一、物業(yè)管理的內(nèi)涵

1．我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展和現(xiàn)狀

20世紀(jì)80年代，為適應(yīng)改革開放后沿海開放地區(qū)新建居住區(qū)管理的需要，深圳借鑒港臺(tái)地區(qū)的做法，率先引入并實(shí)施了物業(yè)管理制度。1994年，建設(shè)部發(fā)布《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，規(guī)定此后新建住宅小區(qū)必須實(shí)施物業(yè)管理，確立了物業(yè)管理作為一個(gè)獨(dú)立行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。此后，物業(yè)管理迅速發(fā)展，并將管理范圍從住宅擴(kuò)大到辦公樓、學(xué)校、商場(chǎng)、工廠甚至城市道路、園林等各種物業(yè)形態(tài)。

從我國(guó)第一家物業(yè)管理企業(yè)——深圳物業(yè)管理公司成立，國(guó)家房地產(chǎn)行政主管部門就積極扶持和培育物業(yè)管理行業(yè)，如大力推行“建管分離”的政策，使物業(yè)管理行業(yè)在規(guī)模上、速度上均保持了較高的增長(zhǎng)速度。但物業(yè)管理的行業(yè)地位和企業(yè)盈利能力一直不能令人滿意，甚至成為容易引發(fā)矛盾和糾紛的社會(huì)焦點(diǎn)問題。根據(jù)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)2008年公布的行業(yè)生存狀況調(diào)查報(bào)告顯示，目前只有40％的物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠盈利，平均盈利額僅為81．28萬元。嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)促使物業(yè)管理業(yè)內(nèi)人士積極探索行業(yè)發(fā)展的新模式。

2．物業(yè)管理的涵義

物業(yè)管理包括兩個(gè)層次的涵義：一是產(chǎn)權(quán)權(quán)屬及權(quán)利的層次。物業(yè)管理是由房地產(chǎn)所有權(quán)，特別是建筑物區(qū)分所有權(quán)所表現(xiàn)出的具體內(nèi)容，明確產(chǎn)權(quán)人擁有何種權(quán)利以及如何行使自己的權(quán)利。在這個(gè)層面上，物業(yè)管理常與建筑物區(qū)分所有權(quán)、業(yè)主自治等內(nèi)容相聯(lián)系，涉及多方主體的權(quán)利和義務(wù)。二是行業(yè)運(yùn)作模式和專業(yè)活動(dòng)的層次。根據(jù)國(guó)務(wù)院2003年頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)管理是指“業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)”。這一規(guī)定是對(duì)作為具有社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化特點(diǎn)的物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)具體運(yùn)作模式和內(nèi)容的明確界定，物業(yè)管理是一種由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主提供專業(yè)服務(wù)的活動(dòng)。

上述兩個(gè)層次出發(fā)點(diǎn)不同，但由于忽略了它們不同的范疇，導(dǎo)致很長(zhǎng)一段時(shí)間存在著“物業(yè)管理”還是“物業(yè)服務(wù)”的概念之爭(zhēng)。2007年《物權(quán)法》頒布后， 《物業(yè)管理?xiàng)l例》也作了相應(yīng)修訂，如將物業(yè)管理企業(yè)改稱為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)一步厘清了物業(yè)管理作為權(quán)利方面和專業(yè)服務(wù)方面的不同含義。嚴(yán)格來說，從行業(yè)角度稱為“物業(yè)服務(wù)”更容易凸顯自身的特點(diǎn)，但由于約定俗成的習(xí)慣，一般仍將物業(yè)管理視為與設(shè)施管理、資產(chǎn)管理同類的專業(yè)服務(wù)活動(dòng)。

二、設(shè)施管理與資產(chǎn)管理的內(nèi)涵

1．設(shè)施管理的發(fā)展背景與涵義

設(shè)施管理(Facility Management)是自20世紀(jì) 60年代開始伴隨著辦公環(huán)境與設(shè)備的日益復(fù)雜而逐漸產(chǎn)生并發(fā)展起來的。國(guó)際設(shè)施管理協(xié)會(huì)(Interna— tionai Facility Management Association，IFUA)。自1981年成立以來已經(jīng)在60個(gè)國(guó)家設(shè)立了125個(gè)分會(huì)，擁有會(huì)員19500人。90年代興起的知識(shí)經(jīng)濟(jì)理論，促使企業(yè)組織發(fā)展從單純依賴物質(zhì)要素轉(zhuǎn)向人的要素。調(diào)查顯示，舒適的工作環(huán)境能使工作效率提高 5％～15％，許多公司因此將提高工作環(huán)境質(zhì)量作為吸引和留住優(yōu)秀員工的重要手段，從而更加關(guān)注設(shè)施管理。

根據(jù)IFMA的定義，設(shè)施管理是“一種綜合多學(xué)科，通過集成人、地點(diǎn)、過程和技術(shù)，確保建筑環(huán)境功能性的專業(yè)活動(dòng)”。無論IFMA還是歐盟標(biāo)準(zhǔn)化委員會(huì) (CEN)、英國(guó)設(shè)施管理協(xié)會(huì)(BIFM)等相關(guān)組織都將設(shè)施管理視為滿足設(shè)施所屬組織戰(zhàn)略需求的必要手段，其目的在于支持組織實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，提升組織競(jìng)爭(zhēng)力。從設(shè)施管理產(chǎn)生、發(fā)展到目前國(guó)外相關(guān)研究始終都將設(shè)施作為組織的重要資源，將設(shè)施管理視為支持組織實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)的組織內(nèi)部重要管理職能。設(shè)施管理強(qiáng)調(diào)其管理過程必須與組織發(fā)展戰(zhàn)略高度一致，能主動(dòng)適應(yīng)并為組織發(fā)展提供必需的物質(zhì)條件保障。而設(shè)施管理的具體承擔(dān)者，則可以是組織內(nèi)的部門，也可以外包給第三方專業(yè)企業(yè)承擔(dān)。

1992年，IFMA進(jìn)入中國(guó)并在香港設(shè)立了分部。2004年，IFMA開始向中國(guó)內(nèi)地較為深入地介紹設(shè)施管理基本理論與研究現(xiàn)狀，并向內(nèi)地物業(yè)管理經(jīng)理人頒發(fā)了設(shè)施管理經(jīng)理資格證書。此后，設(shè)施管理被內(nèi)地部分業(yè)內(nèi)人士視為“超越”物業(yè)管理的新模式而受到大力推動(dòng)。但據(jù)筆者進(jìn)行的一項(xiàng)針對(duì)物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員的調(diào)查顯示，72％的受訪者對(duì)設(shè)施管理的認(rèn)識(shí)是“聽說過，但不很了解”。

2．資產(chǎn)管理的內(nèi)涵

20世紀(jì)80年代以來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)和客戶需求的變化，在發(fā)達(dá)國(guó)家以房地產(chǎn)信托投資基金為代表的機(jī)構(gòu)投資人大量進(jìn)入房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)投資，他們追求利益回報(bào)最大化和資產(chǎn)組合風(fēng)險(xiǎn)最小化。他們意識(shí)到簡(jiǎn)單依靠“區(qū)位”因素加上投資不能理所當(dāng)然地就為投資人帶來高額回報(bào)。對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理的技能成為獲得投資收益的重要保障，以致出現(xiàn)了房地產(chǎn)以投資為導(dǎo)向還是以經(jīng)營(yíng)為導(dǎo)向的討論。此外，有研究指出大部分公司都忽視了對(duì)其擁有不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的管理，沒有考慮對(duì)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的占用成本問題，主張應(yīng)從公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)整體配置和利用不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。在這種背景下，資產(chǎn)管理受到重視并成為房地產(chǎn)投資和企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要內(nèi)容。

資產(chǎn)管理(Real Estate Asset Management或 Property Management)的基礎(chǔ)是不動(dòng)產(chǎn)管理，是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和維護(hù)以實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)所有者的目標(biāo)的過程。從本質(zhì)上講，不動(dòng)產(chǎn)管理并不是新生事物，但資產(chǎn)管理引入了資產(chǎn)組合管理和每股收益分析的內(nèi)容。國(guó)外資產(chǎn)管理的研究主要分為兩種視角，一是機(jī)構(gòu)投資人角度，以資產(chǎn)組合管理和對(duì)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理獲取回報(bào)；二是公司(組織)視角，關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)在公司經(jīng)營(yíng)過程中的作用和表現(xiàn)。當(dāng)公司擁有不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的主要目的是利用它來獲取收益時(shí)，上述兩種視角便合二為一了。

隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)和物業(yè)管理的快速發(fā)展，尤其是以收益性房地產(chǎn)為目標(biāo)對(duì)象的投資活動(dòng)的增加，促使物業(yè)管理對(duì)服務(wù)領(lǐng)域和服務(wù)模式逐漸拓展。2001年后，業(yè)界開始出現(xiàn)資產(chǎn)管理。業(yè)主對(duì)物業(yè)保值增值的關(guān)注和物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展面臨的困境，使資產(chǎn)管理成為國(guó)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展探索的主題。目前國(guó)內(nèi)業(yè)界普遍的看法是傳統(tǒng)的物業(yè)管理是資產(chǎn)管理的基礎(chǔ)層次，而資產(chǎn)管理更適合于商業(yè)物業(yè)等收益性、高端物業(yè)形態(tài)。

設(shè)施管理與資產(chǎn)管理產(chǎn)生背景不同，面向不同的管理需求。但資產(chǎn)管理存在兩種管理職能，其中組織視角關(guān)注在實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)過程中不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的表現(xiàn)，在這個(gè)層面與設(shè)施管理的內(nèi)涵是基本一致的。

三、物業(yè)管理與設(shè)施管理、資產(chǎn)管理模式的比較

無論物業(yè)管理、設(shè)施管理還是資產(chǎn)管理，其管理對(duì)象都是具有明確產(chǎn)權(quán)的、有價(jià)值的物質(zhì)實(shí)體，這些實(shí)體是由所有者為了滿足特定的目標(biāo)需要而建造的。三者都含有對(duì)管理對(duì)象進(jìn)行良好維護(hù)與維修的內(nèi)容，都要保證管理對(duì)象良好的運(yùn)行狀態(tài)。三者內(nèi)涵有重疊的地方，但三者也存在顯著的區(qū)別，主要表現(xiàn)在以下方面。

1．發(fā)展背景不同

我國(guó)物業(yè)管理肇始于住宅，長(zhǎng)期以來住宅是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要服務(wù)對(duì)象，造成提及物業(yè)管理就是指居住區(qū)物業(yè)管理的情況，住宅以外的物業(yè)管理無論從理論體系、政策制度還是行業(yè)實(shí)踐都十分薄弱。而設(shè)施管理來自于組織對(duì)自身發(fā)展能力的內(nèi)部審視，資產(chǎn)管理則是受到房地產(chǎn)市場(chǎng)變化而被重新認(rèn)識(shí)和發(fā)展的。產(chǎn)生背景和發(fā)展環(huán)境不同使三者在管理視角、管理地位和目標(biāo)等方面存在差異。

2．管理定位不同

從《物業(yè)管理?xiàng)l例》關(guān)于物業(yè)管理的定義不難發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理定位于“維修、養(yǎng)護(hù)、維護(hù)”這樣的層次，處于被動(dòng)、從屬的地位，這也導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)始終徘徊在低端。設(shè)施管理著眼于組織戰(zhàn)略層次，強(qiáng)調(diào)設(shè)施應(yīng)滿足組織實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的需求，能夠主動(dòng)適應(yīng)組織的變化并做出相應(yīng)調(diào)整。資產(chǎn)管理則主要從不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)組合和運(yùn)營(yíng)方面滿足所有人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資回報(bào)的需求，也屬于較高的戰(zhàn)略層次。設(shè)施管理、資產(chǎn)管理都將對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修、維護(hù)作為其管理的基本職能之一。

3．管理視角不同

物業(yè)管理和資產(chǎn)管理都具有從外部為所有者提供專業(yè)化服務(wù)的性質(zhì)。我國(guó)物業(yè)管理更明確了社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化的特征，更加凸顯了物業(yè)管理作為社會(huì)化的專業(yè)服務(wù)特性。設(shè)施管理則是從組織內(nèi)部的視角審視完成組織戰(zhàn)略目標(biāo)必要的手段，可以視為與財(cái)務(wù)管理、生產(chǎn)運(yùn)作管理等相提并論的內(nèi)部職能。

四、結(jié)論

通過前文分析，可以看出物業(yè)管理、設(shè)施管理和資產(chǎn)管理內(nèi)涵和管理對(duì)象存在差異，三者之間不是簡(jiǎn)單的包含與被包含的關(guān)系，也不能簡(jiǎn)單地?cái)喽ㄕl取代誰或者誰優(yōu)誰劣，討論這些模式必須考慮其所處的具體環(huán)境和目標(biāo)。

我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍存在著生存壓力大的問題，但是無論設(shè)施管理或者資產(chǎn)管理的概念都不可能解決企業(yè)面臨的問題。從知識(shí)儲(chǔ)備、人才、技術(shù)等方面，大部分以住宅管理為主業(yè)的項(xiàng)目式企業(yè)顯然并不具備設(shè)施管理和資產(chǎn)管理的能力。對(duì)于這些企業(yè)來說，練好內(nèi)功、提升服務(wù)品質(zhì)，在擴(kuò)大服務(wù)規(guī)模的基礎(chǔ)上利用直接面向終端消費(fèi)者的優(yōu)勢(shì)開拓附加增值商業(yè)模式可能才是更加現(xiàn)實(shí)的選擇。

以非住宅管理為主業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)則可以嘗試在其專業(yè)領(lǐng)域不斷“做深做精”，形成專業(yè)服務(wù)特色和優(yōu)勢(shì)，引導(dǎo)和培育組織開展設(shè)施管理。這需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)組織發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)具有深刻的理解，并具有主動(dòng)適應(yīng)組織變化的能力。

而以取得房地產(chǎn)投資收益為目的的資產(chǎn)管理定位于高端，因此注定只能由少數(shù)業(yè)界領(lǐng)先的企業(yè)來承擔(dān)。但市場(chǎng)上已有如酒店管理公司、商場(chǎng)管理公司等專門實(shí)施資產(chǎn)管理的企業(yè)，也有房地產(chǎn)開發(fā)公司這樣擁有人才、資金優(yōu)勢(shì)并已開始介入資產(chǎn)管理的企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何與它們競(jìng)爭(zhēng)并占據(jù)一席之地，將主要取決于企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略和擁有的資源優(yōu)勢(shì)。

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