qū)，規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，保障物業(yè)的依法、安全、合理使用，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理及相關(guān)監(jiān)督管理活動(dòng)適用本條例。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自行管理、委托物業(yè)服務(wù)人等方式，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。

第三條物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)遵循黨建引領(lǐng)、政府組織、業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的原則。

推動(dòng)在業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人中建立黨組織，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用。建立黨建引領(lǐng)下的居（村）民委員會、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務(wù)人協(xié)調(diào)運(yùn)行機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)居民參與積極性，加強(qiáng)社區(qū)治理。推動(dòng)符合條件的社區(qū)（村）黨組織和居（村）民委員會成員通過法定程序兼任業(yè)主委員會委員。

物業(yè)管理活動(dòng)的開展應(yīng)當(dāng)符合節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境，彰顯三亞文化特色，符合自貿(mào)港建設(shè)發(fā)展要求，不得違背公序良俗，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。

第四條實(shí)行市、區(qū)兩級物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。

市級物業(yè)管理聯(lián)席會議由市物業(yè)管理主管部門組織召開，成員由市自然資源和規(guī)劃、綜合行政執(zhí)法、市場監(jiān)督、公安、消防、發(fā)展和改革、信訪、衛(wèi)生健康等相關(guān)部門組成。

區(qū)級物業(yè)管理聯(lián)席會議由區(qū)物業(yè)管理主管部門組織召開，成員由區(qū)人民政府相關(guān)部門、居（村）民委員會、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位等各方代表組成。

聯(lián)席會議主要解決物業(yè)管理過程中產(chǎn)生的各種矛盾，協(xié)調(diào)各責(zé)任方。區(qū)級物業(yè)管理聯(lián)席會議不能解決的問題提交市級物業(yè)管理聯(lián)席會議解決。

相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位指供水、供電、供氣、有線電視、郵政快遞、通訊運(yùn)營等企業(yè)。

第五條市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的管理、監(jiān)督和指導(dǎo)工作，履行下列職責(zé)：

（一）制定物業(yè)管理相關(guān)政策、規(guī)范并組織實(shí)施；

（二）建立、完善物業(yè)管理分級培訓(xùn)體系，組織開展物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和政策的宣傳和業(yè)務(wù)培訓(xùn)；

（三）加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)人的監(jiān)督管理，督促物業(yè)服務(wù)行業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量，依法開展物業(yè)管理行政檢查工作；

（四）建立物業(yè)管理誠信監(jiān)管體系；

（五）加強(qiáng)物業(yè)行業(yè)安全生產(chǎn)監(jiān)督、檢查工作；

（六）指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用工作；

（七）統(tǒng)籌指導(dǎo)區(qū)物業(yè)管理主管部門實(shí)施物業(yè)管理相關(guān)工作；

（八）指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會開展行業(yè)自律和服務(wù)工作；

（九）實(shí)施物業(yè)管理的其他監(jiān)督管理職責(zé)。

市物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)建立并持續(xù)完善三亞市物業(yè)管理信息化服務(wù)平臺；制定業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則、臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同、裝飾裝修承諾書等示范文本。

市、區(qū)發(fā)展和改革、公安、民政、財(cái)政、自然資源和規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、綜合行政執(zhí)法、交通運(yùn)輸、水務(wù)、應(yīng)急管理、市場監(jiān)督、消防救援等部門和機(jī)構(gòu)，按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的有關(guān)監(jiān)督管理工作，并依法開展行政執(zhí)法工作。

第六條區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局是本區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，具體負(fù)責(zé)所在區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和管理工作，履行下列職責(zé)：

（一）指導(dǎo)、監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)設(shè)立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會和換屆選舉，辦理相關(guān)備案手續(xù)；

（二）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責(zé)；

（三）指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù)；

（四）提供物業(yè)管理法律咨詢服務(wù)，調(diào)解、處理物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理各方的關(guān)系；

（五）建立、完善本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理分級培訓(xùn)體系，組織開展本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和政策的宣傳和業(yè)務(wù)培訓(xùn)；

（六）建立物業(yè)管理應(yīng)急保障機(jī)制；

（七）物業(yè)招投標(biāo)監(jiān)督管理及備案工作；

（八）指導(dǎo)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的接管、移交、承接查驗(yàn)及備案工作；

（九）負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域備案，做好物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)服務(wù)合同、白蟻防治合同等材料備存工作；

（十）負(fù)責(zé)統(tǒng)籌指導(dǎo)居（村）民委員會開展物業(yè)管理實(shí)施相關(guān)工作；

（十一）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)在區(qū)物業(yè)管理主管部門配備物業(yè)管理工作的專職人員，并落實(shí)工作經(jīng)費(fèi)。

第七條物業(yè)管理是基層社區(qū)治理的重要組成部分，居（村）民委員會應(yīng)配合區(qū)物業(yè)管理主管部門，建立物業(yè)管理協(xié)調(diào)工作機(jī)制，倡導(dǎo)成立環(huán)境和物業(yè)管理委員會，統(tǒng)籌轄區(qū)物業(yè)管理相關(guān)工作。

居（村）民委員會在物業(yè)管理活動(dòng)中履行下列職責(zé)：

（一）建立健全社區(qū)（村）黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的物業(yè)管理協(xié)商共治機(jī)制，建立居（村）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主等物業(yè)管理各方共同參與的物業(yè)管理區(qū)域治理架構(gòu)；

（二）組織、參與、協(xié)助轄區(qū)內(nèi)各物業(yè)服務(wù)區(qū)域成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會；

（三）就業(yè)主反映的物業(yè)管理事項(xiàng)向業(yè)主大會、業(yè)主委員會進(jìn)行詢問，引導(dǎo)規(guī)范運(yùn)作；

（四）指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù)；

（五）向物業(yè)管理聯(lián)席會議反饋問題和情況；

（六）調(diào)解物業(yè)管理糾紛；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

居（村）民委員會負(fù)責(zé)人、網(wǎng)格長（員）應(yīng)積極參加區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議，反饋物業(yè)管理活動(dòng)中的新情況、新問題，推動(dòng)物業(yè)管理創(chuàng)新，促進(jìn)物業(yè)管理與基層社會治理深度融合。

第八條物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)在市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門的指導(dǎo)下成立，積極吸納物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主自治組織、物業(yè)管理專項(xiàng)業(yè)務(wù)服務(wù)人等物業(yè)管理服務(wù)關(guān)聯(lián)方會員，加強(qiáng)行業(yè)自律管理，履行下列職責(zé)：

（一）制定行業(yè)規(guī)范，規(guī)范物業(yè)服務(wù)人、物業(yè)管理專項(xiàng)業(yè)務(wù)服務(wù)人、業(yè)主自治組織成員從業(yè)及運(yùn)作行為；

（二）在主管部門指導(dǎo)下，監(jiān)測并定期發(fā)布各類物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、參考價(jià)格，成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則；

（三）銜接政府物業(yè)管理相關(guān)部門、居（村）民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)人等關(guān)聯(lián)方，樹立物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主委員會、業(yè)主委員會與業(yè)主的良好關(guān)系典范，調(diào)解物業(yè)服務(wù)行業(yè)糾紛；

（四）建立物業(yè)管理專項(xiàng)服務(wù)供應(yīng)商名錄，監(jiān)督、指導(dǎo)專項(xiàng)服務(wù)商服務(wù)規(guī)范，協(xié)助業(yè)主自治、物業(yè)服務(wù)人專業(yè)服務(wù)等多種模式的運(yùn)行、并存；

（五）維持公平競爭的市場秩序，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)供方依法經(jīng)營和誠信服務(wù)；

（六）加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，提高行業(yè)管理、服務(wù)水平；

（七）維護(hù)物業(yè)服務(wù)各方的合法權(quán)益；

（八）推進(jìn)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)。

第二章 物業(yè)管理區(qū)域

第九條物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)充分考慮物業(yè)的規(guī)劃用地范圍、土地使用權(quán)屬范圍、自然界限、共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)布局、開發(fā)周期等因素確定。

項(xiàng)目分期建設(shè)或者兩個(gè)以上單位共同開發(fā)建設(shè)，其配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；但共用設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用，或者被道路、河道等分割為兩個(gè)以上自然區(qū)域且能明確共用設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)責(zé)任的，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域。

已交付使用的物業(yè)，按照已形成的物業(yè)管理區(qū)域劃定，不再重新調(diào)整，但業(yè)主共同決定分割或者合并物業(yè)管理區(qū)域的除外。

第十條區(qū)物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。

物業(yè)管理區(qū)域檔案應(yīng)當(dāng)載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分?jǐn)?shù)量、業(yè)主共有部分主要情況、建設(shè)單位以及其他需要載明的事項(xiàng)。

新建物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申領(lǐng)房屋預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售備案前，將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向區(qū)物業(yè)管理主管部門申請備案，備案機(jī)關(guān)經(jīng)審查認(rèn)為建設(shè)單位劃定物業(yè)管理區(qū)域不符合本辦法第九條規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)書面通知建設(shè)單位重新劃定。已備案的物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)在房屋買賣合同中明示。

已交付使用物業(yè)，由物業(yè)服務(wù)人向區(qū)物業(yè)管理主管部門申請備案；沒有物業(yè)服務(wù)人的，由居（村）民委員會向區(qū)物業(yè)管理主管部門申請備案。

第十一條物業(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)服務(wù)人辦公用房和業(yè)主委員會辦公用房，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位按照下列標(biāo)準(zhǔn)提供：

（一）物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積未超過二十五萬平方米的，按照不少于物業(yè)總建筑面積的千分之二提供，并不得少于一百平方米；

（二）物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積超過二十五萬平方米的，二十五萬平方米以內(nèi)部分，按照該部分面積的千分之二提供；超出部分按照該部分面積的千分之一增加。

業(yè)主委員會辦公用房建筑面積應(yīng)當(dāng)不低于二十平方米。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠獨(dú)立使用的房屋，具備水、電、通風(fēng)、采光等使用功能，沒有配置電梯的物業(yè)，所在樓層不得高于四層。

物業(yè)服務(wù)用房在交付使用前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行裝修，具備水、電使用功能。住宅區(qū)內(nèi)配置網(wǎng)絡(luò)、通訊、安保預(yù)警等設(shè)施的，物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)合理預(yù)留端口，具備正常使用功能。

物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，專用于物業(yè)管理服務(wù)工作，是物業(yè)服務(wù)工作正常開展的重要保障，任何單位和個(gè)人不得侵占、改變用途。

第十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列部分依法屬于業(yè)主共有：

（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施設(shè)備，避難層、架空層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；

（二）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位（車庫）；

（三）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施設(shè)備；

（四）房屋買賣合同約定屬于業(yè)主共有的物業(yè)；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他共有部分。

建設(shè)單位申請國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提出共有物業(yè)產(chǎn)權(quán)登記申請，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行實(shí)地查看，并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以記載。

第三章 業(yè)主和業(yè)主組織

第一節(jié) 業(yè)主

第十三條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

基于與建設(shè)單位之間的房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有房屋但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理中的權(quán)利、義務(wù)，依照法律、法規(guī)規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同約定確定。

第十四條在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定接受物業(yè)服務(wù)人提供的服務(wù)，依法使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（二）享有業(yè)主委員會委員的選舉權(quán)和被選舉權(quán)；

（三）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)和表決權(quán)；

（四）提議召開業(yè)主大會會議，對物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（五）提出制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約的建議；

（六）對物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（七）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作和物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）對侵害物業(yè)區(qū)域公共利益的行為予以勸阻；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主履行下列義務(wù)：

（一）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則和臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約，支持物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)管理制度實(shí)施物業(yè)管理活動(dòng)；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

（五）按照有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)專項(xiàng)維修資金；

（六）不得損害公共利益和他人合法權(quán)益；

（七）依法配合物業(yè)服務(wù)人，執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第十五條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；

（二）選舉業(yè)主委員會或者更換、罷免業(yè)主委員會成員；

（三）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人；

（五）使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金;

（六）籌集物業(yè)專項(xiàng)維修資金;

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營；

（九）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營所得收益的分配與使用；

（十）物業(yè)服務(wù)區(qū)域調(diào)整、業(yè)主自行管理、與物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同（含物業(yè)服務(wù)費(fèi)的確定）、業(yè)主共有資金、業(yè)主委員會委員及專職工作人員補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第二節(jié) 業(yè)主大會

第十六條業(yè)主可以依照法定程序設(shè)立業(yè)主大會，并由業(yè)主大會從業(yè)主中選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，依法表決業(yè)主共同決定事項(xiàng)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立一個(gè)業(yè)主大會。

只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)。

暫時(shí)無法成立業(yè)主自治組織的，可以依照本辦法第三十七條之規(guī)定成立物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主委員會的職責(zé)。

第十七條 物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形之一的，可以召開首次業(yè)主大會會議，選舉業(yè)主委員會：

（一）房屋已出售且交付業(yè)主的專有部分面積達(dá)到建筑物總面積二分之一以上；

（二）首套房屋出售并交付使用滿兩年。

符合前款規(guī)定成立業(yè)主大會條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向區(qū)物業(yè)管理主管部門提出籌備業(yè)主大會的書面申請，協(xié)助業(yè)主大會籌備工作。

業(yè)主也可以向區(qū)物業(yè)管理主管部門提出籌備業(yè)主大會的書面申請，同時(shí)報(bào)送居（村）民委員會；申請人應(yīng)在聯(lián)名業(yè)主中指定一名或多名籌備工作發(fā)起人，發(fā)起人對所遞交資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)在收到書面申請后，核實(shí)申請人的業(yè)主身份，核實(shí)無誤的，應(yīng)在三十日內(nèi)組織成立首次業(yè)主大會籌備組。

第十八條 區(qū)物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)自收到成立首次業(yè)主大會書面申請后五日內(nèi)通知建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)人報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）銷售清冊及業(yè)主名冊；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；

（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；

（七）已籌集的物業(yè)專項(xiàng)維修資金清冊；

（八）其他依法應(yīng)當(dāng)移交的文件資料。

建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自收到區(qū)物業(yè)管理主管部門通知后十日內(nèi)報(bào)送材料，協(xié)助成立籌備組，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為籌備組和業(yè)主大會的活動(dòng)提供相應(yīng)的人力、場地等便利性支持。

已經(jīng)錄入三亞市物業(yè)管理信息化服務(wù)平臺，且能夠依法公示的資料，建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)人可以不再另行提供。

首次業(yè)主大會籌備組由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主和建設(shè)單位、居（村）民委員會黨組織、居（村）民委員會等派員組成?；I備組組長由居（村）民委員會代表擔(dān)任，籌備組其他成員由居（村）民委員會確定，報(bào)區(qū)物業(yè)管理主管部門書面確認(rèn)。

籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)不少于籌備組人數(shù)的二分之一?；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和三亞市物業(yè)管理信息化服務(wù)平臺進(jìn)行公示，公示日期不少于五日。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由居（村）民委員會協(xié)調(diào)、答復(fù)；仍有爭議的，由區(qū)物業(yè)管理主管部門確認(rèn)。

建設(shè)單位應(yīng)積極參與籌備工作。建設(shè)單位拒絕派員，或在收到居（村）民委員會通知后未按要求日期派員參加籌備組，不影響籌備組的成立。

經(jīng)籌備組申請，房屋交易管理機(jī)構(gòu)或者不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供房屋面積、門牌號碼、業(yè)主姓名和聯(lián)系方式等信息。

第十九條首次業(yè)主大會籌備組履行下列職責(zé)：

（一）確認(rèn)業(yè)主身份并公示業(yè)主名單，確定業(yè)主人數(shù)和在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

（二）確定首次業(yè)主大會會議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式、內(nèi)容和表決規(guī)則；

（三）擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則、管理規(guī)約草案；

（四）提出首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、候選人產(chǎn)生辦法和候選人名單；

（五）確定首屆業(yè)主委員會選舉辦法；

（六）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（七）召開首次業(yè)主大會會議的其他籌備工作。

對前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，同時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和三亞市物業(yè)管理信息化服務(wù)平臺公示、公告，并以短信等文字形式通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議；逾期不能召開的，或者因選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會委員人數(shù)低于業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定人數(shù)下限時(shí)決定補(bǔ)選的，可以向區(qū)物業(yè)管理主管部門申請延長籌備期限一次，但延長時(shí)間不得超過九十日。首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)表決通過業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則、管理規(guī)約等文件，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員和候補(bǔ)委員。

籌備組長應(yīng)當(dāng)對所收集資料的完整性、安全性負(fù)責(zé)，指定專人保管并進(jìn)行詳細(xì)登記建檔。籌備組應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起十日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交籌備期間的全部資料后解散?；I備組在規(guī)定期限內(nèi)不能組織召開首次業(yè)主大會會議的，自行解散。自行解散的，應(yīng)將資料完整移交給區(qū)物業(yè)管理主管部門。

第二十條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主共同權(quán)益、業(yè)主義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。管理規(guī)約對全體業(yè)主、物業(yè)使用人具有約束力。

業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的名稱、議事方式、業(yè)主投票權(quán)數(shù)認(rèn)定方法、表決程序，業(yè)主委員會的選舉和議事規(guī)則、人員組成、職責(zé)、任期及職務(wù)終止，業(yè)主委員會委員及共有物業(yè)收益收支情況審計(jì)要求等事項(xiàng)依法作出約定。

管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則不得違反法律、法規(guī)，不得違背公序良俗，不得損害國家利益和社會公共利益，不得制定對部分業(yè)主顯失公平的內(nèi)容。

第二十一條業(yè)主大會會議可以采用集體討論或書面征求意見形式召開。

業(yè)主大會會議需要表決業(yè)主共同決定事項(xiàng)的，可優(yōu)先選用三亞市物業(yè)管理信息化服務(wù)平臺投票方式召開，對有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行表決。

業(yè)主大會相關(guān)電子、書面資料征集、統(tǒng)計(jì)辦法和存檔期限由業(yè)主大會決定，存檔期限不得少于五年。

業(yè)主對業(yè)主大會表決結(jié)果存在異議的，可以向區(qū)物業(yè)管理主管部門反映。區(qū)物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)核實(shí)相關(guān)表決信息。

第二十二條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時(shí)會議，由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召集。定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。

業(yè)主大會會議召集人應(yīng)當(dāng)于會議召開十五日前通知全體業(yè)主，并將會議議題、具體內(nèi)容、時(shí)間、地點(diǎn)和形式等予以公示。召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)工作日書面告知區(qū)物業(yè)管理主管部門和居（村）民委員會。居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)派員列席會議。

業(yè)主大會會議召集人應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會會議作出決定三日內(nèi)將決定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和三亞市物業(yè)管理信息化服務(wù)平臺公示。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在收到提議二十日內(nèi)召集臨時(shí)會議：

（一）經(jīng)百分之二十以上業(yè)主書面聯(lián)名提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時(shí)會議的，應(yīng)當(dāng)提交書面建議、聯(lián)系方式和物業(yè)權(quán)屬證明。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)核實(shí)提議人的業(yè)主身份。不符合要求的，其提議無效。

業(yè)主委員會逾期不組織召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以向區(qū)物業(yè)管理主管部門提出召開要求。區(qū)物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主委員會限期組織召開業(yè)主大會會議；期滿后仍未組織召開的，區(qū)物業(yè)管理主管部門可以應(yīng)業(yè)主要求，委托居（村）民委員會組織召開。

第二十三條業(yè)主大會會議采用記名投票方式進(jìn)行。

業(yè)主可以自行投票，也可以委托他人投票，一名受托人不得接受超過三名業(yè)主的委托。

委托投票的，應(yīng)當(dāng)提供委托人和受托人的身份證明資料、授權(quán)委托書。授權(quán)委托書中應(yīng)當(dāng)載明委托事項(xiàng)、委托人意見、投票權(quán)數(shù)和委托人聯(lián)系方式。

業(yè)主個(gè)人因客觀原因無法使用電子投票的，可以選用其他法定方式投票，并將投票結(jié)果錄入三亞市物業(yè)管理信息化服務(wù)平臺。

第三節(jié) 業(yè)主委員會

第二十四條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項(xiàng)，對全體業(yè)主負(fù)責(zé)，接受業(yè)主監(jiān)督，履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會會議，向業(yè)主大會報(bào)告財(cái)務(wù)收支、物業(yè)管理實(shí)施及業(yè)主委員會委員履職情況；

（二）根據(jù)業(yè)主大會決定，與選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂并履行物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同，并可以委托第三方評估機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)人履約情況開展評估；

（三）督促業(yè)主交納物業(yè)專項(xiàng)維修資金，及時(shí)足額支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，對逾期不支付的督促其限期支付；組織專項(xiàng)維修資金的續(xù)籌，監(jiān)督物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用；

（四）擬訂業(yè)主共有部分經(jīng)營管理方案以及收益的管理、使用和分配方案并報(bào)業(yè)主大會決定，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人對業(yè)主共有部分的經(jīng)營和使用情況；

（五）制定重大維修工程項(xiàng)目年度維修計(jì)劃，監(jiān)督公共事務(wù)管理制度的執(zhí)行，協(xié)調(diào)、處理涉及物業(yè)管理的公共事務(wù)；

（六）制定檔案和印章管理制度，制作和保管會議記錄、共有部分檔案、會計(jì)憑證、會計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表等有關(guān)文件，并建立相關(guān)檔案；

（七）聽取業(yè)主的意見和建議，監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（八）協(xié)助區(qū)物業(yè)管理主管部門、居（村）民委員會調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會不得阻撓業(yè)主大會行使職權(quán)，不得拒不執(zhí)行業(yè)主大會決定，未經(jīng)業(yè)主大會決定不得擅自與物業(yè)服務(wù)人簽訂或者解除物業(yè)服務(wù)合同。

業(yè)主大會可以按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會或者監(jiān)事，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。

第二十五條業(yè)主委員會由五人以上單數(shù)委員組成，具體人數(shù)根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域的面積及戶數(shù)規(guī)模、業(yè)主委員會委員分工需要等實(shí)際情況確定，一般為五到十一人。業(yè)主委員會委員人數(shù)可以在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確。

業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會委員每屆任期三至五年，可以連選連任，委員任期與業(yè)主委員會任期相同，具體任期由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。業(yè)主委員會主任委員、副主任委員由業(yè)主委員會從委員中推選產(chǎn)生。

業(yè)主委員會委員職責(zé)、分工應(yīng)經(jīng)業(yè)主委員會會議通過并公示；分工調(diào)整時(shí)，應(yīng)同時(shí)公示分工調(diào)整原因、分工調(diào)整書面確認(rèn)函及業(yè)主委員會相關(guān)議題會議紀(jì)要。

第二十六條業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)為本物業(yè)管理區(qū)域的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表，并符合下列條件：

（一）積極履行業(yè)主義務(wù)，具有完全民事行為能力；

（二）身體健康、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力，有參與集體事務(wù)的時(shí)間和精力；

（三）遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）本人、配偶及其近親屬與物業(yè)服務(wù)人無直接的利益關(guān)系；

（五）書面承諾及時(shí)、全面履行工作職責(zé)；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

對有不履行業(yè)主義務(wù)，侵害業(yè)主共同利益行為的業(yè)主，業(yè)主大會可以在業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約中對其擔(dān)任業(yè)主委員會委員作出限制性規(guī)定。

鼓勵(lì)和支持符合條件的中國共產(chǎn)黨黨員、人大代表、政協(xié)委員、民主黨派人士、公職人員、居（村）民委員會成員以及具有財(cái)會、管理、法律等專業(yè)知識的人員積極參選業(yè)主委員會委員。

業(yè)主委員會委員候選人通過業(yè)主自薦，或者業(yè)主聯(lián)名推薦、居（村）民委員會黨組織推薦、居（村）民委員會推薦等方式產(chǎn)生。

籌備組應(yīng)當(dāng)審查候選人資格，提出候選人名單，并報(bào)送區(qū)物業(yè)管理主管部門。候選人的基本信息，由籌備組在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和三亞市物業(yè)管理信息化服務(wù)平臺公示。

第二十七條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向區(qū)物業(yè)管理主管部門備案：

（一）業(yè)主委員會委員名單及相關(guān)資料；

（二）業(yè)主大會會議表決結(jié)果及決議；

（三）經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過的管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（四）業(yè)主委員會委員職責(zé)分工確認(rèn)函；

（五）業(yè)主大會決議的其他事項(xiàng)。

符合備案條件的，區(qū)物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)自收到備案資料之日起五日內(nèi)出具備案證明。取得備案證明后，業(yè)主委員會依法申請刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對所提供材料的真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)。

本條第一款所列備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)辦理備案變更手續(xù)。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將備案情況及時(shí)告知居（村）民委員會。

第二十八條業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費(fèi)、業(yè)主委員會委員的工作補(bǔ)貼由全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用由業(yè)主大會決定。

業(yè)主大會決定對業(yè)主委員會主任委員任期和離任實(shí)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)的，審計(jì)費(fèi)用從業(yè)主共有部分經(jīng)營收益中列支，不足部分由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

業(yè)主委員會如需聘用專職或者兼職工作人員，其工作內(nèi)容、工作職責(zé)需書面明確并公示，其工作經(jīng)費(fèi)納入業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)。專、兼職工作人員工作安排不得故意干擾、擾亂物業(yè)服務(wù)人正常履行物業(yè)服務(wù)合同。

前款規(guī)定所需費(fèi)用從業(yè)主共有部分經(jīng)營收益中列支，不足部分由全體業(yè)主共同承擔(dān)，具體辦法由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

第二十九條業(yè)主委員會會議每季度至少召開一次，由業(yè)主委員會主任委員或者主任委托的副主任召集。經(jīng)業(yè)主委員會主任委員或者三分之一以上業(yè)主委員會委員提議，可以召開業(yè)主委員會臨時(shí)會議，由提議人召集。會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席方能召開，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會委員過半數(shù)通過方為有效。業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有書面記錄，經(jīng)出席會議的委員簽字后在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示并存檔。

第三十條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，保障業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和三亞市物業(yè)管理信息化服務(wù)平臺如實(shí)向全體業(yè)主公告公示下列信息：

（一）物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則、管理規(guī)約；

（二）業(yè)主委員會委員和專職、兼職工作人員的姓名、職務(wù)、聯(lián)系方式、工作分工、職責(zé)等信息；

（三）業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會會議紀(jì)要、會議決定；

（四）業(yè)主委員會委員交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用情況、車位（車庫）使用情況、違章搭建情況、公共區(qū)域占用情況、在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)開展或推薦商戶開展經(jīng)營活動(dòng)情況等；

（五）業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費(fèi)開支明細(xì)信息，年度經(jīng)費(fèi)預(yù)算、結(jié)算情況；

（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位處置情況；

（七）物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用與結(jié)余情況；

（八）業(yè)主共有物業(yè)、共有部分經(jīng)營與收益情況；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定及業(yè)主大會決定公開的其他信息。

前款第五、六、七、八項(xiàng)，每年至少應(yīng)該公告一次；第一、二、三、四項(xiàng)應(yīng)當(dāng)常年公告并及時(shí)更新。委托物業(yè)服務(wù)人管理的，業(yè)主委員會可以委托物業(yè)服務(wù)人代為公示。業(yè)主委員會主任委員對公告、公示信息的真實(shí)、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。

第三十一條業(yè)主大會可以一并選舉業(yè)主委員會候補(bǔ)委員，候補(bǔ)委員人數(shù)不得超過業(yè)主委員會委員人數(shù)的二分之一。業(yè)主委員會委員出現(xiàn)空缺時(shí)，從候補(bǔ)委員中按照得票順序依次遞補(bǔ)為業(yè)主委員會委員。

業(yè)主委員會委員辭職，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出書面辭呈。業(yè)主委員會主任委員及分管財(cái)務(wù)的業(yè)主委員會委員辭職有離任審計(jì)要求的，具體要求應(yīng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確。

第三十二條業(yè)主委員會委員不得有下列行為：

（一）拒不執(zhí)行業(yè)主大會決定；

（二）弄虛作假，隱瞞事實(shí)真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件、資料或者擅自使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章；

（三）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)與物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）侵占、挪用業(yè)主共有部分收益，擅自將業(yè)主共有部分收益借貸給他人或者以業(yè)主大會財(cái)產(chǎn)為他人提供擔(dān)保；

（五）收受、索取物業(yè)服務(wù)人或者與其履行職務(wù)有利害關(guān)系的單位或者個(gè)人提供的財(cái)物、減免收費(fèi)等利益；

（六）向本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)人銷售商品、承攬其相關(guān)業(yè)務(wù)，獲取其他不正當(dāng)利益；

（七）泄露業(yè)主信息；

（八）擅自出租、占用共有物業(yè)場地、場所；超出業(yè)主大會授權(quán)范圍使用共有物業(yè)經(jīng)營收益；

（九）違反法律、法規(guī)規(guī)定或者侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

業(yè)主委員會委員有前款行為之一的，按照業(yè)主大會議事規(guī)則提請業(yè)主大會決定是否予以罷免。

經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名書面提議罷免業(yè)主委員會委員資格的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則提請業(yè)主大會決定是否予以罷免。

第三十三條有下列情形之一的，業(yè)主委員會委員資格自行終止：

（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的；

（二）因疾病或者其他原因喪失履職能力的；

（三）被判處刑罰的；

（四）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；

（五）法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會委員職務(wù)終止的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置和三亞市物業(yè)管理信息化服務(wù)平臺公告，并可以接受業(yè)主查詢。

第三十四條業(yè)主委員會任期屆滿前六個(gè)月，應(yīng)當(dāng)在書面報(bào)告區(qū)物業(yè)管理主管部門后，組織召開業(yè)主大會會議，進(jìn)行換屆選舉，并在任期屆滿前產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會在任期屆滿前120日，仍未按規(guī)定報(bào)告，未組織換屆選舉的，區(qū)物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主委員會在任期屆滿前90日，仍未組織開展換屆選舉的，區(qū)物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)成立由業(yè)主代表、居（村）民委員會黨組織代表、居（村）民委員會代表，組成換屆小組，由換屆小組在業(yè)主委員會任期屆滿前組織召開業(yè)主大會，重新選舉業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會任期屆滿，未組織或未完成換屆選舉的，業(yè)主大會、業(yè)主委員會的財(cái)物、文件資料、印章等移交給換屆小組或者區(qū)物業(yè)管理主管部門代管，業(yè)主委員會解散。居（村）民委員會可以按照本辦法第十八條、第十九條之規(guī)定，重新成立新一屆業(yè)主大會籌備小組，選舉業(yè)主委員會。

第三十五條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在任期屆滿后三日內(nèi)，移交有關(guān)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的財(cái)物、文件資料、印章等。已經(jīng)完成換屆選舉的，應(yīng)當(dāng)移交給新一屆業(yè)主委員會；未完成換屆選舉的，移交給區(qū)物業(yè)管理主管部門代管。

對不按時(shí)移交的，區(qū)物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期移交；拒不移交的，所在地的公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)協(xié)助移交。

業(yè)主委員會委員資格終止或者被罷免的，應(yīng)當(dāng)在三日內(nèi)將其使用、保管的文件、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會。

第三十六條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，區(qū)物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求區(qū)物業(yè)管理主管部門依法處理或者向人民法院提起訴訟。

第四節(jié) 物業(yè)管理委員會

第三十七條物業(yè)管理區(qū)域有下列情形之一的，可以由區(qū)物業(yè)管理主管部門組織成立物業(yè)管理委員會，臨時(shí)代行業(yè)主委員會職責(zé)：

（一）不具備成立業(yè)主大會條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)區(qū)人民政府、居（村）民委員會指導(dǎo)后仍不能成立的；

（三）業(yè)主委員會長期不能正常履職，需要重新選舉業(yè)主委員會，經(jīng)區(qū)物業(yè)管理主管部門指導(dǎo)后仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的；

（四）百分之三十以上業(yè)主聯(lián)名要求的。

物業(yè)管理委員會可以由區(qū)物業(yè)管理主管部門、轄區(qū)公安機(jī)關(guān)派出機(jī)構(gòu)、居（村）民委員會黨組織、居（村）民委員會、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成，一般為七至十一人的單數(shù)。物業(yè)管理委員會主任由區(qū)物業(yè)管理主管部門或居（村）民委員會黨員代表擔(dān)任，并應(yīng)當(dāng)在業(yè)主成員中明確一名副主任，承擔(dān)日常事務(wù)。

區(qū)物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理委員會成立情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和三亞市物業(yè)管理信息化服務(wù)平臺公示，并報(bào)告市物業(yè)管理主管部門。

第三十八條物業(yè)管理委員會履行如下職責(zé)：

（一）依法推動(dòng)、指導(dǎo)成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會；

（二）向區(qū)物業(yè)管理主管部門、居（村）民委員會及時(shí)反映居住區(qū)的衛(wèi)生情況，協(xié)助政府相關(guān)部門搞好社區(qū)綠化、公共衛(wèi)生工作；

（三）加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)人的監(jiān)督工作。積極協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)人、物業(yè)管理委員會、業(yè)主、居（村）民委員會等各方關(guān)系；監(jiān)督、檢查消防、設(shè)備設(shè)施等安全運(yùn)行情況；

（四）監(jiān)督公共區(qū)域、業(yè)主共有部分經(jīng)營及收益支配；

（五）物業(yè)糾紛調(diào)解及其他物業(yè)管理相關(guān)工作。

物業(yè)管理委員會可以憑區(qū)物業(yè)管理主管部門開具的介紹信，申請刻制印章，開立銀行賬戶。

物業(yè)管理委員會工作規(guī)則，由市物業(yè)管理主管部門另行制定。

第四章 物業(yè)管理服務(wù)

第一節(jié) 前期物業(yè)管理服務(wù)

第三十九條建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。建設(shè)單位銷售房屋前，應(yīng)當(dāng)依法選聘前期物業(yè)服務(wù)人，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過三亞市人民政府公共資源交易平臺采用招標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)整體進(jìn)行招投標(biāo)，任何單位和個(gè)人不得將一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域化整為零規(guī)避招標(biāo)。其中，項(xiàng)目總建筑面積在三萬平方米以下的，可以采用邀請招標(biāo)方式。投標(biāo)人少于三個(gè)的，經(jīng)區(qū)物業(yè)管理主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人。

前期物業(yè)招標(biāo)、投標(biāo)文件，應(yīng)作為前期物業(yè)服務(wù)合同附件，與前期物業(yè)服務(wù)合同一并在區(qū)物業(yè)管理主管部門備案。前期物業(yè)服務(wù)合同中服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，應(yīng)與招、投標(biāo)文件保持一致。

第四十條前期物業(yè)服務(wù)合同期限由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)人約定，最長期限不超過三年。期限屆滿，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效之前，前期物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供服務(wù)，服務(wù)期限為不定期；期限未滿或者未約定前期物業(yè)服務(wù)期限，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)于交付前，一次性配置完善用于供水、供電、供氣用量抄表，消防監(jiān)控、安全監(jiān)控、智能化運(yùn)用等與業(yè)主生活、物業(yè)服務(wù)密切相關(guān)的配套電腦軟、硬件，以及辦公桌椅、設(shè)備等物資。所配置物資、資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)人使用并承擔(dān)保管、維護(hù)、保養(yǎng)責(zé)任。物業(yè)服務(wù)人在交接時(shí)，不得以投入資金等原因破壞、拆除、控制密碼，拒不移交。

第四十一條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂《商品房買賣合同》時(shí)應(yīng)當(dāng)將《前期物業(yè)服務(wù)合同》作為附件，一并由買受人書面簽收。

建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)銷售前制定臨時(shí)管理規(guī)約，臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)符合本辦法第二十條關(guān)于管理規(guī)約的規(guī)定，并對全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務(wù)人代為查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的事項(xiàng)作出約定；建設(shè)單位在銷售物業(yè)時(shí)應(yīng)向物業(yè)買受人明示臨時(shí)管理規(guī)約的內(nèi)容并予以說明。臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。業(yè)主大會表決通過管理規(guī)約后，臨時(shí)管理規(guī)約即失效。

第四十二條新建物業(yè)交付使用前，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同約定，在區(qū)物業(yè)管理主管部門指導(dǎo)監(jiān)督下，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，共同對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收，確認(rèn)現(xiàn)場查驗(yàn)結(jié)果，形成查驗(yàn)記錄。

承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法及時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定。對于承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)予以整改。承接查驗(yàn)應(yīng)在物業(yè)交付使用十五日前完成。

物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護(hù)業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)的原則。承接查驗(yàn)時(shí)，建設(shè)單位還應(yīng)當(dāng)邀請業(yè)主代表和居（村）民委員會代表參加，必要時(shí)可以聘請相關(guān)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行。物業(yè)承接查驗(yàn)的費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

現(xiàn)場查驗(yàn)物業(yè)二十日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)人移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)、保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）房屋及建筑物面積清冊；

（五）物業(yè)服務(wù)所需要的其他資料。

新建物業(yè)未經(jīng)承接查驗(yàn)的，不得交付使用。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)人通過參與建設(shè)工程的設(shè)計(jì)、施工、分戶驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收等活動(dòng)，向建設(shè)單位提供有關(guān)物業(yè)管理的建議，為實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng)造有利條件。

區(qū)物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)開展物業(yè)承接查驗(yàn)并公開結(jié)果，監(jiān)督新建物業(yè)項(xiàng)目有序查驗(yàn)、交接。

第四十三條實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）通過規(guī)劃條件核實(shí)，取得綜合驗(yàn)收合格證明或者建設(shè)工程竣工驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、環(huán)境保護(hù)驗(yàn)收等分項(xiàng)合格證明文件；

（二）供水、排水、供電、供氣、通信、公共照明、有線電視等設(shè)施設(shè)備已按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，專有部分和共有部分的供水、供電、供氣已安裝經(jīng)強(qiáng)制檢定合格的獨(dú)立計(jì)量器具，排水管網(wǎng)實(shí)現(xiàn)雨污分流，建設(shè)單位已依法辦理排水手續(xù)；

（三）教育、養(yǎng)老、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)、生活垃圾分類投放和收運(yùn)設(shè)施等公共服務(wù)設(shè)施已按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；

（四）道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施已按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求；

（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；

（六）物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；

（七）法律、法規(guī)等規(guī)定的其他條件。

分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)人可以根據(jù)開發(fā)進(jìn)度，對符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗(yàn)。建設(shè)單位分期交付的，交付的物業(yè)區(qū)域最小單位為整幢。

第四十四條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，將下列文件裝訂成冊，向區(qū)物業(yè)管理主管部門辦理備案手續(xù)：

（一）臨時(shí)管理規(guī)約；

（二）物業(yè)承接查驗(yàn)方案、物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；

（三）建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)人移交的資料清單；

（四）共有部分、公共區(qū)域、設(shè)備設(shè)施交接記錄。查驗(yàn)問題整改報(bào)告及未完成整改事項(xiàng)承諾書等書面資料；

（五）本交付區(qū)域房屋及建筑物面積清冊；

（六）其他與承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在備案后將物業(yè)承接查驗(yàn)情況，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和三亞市物業(yè)管理信息化服務(wù)平臺公告。

區(qū)物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)備案材料抄送居（村）民委員會。

第四十五條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的紙質(zhì)及電子文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。

物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)人的，被解聘的物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十日內(nèi)，在業(yè)主委員會的監(jiān)督確認(rèn)下，向被選聘的物業(yè)服務(wù)人或業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案。

第二節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)

第四十六條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)。

同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期開發(fā)的物業(yè)，前期建成部分已確定物業(yè)服務(wù)人的，后期建成部分應(yīng)當(dāng)由同一物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)。

后期建成部分因開發(fā)周期、物業(yè)類型等原因，造成物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等條件改變的，建設(shè)單位應(yīng)向區(qū)物業(yè)管理主管部門說明情況，提交后期建成部分物業(yè)服務(wù)方案、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評審報(bào)告。

第四十七條業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人。

首屆業(yè)主大會成立后，應(yīng)在九十日內(nèi)完成是否續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)人的決定。未作出續(xù)聘決定的，按照本辦法第四十條第一款執(zhí)行；決定續(xù)聘的，應(yīng)在作出決定三十日內(nèi)與原物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿九十日前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人，并將決定書面通知原物業(yè)服務(wù)人，但是合同對通知期限另有約定的除外。

業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)就物業(yè)服務(wù)合同中物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)進(jìn)行表決。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，與原物業(yè)服務(wù)人完成物業(yè)服務(wù)合同續(xù)簽。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有依法作出續(xù)聘或者另聘決定，物業(yè)服務(wù)人同意繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但應(yīng)當(dāng)至少提前六十日書面通知另一方當(dāng)事人。

物業(yè)服務(wù)人決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿九十日前書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)在作出前款續(xù)聘、另聘、解聘及解除不定期合同決定十日內(nèi)，及本條第二款、第四款約定合同簽訂三十日內(nèi)，將結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和三亞市物業(yè)管理信息化服務(wù)平臺公告，并抄送區(qū)物業(yè)管理主管部門、居（村）民委員會。

第四十八條業(yè)主大會決定另外選聘物業(yè)服務(wù)人的，由業(yè)主委員會擬定選聘方案，經(jīng)業(yè)主大會表決通過后實(shí)施。選聘方案應(yīng)當(dāng)包括選聘的方式、參選物業(yè)服務(wù)人資信要求、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、合同期限等內(nèi)容。

倡導(dǎo)業(yè)主大會通過三亞市人民政府公共資源交易平臺以公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)人。

第四十九條物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定下列物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)：

（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護(hù)；

（二）共有部分綠化的養(yǎng)護(hù)、管理；

（三）共有部分的保潔；

（四）日常安全巡查，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全；

（五）共有部分的經(jīng)營和管理；

（六）共有部分的病媒生物預(yù)防控制；

（七）車輛的停放管理；

（八）物業(yè)使用中對禁止性行為的管理措施；

（九）物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的賬務(wù)管理；

（十）物業(yè)檔案資料的保管；

（十一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；

（十二）業(yè)主大會或者業(yè)主委托的其他物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。

物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用應(yīng)與物業(yè)服務(wù)人投標(biāo)文件承諾的條款一致，業(yè)主大會招標(biāo)文件、物業(yè)服務(wù)人投標(biāo)文件應(yīng)作為物業(yè)服務(wù)合同附件。

物業(yè)服務(wù)人不得將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別委托給第三人。物業(yè)服務(wù)人將物業(yè)服務(wù)合同中的部分專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人的，應(yīng)當(dāng)就該部分專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)向業(yè)主負(fù)責(zé)。

業(yè)主、物業(yè)使用人對人身、財(cái)產(chǎn)安全有特殊保護(hù)要求的，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)人另行約定。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務(wù)人應(yīng)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同一個(gè)月內(nèi)，將物業(yè)招標(biāo)文件、中標(biāo)物業(yè)服務(wù)人投標(biāo)文件和物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和三亞市物業(yè)管理信息化服務(wù)平臺公示，并向區(qū)物業(yè)管理主管部門備案。區(qū)物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)將備案的文件及合同抄送居（村）民委員會。

第五十條鼓勵(lì)與推動(dòng)物業(yè)服務(wù)人開展、參與居家養(yǎng)老、家庭服務(wù)等社區(qū)生活服務(wù)業(yè)務(wù)。支持有條件的物業(yè)服務(wù)人為業(yè)主提供家政、購物等服務(wù)，為老年人開展助餐、助浴、助潔、助急、助行、助醫(yī)、照料看護(hù)、定期巡訪等養(yǎng)老服務(wù)。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)人按照有關(guān)規(guī)定申請享受相應(yīng)優(yōu)惠扶持政策。民政部門和區(qū)人民政府、居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)予以指導(dǎo)、協(xié)助。

第五十一條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置和三亞市物業(yè)管理信息化服務(wù)平臺公示、及時(shí)更新下列信息，并通過短信、微信等形式告知全體業(yè)主：

（一）物業(yè)服務(wù)人的營業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話。物業(yè)服務(wù)工作人員名單、工作崗位、工作職責(zé)、責(zé)任區(qū)域等；

（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等；

（三）電梯、消防、智能化監(jiān)控等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維保方案和應(yīng)急處置方案等；

（四）上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況；

（五）由物業(yè)服務(wù)人管理的上一月度共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地公共用水、用電的費(fèi)用分?jǐn)偳闆r；

（六）由物業(yè)服務(wù)人管理的業(yè)主共有部分物業(yè)收益收支情況；

（七）由物業(yè)服務(wù)人管理的車位（車庫）的出售和出租情況；

（八）由物業(yè)服務(wù)人管理的物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用情況；

（九）房屋裝飾裝修及使用過程中的結(jié)構(gòu)變動(dòng)等安全注意事項(xiàng)。裝修違章行為報(bào)送及處理情況；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約約定的其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

業(yè)主有權(quán)查詢公示內(nèi)容，業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自收到異議之日起七日內(nèi)予以書面答復(fù)。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)聽取業(yè)主意見和建議，接受業(yè)主監(jiān)督，每年向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報(bào)告工作情況。

前款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第三項(xiàng)、第四項(xiàng)應(yīng)常年公示并及時(shí)更新；第五項(xiàng)應(yīng)每月公示；其他項(xiàng)每年至少公示一次。

第五十二條物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)，并且遵守下列規(guī)定：

（一）做好物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)、更新及其費(fèi)用收支記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)財(cái)務(wù)賬冊；

（二）建立健全物業(yè)管理區(qū)域安全防范制度和制訂安全防范應(yīng)急預(yù)案，保障安防監(jiān)控設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)，落實(shí)安防人員、安防設(shè)施及安全保障措施，防范從建筑物中拋擲物品等情況發(fā)生，保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全；

（三）維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生，引導(dǎo)業(yè)主進(jìn)行垃圾分類處理；

（四）制定和完善物業(yè)服務(wù)工作應(yīng)急預(yù)案，及時(shí)處理物業(yè)服務(wù)中的突發(fā)事件及其他日常糾紛；

（五）聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人的意見，改進(jìn)和完善物業(yè)服務(wù)；

（六）執(zhí)行人民政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合人民政府和居（村）民委員會做好物業(yè)管理區(qū)域公共衛(wèi)生、疫情防控等工作；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

物業(yè)服務(wù)人不得有下列行為：

（一）擅自改變物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的用途；

（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路或者場地，損害業(yè)主共同利益；

（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營；

（四）物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，拒不退出物業(yè)管理區(qū)域或者不按照規(guī)定移交物業(yè)服務(wù)用房和有關(guān)財(cái)物、資料；

（五）擅自退出物業(yè)管理區(qū)域；

（六）擅自采取停止供電、停止供水、限制使用電梯、限制出入小區(qū)、限制水電充值等方式催交物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

（七）出售、泄露或者非法提供、使用業(yè)主、物業(yè)使用人信息；

（八）強(qiáng)制業(yè)主、物業(yè)使用人通過指紋、人臉識別等生物信息方式使用共用設(shè)施設(shè)備；

（九）騙取、挪用、貪污或者侵占物業(yè)專項(xiàng)維修資金、公共收益等業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；

（十）其他違反法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定的行為。

物業(yè)服務(wù)人處理業(yè)主、物業(yè)使用人的個(gè)人信息應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行并確保信息安全。

第五十三條業(yè)主可以依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人，但合同對通知期限另有約定的除外。解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同依法解除、終止或者延續(xù)服務(wù)情形終止后十日內(nèi)，辦理以下移交手續(xù)，并退出物業(yè)管理區(qū)域：

（一）業(yè)主資料、物業(yè)服務(wù)等書面及電子檔案資料；

（二）移交業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備用房、經(jīng)營用房、場地和其他財(cái)物；

（三）物業(yè)承接查驗(yàn)檔案；

（四）簽訂驗(yàn)收協(xié)議，完成物業(yè)共有部位、共有設(shè)備設(shè)施的移交查驗(yàn)；

（五）移交提供物業(yè)服務(wù)期間用前期開辦費(fèi)、業(yè)主共有資金購置的業(yè)主共有資產(chǎn)；

（六）移交預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者結(jié)余的物業(yè)服務(wù)資金、物業(yè)專項(xiàng)維修資金及相關(guān)費(fèi)用；

（七）移交提供物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)業(yè)主共有部分大修、更新、改造及維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料；

（八）完整移交水、電、停車場、弱電、辦公電腦等操作系統(tǒng)軟硬件及賬號密碼；以及利用物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或物業(yè)服務(wù)區(qū)域名義開辦的微信公眾號、電子郵箱、微信賬號、QQ服務(wù)號等服務(wù)軟件的賬號密碼等資料。移交方有責(zé)任保證所移交軟硬件的完整、正確、運(yùn)行正常；

（九）其他應(yīng)當(dāng)移交的資金、資料和物品。

物業(yè)服務(wù)人不得損壞、隱匿、銷毀本條前款規(guī)定的資料、財(cái)物，并配合業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作。前款規(guī)定的財(cái)物和資料，成立業(yè)主委員會的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會移交；未成立業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會任期屆滿未完成換屆選舉的，由區(qū)物業(yè)管理主管部門接收和代管。

第五十四條物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)依法終止后，原物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、對業(yè)主共同決定有異議等理由拒絕辦理移交手續(xù)、退出物業(yè)管理區(qū)域。原物業(yè)服務(wù)人拒絕移交、退出的，業(yè)主有權(quán)拒付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；業(yè)主委員會或者業(yè)主可以請求區(qū)物業(yè)管理主管部門責(zé)令原物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)管理區(qū)域，并可以向轄區(qū)內(nèi)公安機(jī)關(guān)請求協(xié)助，或者依法向人民法院提起訴訟。原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)維持退出前物業(yè)管理區(qū)域的正常秩序。

原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定，給業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

原物業(yè)服務(wù)人有權(quán)向拖欠交接日之前物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主依法追討費(fèi)用，有權(quán)依法向業(yè)主委員會追討因違法決定造成的損失。

區(qū)物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)人交接工作的監(jiān)督管理。

第五十五條物業(yè)管理區(qū)域可以在區(qū)物業(yè)管理主管部門和居（村）民委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督下由業(yè)主自行管理。

業(yè)主大會決定自行管理的，應(yīng)當(dāng)按照監(jiān)督和管理分離的原則，制定自行管理方案，對以下事項(xiàng)作出明確規(guī)定：

（一）自行管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)；

（二）自行管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)等；

（三）聘請專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的方案；

（四）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理和使用；

（五）其他有關(guān)自行管理的內(nèi)容。

電梯、消防、供配電等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備管理，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。

第五十六條業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)人之間因物業(yè)管理服務(wù)發(fā)生糾紛的，可以向人民調(diào)解組織、居（村）民委員會、區(qū)物業(yè)管理主管部門申請調(diào)解，也可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。

第三節(jié) 老舊小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)

第五十七條無物業(yè)管理的老舊小區(qū)由全體業(yè)主共同承擔(dān)管理責(zé)任。

對配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的老舊小區(qū)，市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)制定改造規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃，完善公共配套設(shè)施設(shè)備，改善老舊小區(qū)的綜合環(huán)境。區(qū)人民政府確定改造內(nèi)容清單、標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)管理支持政策。老舊小區(qū)接受政府出資改造的，改造后應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理。

區(qū)物業(yè)管理主管部門、居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)業(yè)主協(xié)商確定老舊小區(qū)的物業(yè)管理模式，指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會，實(shí)現(xiàn)業(yè)主自行管理或委托專業(yè)公司管理。

無法成立業(yè)主大會、實(shí)現(xiàn)自行管理或?qū)I(yè)管理的，由居（村）民委員會組織基本保潔、電梯運(yùn)行和維護(hù)等專項(xiàng)服務(wù)，費(fèi)用由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

支持社會資本參與老舊小區(qū)綜合整治和物業(yè)管理。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)人統(tǒng)一管理在管項(xiàng)目周邊老舊小區(qū)，提供綜合或?qū)ｍ?xiàng)物業(yè)服務(wù)。支持物業(yè)服務(wù)人為老舊小區(qū)提供公益性物業(yè)服務(wù)。

第五十八條鼓勵(lì)和倡導(dǎo)老舊小區(qū)業(yè)主繳納物業(yè)專項(xiàng)維修資金，建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬戶，籌集物業(yè)專項(xiàng)維修資金，并將以下收益劃歸物業(yè)專項(xiàng)維修資金：

（一）業(yè)主共有部分經(jīng)營收益；

（二）業(yè)主共有停車位（車庫）、占用業(yè)主共用部位改建的停車位（車庫）經(jīng)營收益；

（三）業(yè)主繳存的物業(yè)專項(xiàng)維修資金；

（四）社會捐助資金，政府扶持資金；

（五）其他依法取得屬于全體業(yè)主共有的資金。

第五十九條鼓勵(lì)和支持既有多層住宅增設(shè)電梯。既有多層住宅增設(shè)電梯應(yīng)當(dāng)符合規(guī)劃、土地、建設(shè)、環(huán)境保護(hù)、消防管理等法律、法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，以及國家、省、市相關(guān)規(guī)定，并依法辦理相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。

區(qū)物業(yè)管理主管部門、居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)為業(yè)主達(dá)成自愿增設(shè)電梯提供服務(wù)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)為增設(shè)電梯提供必要的協(xié)助。

既有多層住宅需要使用共有部分增設(shè)電梯的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本幢或者本單元房屋專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。

業(yè)主可以按照有關(guān)規(guī)定提取住房公積金，用于支付既有多層住宅增設(shè)電梯相關(guān)費(fèi)用。

第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)

第六十條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照市人民政府有關(guān)規(guī)定分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。

保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，具體價(jià)格由市人民政府價(jià)格主管部門制定。

其他物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)定價(jià)的，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及質(zhì)價(jià)相符的原則，由建設(shè)單位或者業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)人參考物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范及其信用評價(jià)情況，根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和水平、人力成本、物價(jià)成本等因素在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

市物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)發(fā)布物業(yè)服務(wù)清單，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。

第六十一條物業(yè)服務(wù)費(fèi)可以采取包干制或酬金制方式，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)合同中書面約定。

業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人應(yīng)在合同中詳細(xì)、合理約定物業(yè)服務(wù)包含的項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，酬金、利潤計(jì)取方式、計(jì)算方法等內(nèi)容。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，按照確定的物業(yè)服務(wù)區(qū)域，建立財(cái)務(wù)核算賬目。

業(yè)主大會對物業(yè)服務(wù)人有審計(jì)要求的，應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定審計(jì)方式、審計(jì)費(fèi)用等內(nèi)容，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以配合。

第六十二條物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)保持相對穩(wěn)定。物業(yè)服務(wù)人不得在物業(yè)服務(wù)履行期限內(nèi)擅自調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。因物價(jià)變動(dòng)、職工最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整等原因確需調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)遵守下列規(guī)定：

（一）委托會計(jì)師事務(wù)所對上一年度物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營情況進(jìn)行審計(jì)，將審計(jì)報(bào)告在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示三十日以上；

（二）擬定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整方案，調(diào)整方案包括擬調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的范圍和理由，成本變動(dòng)情況，調(diào)整后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)，將調(diào)整方案在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示三十日以上；

（三）調(diào)整方案應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。

物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的事項(xiàng)和結(jié)果及時(shí)報(bào)告區(qū)物業(yè)管理主管部門和居（村）民委員會。

物業(yè)服務(wù)人不得強(qiáng)制或者變相強(qiáng)制收費(fèi)，不得增加收費(fèi)項(xiàng)目，重復(fù)收取費(fèi)用，擴(kuò)大收費(fèi)范圍。

物業(yè)服務(wù)人調(diào)整保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向人民政府價(jià)格主管部門備案。

價(jià)格管理主管部門應(yīng)當(dāng)會同相關(guān)部門建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)成本調(diào)查和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)糾紛調(diào)處機(jī)制，對物業(yè)服務(wù)人擅自擴(kuò)大范圍收費(fèi)、不按照規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)等問題進(jìn)行督促整改，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人規(guī)范收費(fèi)行為。

第六十三條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及相關(guān)費(fèi)用的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)書面催交，逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)人可以向人民法院起訴，或者按照約定申請仲裁。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用超過三個(gè)月，且經(jīng)兩次以上催告仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以根據(jù)管理規(guī)約的規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示包括房號、欠費(fèi)期限、欠費(fèi)金額、催告方式、催告次數(shù)等內(nèi)容的欠費(fèi)催告信息。

業(yè)主出租物業(yè)或者設(shè)立居住權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與承租人或者居住權(quán)人約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定。物業(yè)使用人拒不支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，由業(yè)主承擔(dān)。

物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)人結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第六十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對業(yè)主共有部分安裝獨(dú)立的水、電等計(jì)量器具。共有部分使用的水電費(fèi)用，可以納入物業(yè)服務(wù)費(fèi)用統(tǒng)一收取，也可以按照約定方式由業(yè)主合理據(jù)實(shí)分?jǐn)?。沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積占專有部分總面積的比例分?jǐn)?。分?jǐn)傎M(fèi)用應(yīng)該單獨(dú)列賬，按本辦法五十一條之規(guī)定公示。

物業(yè)服務(wù)人不得將下列費(fèi)用列入分?jǐn)偅?/p>

（一）物業(yè)服務(wù)人辦公、生活的自用水、電費(fèi)用，值班室、保安亭水、電費(fèi)用；

（二）物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)地下停車場、收費(fèi)經(jīng)營泳池的水、電費(fèi)用；

（三）物業(yè)服務(wù)合同約定之外，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)開展節(jié)慶、宣傳、裝飾等公共活動(dòng)的水電費(fèi)用；

（四）利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營活動(dòng)的水電費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)合同另有約定公攤費(fèi)用的遵從約定。分?jǐn)傎M(fèi)用已計(jì)入物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本的，不得重復(fù)收取。

既有多層住宅增設(shè)電梯的相關(guān)費(fèi)用按照合同約定執(zhí)行。

第六十五條物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，屬于已交付區(qū)域內(nèi)的物業(yè)，有下列情形的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位全額交納：

（一）尚未出售的；

（二）已經(jīng)出售但尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)；

（三）已經(jīng)依法交付業(yè)主，但建設(shè)單位經(jīng)物業(yè)服務(wù)人同意，在出售物業(yè)時(shí)向業(yè)主承諾贈(zèng)送的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第六十六條物業(yè)服務(wù)合同依法終止后，原物業(yè)服務(wù)人拒不辦理移交，拒絕退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)配合處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，維持正常的物業(yè)管理秩序，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第五節(jié) 共有物業(yè)經(jīng)營收益

第六十七條開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人利用共有物業(yè)部分進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定。

業(yè)主大會成立前，利用業(yè)主共有部分進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同或臨時(shí)管理規(guī)約中明確約定下列事項(xiàng)：

（一）可以開展經(jīng)營的場地范圍；

（二）在電梯、樓棟大堂、廣場等公共部位設(shè)置廣告的標(biāo)準(zhǔn)及要求；

（三）不同類型、區(qū)域的場地有償利用的最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

（四）公共收益的財(cái)務(wù)管理要求；

（五）相關(guān)的合同、會計(jì)憑證的建檔保管、公示及查詢辦法；

（六）公共收益收支情況的定期公示與審計(jì)辦法；

（七）對可能影響業(yè)主公共利益的經(jīng)營性活動(dòng)的禁止性要求；

（八）社會公益性活動(dòng)舉辦約定；

（九）其他需約定事項(xiàng)。

臨時(shí)管理規(guī)約中未明確以上事項(xiàng)的，經(jīng)營方案由業(yè)主共同決定后實(shí)施。

業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務(wù)人和業(yè)主大會可以對前款所列事項(xiàng)重新約定，并經(jīng)業(yè)主大會同意。利用業(yè)主共有部分從事廣告等經(jīng)營性活動(dòng)的，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

利用業(yè)主共有部分進(jìn)行經(jīng)營所得收入扣除合理成本后的收益，歸全體業(yè)主共有，并應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬或者設(shè)立單獨(dú)賬戶，或者由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)人設(shè)立共管賬戶。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對業(yè)主共有部分經(jīng)營收益的監(jiān)督管理，并可以對其使用情況進(jìn)行審計(jì)。

公共收益扣除必要的合理支出后應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。

第六十八條車輛停放費(fèi)用包含“車位（車庫）物業(yè)服務(wù)費(fèi)”和“車位（車庫）使用費(fèi)”。車位（車庫）物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)計(jì)入車位（車庫）的物業(yè)服務(wù)收入和成本；車位（車庫）使用費(fèi)屬于車位（車庫）產(chǎn)權(quán)人收益。前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)明確約定“車位（車庫）物業(yè)服務(wù)費(fèi)”具體標(biāo)準(zhǔn)或占車輛停放費(fèi)收入的比例。臨時(shí)停車收入的車位物業(yè)服務(wù)費(fèi)可以按比例計(jì)提。

屬于業(yè)主共有的停車場用于經(jīng)營的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)按照政府相關(guān)規(guī)定辦理商事登記、稅務(wù)信息確認(rèn)等手續(xù)。其經(jīng)營收益按合同要求扣除車位（車庫）物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，剩余部分歸業(yè)主共有部分收益，屬于全體業(yè)主所有。

非全體業(yè)主共有的車位（車庫），由業(yè)主按照前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同中約定的標(biāo)準(zhǔn)繳納車位（車庫）物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

建設(shè)單位所有的車位（車庫），建設(shè)單位同意其經(jīng)營收益全部或部分用于彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用不足的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)與建設(shè)單位簽訂書面協(xié)議予以明確。

保障性住房、老舊住宅小區(qū)車輛停放費(fèi)用于彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用不足的，應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中書面約定，并按物業(yè)服務(wù)合同要求進(jìn)行公示。

公安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)、城市管理、管網(wǎng)維護(hù)等執(zhí)法和維修車輛執(zhí)行任務(wù)時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，不得收取費(fèi)用。

第六十九條業(yè)主大會或業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會管理公共收益的，業(yè)主大會、業(yè)主委員會可以按照業(yè)主大會議事規(guī)則，委托有資質(zhì)的第三方機(jī)構(gòu)對公共收益的收支情況、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)。審計(jì)費(fèi)用由全體業(yè)主分?jǐn)偦蛘邚墓彩找嬷辛兄А?/p>

物業(yè)服務(wù)人管理公共收益的，物業(yè)服務(wù)人可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定，委托有資質(zhì)的第三方機(jī)構(gòu)對公共收益的收支情況進(jìn)行年度財(cái)務(wù)審計(jì)和合同服務(wù)期滿的財(cái)務(wù)審計(jì)。

審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和三亞市物業(yè)管理信息化服務(wù)平臺公示。

第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第一節(jié) 物業(yè)的使用

第七十條業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)的使用與維護(hù)，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的規(guī)定及業(yè)主大會的決定，安全、合理使用物業(yè)。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理方面的約定告知受讓人或者承租人，并自合同簽訂之日起十五日內(nèi)將轉(zhuǎn)讓或者出租的情況告知物業(yè)服務(wù)人和業(yè)主委員會。

第七十一條業(yè)主不得改變物業(yè)用途和性質(zhì)。業(yè)主確需改變的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會共同決定，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

管理規(guī)約中已經(jīng)依法約定改變物業(yè)用途條件的，應(yīng)同時(shí)明確約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)及其他相關(guān)約定條件。

第七十二條業(yè)主依法將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的公共建筑、共用設(shè)施改變用途的，應(yīng)當(dāng)在辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)人。物業(yè)服務(wù)人確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

業(yè)主應(yīng)與物業(yè)服務(wù)人簽訂書面協(xié)議，并明確變更后的使用用途、維護(hù)費(fèi)用、管理方案等內(nèi)容；改變用途后產(chǎn)生經(jīng)營性收益的，應(yīng)納入業(yè)主共有部分經(jīng)營收益。

第二節(jié) 物業(yè)安全及應(yīng)急管理

第七十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途；

（二）損壞或者違法變動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)；

（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（四）違反規(guī)定裝飾裝修；

（五）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位，損壞或者擅自占用、違規(guī)使用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；

（六）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（七）將車庫用于居住、生產(chǎn)經(jīng)營；

（八）違反規(guī)定為車輛及車輛電瓶充電，違規(guī)停放機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車；

（九）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負(fù)重等違反安全規(guī)定的物品；

（十）制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動(dòng)或者影響鄰居采光、通風(fēng)；

（十一）違反垃圾分類管理規(guī)定處理垃圾，任意排放污水；

（十二）從建筑物中拋擲物品；

（十三）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施；

（十四）擅自擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營；

（十五）損壞、挪用、停用消防設(shè)施設(shè)備，占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道；

（十六）違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；

（十七）法律、法規(guī)和臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約禁止的其他行為。

有前款所列行為的，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告所在轄區(qū)執(zhí)法部門。業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第七十四條業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)進(jìn)行裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人和業(yè)主委員會。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主、物業(yè)使用人。

業(yè)主、物業(yè)使用人在裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)人辦理登記手續(xù)，簽訂并嚴(yán)格遵守裝飾裝修管理協(xié)議，不得影響他人生產(chǎn)、生活。業(yè)主進(jìn)行裝飾裝修影響到相鄰業(yè)主正常生產(chǎn)、生活的，相鄰業(yè)主有權(quán)勸止，也可以請求物業(yè)服務(wù)人或者業(yè)主委員會協(xié)調(diào)處理。物業(yè)服務(wù)人或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在接到請求后及時(shí)協(xié)調(diào)處理。

業(yè)主違反法律、法規(guī)或者管理規(guī)約規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)督促其改正；仍不改正的，物業(yè)服務(wù)人有權(quán)禁止裝飾裝修施工人員和施工材料進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域，并報(bào)告有關(guān)主管部門，有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理。

第七十五條業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對其所有或者使用的窗戶、陽臺等設(shè)施的管理，防止設(shè)施、擱置物、懸掛物等脫落、墜落，造成安全事故。在氣象部門發(fā)布臺風(fēng)、暴雨等氣象預(yù)警信息后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行相關(guān)檢查，做好防范措施。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照服務(wù)要求，認(rèn)真完成日常巡查，發(fā)現(xiàn)存在安全隱患的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)提醒業(yè)主、物業(yè)使用人采取措施消除安全隱患。業(yè)主、物業(yè)使用人未采取措施消除安全隱患的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)采取必要的防范措施，并向業(yè)主委員會、居（村）民委員會報(bào)告。

第七十六條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關(guān)工作。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故等突發(fā)事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，及時(shí)向有關(guān)主管部門報(bào)告，并協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)制定自然災(zāi)害、交通事故、消防管理、防搶防盜、衛(wèi)生防疫等緊急突發(fā)事件的應(yīng)急管理預(yù)案，成立救援隊(duì)伍，配置各類應(yīng)急物資，在收到氣象預(yù)警、自然災(zāi)害等信息后，應(yīng)加強(qiáng)巡查物業(yè)共有部分、公共區(qū)域，及時(shí)向業(yè)主轉(zhuǎn)發(fā)預(yù)警信息，做好防范措施。定期邀請相關(guān)行業(yè)主管部門、專業(yè)管理部門、業(yè)主、物業(yè)使用人等進(jìn)行多方聯(lián)合演練，提高應(yīng)急反應(yīng)能力。

鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)人購買物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)，防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

第七十七條市、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)、綜合行政執(zhí)法、公安、市場監(jiān)督、生態(tài)環(huán)境、衛(wèi)生健康、自然資源和規(guī)劃、應(yīng)急管理、消防救援等部門和機(jī)構(gòu)依據(jù)自身職能，加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)執(zhí)法聯(lián)動(dòng)，依法查處違法行為，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示執(zhí)法主體相關(guān)聯(lián)系信息。

相關(guān)執(zhí)法信息應(yīng)納入三亞市物業(yè)服務(wù)行業(yè)誠信管理檔案。

第三節(jié) 停車管理

第七十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車位（車庫），應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人的需要。

車位（車庫）數(shù)量等于或者少于物業(yè)管理區(qū)域的房屋套數(shù)時(shí)，每套房屋只能配套購買或者受贈(zèng)一個(gè)車位（車庫）。

經(jīng)業(yè)主大會決定，可以采用先到先停、不固定車位位置等優(yōu)化停車資源的方式使用公共、共用車位、車庫。

空余車位（車庫）可以臨時(shí)出租給業(yè)主、物業(yè)使用人以外的單位或者個(gè)人，但業(yè)主、物業(yè)使用人有需要的，應(yīng)當(dāng)隨時(shí)收回。

建設(shè)單位不得只出售而不出租車位（車庫），不得以租代售，不得只長租不短租。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)公開并及時(shí)更新物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售、附贈(zèng)或者出租的車位（車庫）信息，業(yè)主要求承租的，建設(shè)單位不得拒絕。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)人管理的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)及時(shí)公示、更新車位（車庫）出售、附贈(zèng)或出租情況。

建設(shè)單位或者業(yè)主不得將車位（車庫）出售或者轉(zhuǎn)讓給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人購買車位（車庫）的，不動(dòng)產(chǎn)登記部門不得辦理登記、過戶手續(xù)。

第七十九條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)采取措施，對進(jìn)入住宅物業(yè)管理區(qū)域的車輛進(jìn)行嚴(yán)格管理。進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的車輛，應(yīng)當(dāng)在停車場所有序停放，不得占用疏散通道、消防車通道，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

工程車輛、大中型客貨車輛不得進(jìn)入住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放。但工程車輛因本物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)、設(shè)施設(shè)備維修確需停放以及業(yè)主因搬家等確需臨時(shí)停放車輛的除外。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生交通事故報(bào)警的，公安機(jī)關(guān)交通管理部門應(yīng)當(dāng)受理。

對依照本條規(guī)定不得進(jìn)入住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的車輛或者停放車輛影響其他車輛和行人正常通行的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以阻止，或者責(zé)令離開。

第八十條 新建物業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家和本省地方標(biāo)準(zhǔn)配建停車位充電設(shè)施，與主體工程同步設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收。

已建成物業(yè)應(yīng)當(dāng)按照標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范要求逐步改造建設(shè)停車位充電設(shè)施。物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)支持充電設(shè)施建設(shè)，配合施工單位等開展現(xiàn)場勘查、用電安裝、施工建設(shè)等工作。

第四節(jié) 物業(yè)保修與維護(hù)

第八十一條業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人、其他單位和個(gè)人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

因維修物業(yè)或者公共利益需要，確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)人的同意。其中物業(yè)服務(wù)人確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意；未成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會的，應(yīng)將占用事由、占用時(shí)間等信息在施工現(xiàn)場及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，施工方應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)做好防護(hù)、警示工作，并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第八十二條已交付使用的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的水、電、氣等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障、不能正常使用的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取措施，排除故障。

專業(yè)經(jīng)營單位對專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備進(jìn)行更新、改造、維護(hù)和管理，需要進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)事先告知業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)人，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并依法辦理相關(guān)手續(xù)，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以配合。

第八十三條供水、供電、供氣、通信、有線電視等專營服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)等相關(guān)規(guī)定承擔(dān)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。專營服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)服務(wù)到物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的最終用戶，并向最終用戶收取費(fèi)用。

專營服務(wù)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)人無償代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)人拒絕代收費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)人接受專營服務(wù)單位委托代收費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)簽訂協(xié)議，物業(yè)服務(wù)人根據(jù)約定向?qū)I服務(wù)單位收取費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)人接受委托代收代交前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取額外費(fèi)用；不得以業(yè)主未交付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等理由拒絕代收代交并擅自停止、限制向業(yè)主供水、供電、供氣等服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域時(shí)已代收但未向?qū)I服務(wù)單位繳清的費(fèi)用，專營服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)向原物業(yè)服務(wù)人追繳，不得因未繳清費(fèi)用而停止向用戶提供服務(wù)。

第八十四條業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會對其負(fù)有維護(hù)責(zé)任的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定和住宅養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，定期維修養(yǎng)護(hù)。

國家規(guī)定的建設(shè)單位保修期屆滿后，業(yè)主共有部分的維修、更新和改造責(zé)任和費(fèi)用，有約定的，按照約定承擔(dān)；沒有約定或者約定不明確的，按照下列規(guī)定劃分：

（一）業(yè)主專有部分，由業(yè)主自行維修；毗連部位，由相鄰業(yè)主共同維修；

（二）單幢房屋整體共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，由該幢房屋的業(yè)主按照擁有專有部分面積所占比例承擔(dān)；

（三）單幢房屋有兩個(gè)或者兩個(gè)以上單元，單元內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，由單元內(nèi)的業(yè)主按照擁有專有部分面積所占比例承擔(dān)；涉及兩個(gè)或者兩個(gè)以上單元共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，由兩個(gè)或者兩個(gè)以上單元的業(yè)主按照擁有專有部分面積所占比例承擔(dān)；

（四）物業(yè)全體共有部分的維修、更新、改造，由全體業(yè)主按照擁有專有部分面積所占比例承擔(dān)。

在國家規(guī)定的保修期限內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)人保修的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)人另行簽訂委托協(xié)議，并向業(yè)主公示該委托業(yè)務(wù)的服務(wù)流程、服務(wù)要求、服務(wù)時(shí)限、職責(zé)范圍。

依照有關(guān)規(guī)定設(shè)立物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，從中列支。但物業(yè)的共有部分屬于人為損壞的，費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)。

物業(yè)保修期內(nèi)發(fā)生的維修費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)，不得從物業(yè)專項(xiàng)維修資金中列支。

根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，不得從物業(yè)專項(xiàng)維修資金中列支。

第八十五條鼓勵(lì)建設(shè)單位購買工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)。在保險(xiǎn)期間內(nèi)，因工程質(zhì)量潛在缺陷造成物業(yè)損壞的，由業(yè)主向保險(xiǎn)公司提出書面索賠申請，保險(xiǎn)公司應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定和合同約定履行賠償和維修義務(wù)。

第六章 物業(yè)專項(xiàng)維修資金

第八十六條物業(yè)專項(xiàng)維修資金實(shí)行專戶存儲，以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，并按照幢、房屋戶門號分級設(shè)分戶賬。未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按照房屋戶門號設(shè)分戶賬。

在辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記時(shí)尚未出售的物業(yè)，由建設(shè)單位一次性交存首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金，并在出售時(shí)向業(yè)主收取。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)核驗(yàn)物業(yè)專項(xiàng)維修資金交存情況。

物業(yè)專項(xiàng)維修資金業(yè)主賬面余額不足首期交付額的百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定續(xù)交，續(xù)交資金不低于首期歸集的物業(yè)專項(xiàng)維修資金金額。業(yè)主拒不續(xù)交物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主委員會可以督促其限期交納。

第八十七條維修、更新、改造業(yè)主共用部分，需要使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人或者相關(guān)業(yè)主可以提出使用建議，經(jīng)業(yè)主依法共同決定后，由市物業(yè)管理主管部門審核同意后列支。

發(fā)生下列危及房屋安全等緊急情況的，可以申請緊急動(dòng)用物業(yè)專項(xiàng)維修資金：

（一）消防設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞、電梯故障原因嚴(yán)重影響業(yè)主生活或者危及人身安全的；

（二）屋面、外墻損壞造成嚴(yán)重滲漏的；

（三）供水水泵損壞或者水管爆裂等導(dǎo)致供水中斷，嚴(yán)重影響業(yè)主生活的；

（四）樓體外立面或者樓梯間、公共走廊的瓷磚等裝飾層發(fā)生脫落或者存在明顯起鼓、變形等脫落危險(xiǎn)，危及人身財(cái)產(chǎn)安全的；

（五）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，嚴(yán)重影響業(yè)主生活或者危及財(cái)產(chǎn)安全的；

（六）供配電系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障，造成停電或者漏電，嚴(yán)重影響業(yè)主生活或者危及人身財(cái)產(chǎn)安全的；

（七）其他危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況。

申請緊急動(dòng)用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主大會成立前，由物業(yè)服務(wù)人或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料向市物業(yè)管理主管部門申請；業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會向市物業(yè)管理主管部門申請。市物業(yè)管理主管部門審核同意后列支。

第八十八條物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理與使用辦法，由市物業(yè)管理主管部門另行制定。

第七章 附則

第八十九條本辦法中有關(guān)專業(yè)用語：

（一）專有部分，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋（含整幢建筑物）、車位（車庫）、攤位，以及規(guī)劃專屬于特定房屋且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等特定空間。其具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體；

（二）自用部位，是指業(yè)主所購房屋內(nèi)部，由業(yè)主自用的臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、庭園及室內(nèi)墻面、天花板、地面等部位；

（三）自用設(shè)施設(shè)備，是指業(yè)主所購房屋內(nèi)部，由業(yè)主自用的門窗、衛(wèi)生潔具以及通向總管的供水、排水、燃?xì)夤艿?、電線等設(shè)施設(shè)備；

（四）共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

第九十條 本辦法自2023年2月1日起施行，有效期至2028年1月31日?！度齺喪形飿I(yè)管理實(shí)施辦法》（三府〔2011〕188號）同時(shí)廢止。

第九十一條本辦法具體應(yīng)用問題由三亞市物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)解釋。

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來源：三亞市人民政府

編輯：王婧

審核：向順宇