1.0 目的

1.1 保證住戶/租戶有一個舒適、優(yōu)雅、整潔、安全有序的居住/辦公環(huán)境，維護及樹立企業(yè)形象。

1.2 本規(guī)程明確了工程部部門職能、各崗位職責，規(guī)定各項工作內(nèi)容及管理和控制要求。

2.0 適用范圍

2.1 本規(guī)程適用于住宅/商住類工程部內(nèi)部管理與公共設施設備的的維修保養(yǎng)。

3.0 職責

3.1 負責樓宇設備設施交接驗收，建立詳細的設備設施臺帳，對所交接驗收的設備系統(tǒng)及設施做現(xiàn)場標識，并對現(xiàn)狀及缺陷作備忘記錄，做好交接報告及匯總。

3.2 負責對所管轄的設備設施進行全面、有效的管理，保持設備設施良好運行。

3.3 負責管理樓宇工程設備設施年度和月度維護保養(yǎng)計劃和設備大中修計劃。按計劃進行維護保養(yǎng)，運行中所發(fā)生的設備故障應得到正確、及時的處理，在緊急情況發(fā)生時，能夠按應急處理方案實施有效控制處理。

3.4 負責定期進行設備完好率的統(tǒng)計和評估，使設備完好率達到公司規(guī)定的要求，確保設備設施正常運行及使用要求。設備進行維護保養(yǎng)和檢修的項目、方法、完好程度必須符合相關(guān)規(guī)定，確保人員、設備設施安全。

3.5 負責按要求完成對業(yè)主服務事項，維修及時率、返修率、業(yè)主滿意率必須達到公司規(guī)定標準。

3.6 負責業(yè)主裝修方案的審核和施工方案的審批及技術(shù)交底、對施工現(xiàn)場進行管理，協(xié)助業(yè)主對施工質(zhì)量、所使用的材料進行監(jiān)理。

3.7 負責上級領導確定的工程整改項目、對施工計劃進行審核，實施項目的施工監(jiān)理，完成竣工驗收等工作。

3.8 負責按要求對前期的運行記錄、技術(shù)文件、資料、圖紙的收集整理、保存和歸檔。

3.9 負責編制職責范圍內(nèi)的各種應急預案并組織培訓、演練和實施。負責管理各專業(yè)、各系統(tǒng)設備的值班、巡視、維護保養(yǎng)、檢修記錄制度，記錄做到統(tǒng)一、清晰、真實、完整，建立檔案管理制度。

3.10 負責配合相關(guān)政府、行業(yè)管理部門，確保供電、供水、供氣、通信網(wǎng)絡、有線電視等正常。

3.11 負責按管理部門要求，定期完成水、電、氣、防雷、消防等各項安全檢測，使水質(zhì)、噪音達到環(huán)保要求。

3.12 負責按公司要求標準做好對部門人員的崗前培訓及崗位技能培訓，提高員工的素質(zhì)及技能。

3.14 負責本部門的維修工具、檢測儀器、備用易耗配件的日常采購管理。

3.15 負責用水、用電的抄表、臨時水電費的計費工作，定期進行檢查狀態(tài)。

4.0 工作流程

4.1 組織架構(gòu)

4.2 崗位職責

4.2.1 經(jīng)理/主管職責

4.2.1.1 負責根據(jù)公司確定的部門機構(gòu)和崗位配置，工程部各級人員的崗位變動、工作評定、合同續(xù)簽、人事考核獎勵和處分的建議申報工作。

4.2.1.2 負責組織制訂本部門各級人員的崗位職責、部門日常運作、管理工作程序和規(guī)章制度。

4.2.1.3 負責項目物業(yè)的全部設備設施的安全運行和系統(tǒng)保養(yǎng)的管理責任。

4.2.1.4 負責組織設備管理基礎工作，建立設備、設施的操作、運行、維護保養(yǎng)、檢修、應急處理等技術(shù)標準和規(guī)范。

4.2.1.5 負責組織設備管理基礎工作并監(jiān)督其執(zhí)行；制定工程部年度、月度培訓計劃，組織專題安全和技術(shù)培訓，確保工程人力資源得到合理的使用和不斷提高人員的工作能力和技術(shù)水平。

4.2.1.6 負責管理樓宇工程維護年度和月度預算、采購計劃、資金支付計劃、設備設施維護保養(yǎng)計劃和設備大中修計劃并監(jiān)督其執(zhí)行，定期統(tǒng)計分析預算的執(zhí)行情況，并向服務中心/服務中心經(jīng) 理報告。

4.2.1.7 負責組織領班和各級系統(tǒng)骨干員工編寫、討論、審定各系統(tǒng)和設備的運行方案及保養(yǎng)計劃，并經(jīng)常檢查落實情況，及時根據(jù)實際情況進行修正、調(diào)整。

4.2.1.8 負責組織系統(tǒng)進行技術(shù)分析會議，協(xié)調(diào)各專業(yè)系統(tǒng)的技術(shù)配合工作，負責檢查領班及各專業(yè)班組的工作情況。

4.2.1.9 負責組織做好對客戶的服務工作，處理部門對客戶服務過程中出現(xiàn)的各種投訴，不斷提高部門服務效率、質(zhì)量。

4.2.1.10 負責對部門全體員工的思想教育工作。針對下屬員工的思想狀況進行職業(yè)道德、物業(yè)服務意識教育。

4.2.1.11 負責組織有關(guān)物業(yè)設備設施的整改工程，制定所管轄系統(tǒng)的運行方案，各系統(tǒng)的有關(guān)指標、數(shù)據(jù)進行分析，并不斷與設備運行管理人員研究改進措施，使系統(tǒng)設備保證在安全運行的前提下，力圖節(jié)省能耗。

4.2.1.14 負責配合政府、行業(yè)管理及其它相關(guān)管理部門要求，定期組織水、電、氣、防雷、消防等各項安全檢測，使水質(zhì)、噪音達到環(huán)保要求。

4.2.1.15 負責按公司要求標準做好職責范圍內(nèi)的各種應急預案并進行組織培訓、演練和實施。

4.2.1.16 負責組織設備故障搶修，發(fā)現(xiàn)隱患及時組織處理，保證系統(tǒng)設備處于優(yōu)良的技術(shù)狀態(tài)。

4.2.1.17 負責修訂二次裝修管理中有關(guān)規(guī)定，負責指導二次裝修項目的審查和驗收。

4.2.1.18負責掌握科技發(fā)展動態(tài)，認真推廣新技術(shù)，改造不合理的設備，完善設施和施工遺留的缺陷；對所屬系統(tǒng)的重大改造工程參與設計，提出與原系統(tǒng)匹配的可行方案，監(jiān)督外判施工，驗收施工質(zhì)量。

4.2.1.19 負責編制設施（設備）安全防護器具及計量工具使用狀況并按期檢測監(jiān)督。

4.2.2 工程部領班崗位職責

4.2.2.1 嚴格遵守國家相關(guān)法律、法規(guī)，嚴格執(zhí)行相關(guān)技術(shù)操作規(guī)程和員工守則。

4.2.2.2 負責配合服務中心組織的物業(yè)接管驗收，配合工程部經(jīng)理/主管管理事物。

4.2.2.3 負責小區(qū)公共設備設施的運行保養(yǎng)維修、安全檢查、工作安排與落實。

4.2.2.4 負責制定設備的保養(yǎng)維修計劃并組織實施。

4.2.2.5 負責檢查下屬崗位職責、操作規(guī)程及其他相關(guān)制度的執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時提出改進措施，并督促改進工作。

4.2.2.6 負責安排、帶領下屬員工落實上級安排的各種維修、養(yǎng)護工作，及時完成各種請修任務，保證維修及時率、設備設施完好率達標。

4.2.2.7 負責定時巡視檢查設備、設施運行情況，發(fā)現(xiàn)異常或故障立即采取有效措施及時解決。對嚴重問題立即匯報上級領導，服從領導安排及時處理問題。

4.2.2.8 負責安排、帶領下屬員工落實處理住戶的報修，及時完成各種維修任務，為住戶提供優(yōu)質(zhì)的維修服務，保證維修及時率、返修率達標。

4.2.2.9 負責業(yè)主裝修的監(jiān)督、檢查驗收、保持房屋的整體結(jié)構(gòu)完整。

4.2.2.10 負責配合工程部經(jīng)理/主管處理客戶或其他部門對本部門的投訴及維修申請。

4.2.2.11 負責工程技術(shù)資料、設備說明書、維修保養(yǎng)記錄的收集、整理、分類、存檔。

4.2.2.12 負責根據(jù)能耗、物耗和費用開支統(tǒng)計數(shù)字，做出分析報告，提出節(jié)能、節(jié)支建議，報上級審批。

4.2.2.13 負責每月按時提交所有本部門下個月所需的維修工具、設備、材料采購計劃和配合填寫相關(guān)表格。

4.2.2.14 負責二次供水的監(jiān)督管理工作。

4.2.2.15 負責組織參與大型的公共及有償服務維修。

4.2.2.16 完成上級領導交付的其它工作任務。

4.2.3 綜合維修技工崗位職責

4.2.3.1 嚴格遵守國家相關(guān)法律、法規(guī)，嚴格執(zhí)行相關(guān)技術(shù)操作規(guī)程和員工守則。

4.2.3.2 嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，“文明施工，客戶至上”，自覺做好場地收尾工作，注意“工完場清、物盡其用”，節(jié)約用料，避免浪費原則。

4.2.3.3 嚴格做到三干凈(設備干凈、機房干凈、工作場地干凈)、四不漏(不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣)、五良好(使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好)。

4.2.3.4 堅守崗位，保管好資料、圖表、工具，做好交接班工作，了解特約服務報修程序，提高工作技能。

4.2.3.5 熟悉各系統(tǒng)：管道、管線走向、開關(guān)閥門的位置、控制設施使用方法及工作原理和各種機械設備、供電、供水、供氣等設備的情況，掌握操作規(guī)程和維護保養(yǎng)知識，按要求正確使用。

4.2.3.6 負責小區(qū)水電設施、消防設備、樓宇自控、公共照明及房屋、市政設施全面管理。

4.2.3.7 負責園區(qū)公共系統(tǒng)設備的巡查、保養(yǎng)和維修工作，負責實施本系統(tǒng)設備保養(yǎng)計劃，

4.2.3.8 負責做好安全防范和事故應急處理等工作，熟悉設備維保服務報修程序。

4.2.3.9 負責做好每日巡查工作，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理同時匯報上級領導，消除出現(xiàn)的隱患，認真填寫巡查記錄。

4.2.3.10 對各系統(tǒng)設施設備按公司制定的保養(yǎng)計劃定期維護檢查；按設備的使用情況或使用說明書定期小修、中修、大修，保證水電設備設施的完好率。

4.2.3.11 按公司制定的保養(yǎng)計劃定期對房屋公共部分和市政設施進行檢查養(yǎng)護。

4.2.3.12 當設備(設施)保養(yǎng)、檢測、維修時，需停電、水、氣等情況下，應遵照相應的程序執(zhí)行。

4.2.3.13 發(fā)現(xiàn)停電、停水、火警和其它事故，應迅速到位，查明事故原因，并采取應急措施，同時及時向上級領導報告。

4.2.3.14 制止亂拉管、線和違反安全規(guī)定的行為。

4.2.3.15 做好每次的抄電表、水表工作，積極配合管理員的水電費用收繳工作。

4.2.3.16 搞好團結(jié)，加強合作，積極配合其他工種工作。

4.2.3.17 完成上級領導交付的其它工作任務。

4.2.4 運行值班技工崗位職責

4.2.4.1 嚴格遵守國家相關(guān)法律、法規(guī)，嚴格執(zhí)行相關(guān)技術(shù)操作規(guī)程和員工守則。

4.2.4.2 負責轄區(qū)電力系統(tǒng)供電回路的運行管理；每天按時開關(guān)中央空調(diào)系統(tǒng)的相關(guān)設備；每班按要求檢查水泵房設備的運行狀態(tài)及數(shù)據(jù)并記錄。

4.2.4.3 負責高、低壓配電柜、變壓器、發(fā)電機、照明電器及控制設備的運行、系統(tǒng)保養(yǎng)、故障檢修。

4.2.4.4 負責轄區(qū)樓頂燈、外墻照明及路燈、景觀照明的定時開關(guān)。

4.2.4.5 嚴格執(zhí)行地區(qū)電氣設備裝置有關(guān)規(guī)程，了解配電室內(nèi)的電氣設備，掌握配電運行分配狀況，熟練掌握正常的分合閘操作和事故處理程序。

4.2.4.6 值班人員應執(zhí)行有關(guān)電氣設備的安全規(guī)程，如發(fā)現(xiàn)違反安全操作規(guī)程等不良現(xiàn)象，有權(quán)制止其工作，甚至要求其立即離開現(xiàn)場，并向上級報告。

4.2.4.7 堅守崗位，不得擅離職守，交接班期間如發(fā)生事故，上下兩班人員應共同將事故處理完善，交接班要妥善明確，將所有事情詳細做好記錄后，交班人員方可離場。

4.2.4.8 每天密切注意，相關(guān)報刊發(fā)出的相關(guān)地區(qū)電力局的停電檢修通告，提前做好切換電力回路的準備工作。

4.2.4.9 做好當值的運行記錄，按要求巡視高、低壓側(cè)的設備，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，及時報告。

4.2.4.10 按要求填好每日、月、季、年的電能耗及負荷情況表，發(fā)現(xiàn)異常及時報告，確保各系統(tǒng)的良好運行。

4.2.4.11 機房內(nèi)一律不準堆放雜物、禁止吸煙，保持良好的安全通道范圍，做好防鼠和室內(nèi)環(huán)境工作。交接班后，交班員工須搞好值班室內(nèi)、機房內(nèi)的清潔衛(wèi)生后方能下班。

4.2.4.12 按時巡查各臺垂直電梯和扶手梯運行狀況，包括各梯內(nèi)外升降指示、樓層指示燈、電梯五方對講、電梯乘搭的舒適感、廳門、轎廂照明、排氣扇和機房設備及首層廳轎門等是否正常，并做好巡查記錄表。

4.2.4.13 發(fā)現(xiàn)電梯出現(xiàn)故障，應及時通知電梯公司及向上級匯報。積極落實維修處理情況。

4.2.4.14 努力學習技術(shù)，熟練掌握廣場各系統(tǒng)工作原理，正常運行狀況。發(fā)現(xiàn)問題應正確判斷該故障狀態(tài)。

4.2.4.15 由于其它原因提出改變設備運行狀態(tài)的要求時，應通過工程部經(jīng)理/主管同意后才能進行實施，并做好更改的相關(guān)記錄。

4.2.4.16 按要求/每班檢查空調(diào)主機、風機運行狀況及做好運行記錄。

4.2.4.17 工作中接受同事、領導的技術(shù)指導和監(jiān)督，積極參加各種技術(shù)培訓活動，努力提高思想素質(zhì)和業(yè)務水平。

4.2.4.18 樹立企業(yè)精神，培養(yǎng)良好的職業(yè)道德，多動腦，大膽提出合理化建議，開源節(jié)流多作貢獻，搞好團結(jié)，加強合作，積極配合其他工種工作。

4.2.4.19 完成上級領導交付的其它工作任務。

4.2.5 工程部弱電技工崗位職責

4.2.5.1 嚴格遵守國家相關(guān)法律、法規(guī)，嚴格執(zhí)行相關(guān)技術(shù)操作規(guī)程和員工守則。

4.2.5.2 嚴格服從上級領導的工作安排，做好系統(tǒng)的所有公共區(qū)域內(nèi)樓宇自控、門禁、停車場收費系統(tǒng)、CCTV監(jiān)控設備、消防報警設備、氣體自動滅火系統(tǒng)、背景音樂等相關(guān)的日常維保工作。

4.2.5.3 堅守崗位，不得擅離職守，交接班期間如發(fā)生事故，上下兩班人員應共同將事故處理完善，交接班要妥善明確，將所有事情詳細做好記錄后，交班人員方可離場。

4.2.5.4 遇到緊急事故，任何時候都必須及時趕到現(xiàn)場控制，并縮小故障范圍，避免損失，問題處理后必須填寫事故報告。對設備故障的搶修嚴格按搶修計劃和設備完好標準作業(yè)，保證搶修質(zhì)量，做好設備檢修的原始記錄。

4.2.5.5 嚴格執(zhí)行公司制定的系統(tǒng)保養(yǎng)計劃及實施進度并記錄。

4.2.5.6 維保任務由工程部經(jīng)理/主管具體安排落實，并負責接受驗收。

4.2.5.7 保養(yǎng)過程應認真負責，杜絕屬于人為工作原因?qū)е轮貜凸收?，如保養(yǎng)過程中因處理不當而擴大故障造成不良影響的，必須填寫事故報告并及時采取必要的解故措施。

4.2.5.8 按巡查周期巡視所管轄的設備及設施，認真填寫工作相關(guān)的表格，并做好詳細記錄。

4.2.5.9 嚴格按上級領導的安排，執(zhí)行具體項目設備設施的系統(tǒng)保養(yǎng)工作。

4.2.5.10 按照設備維修年度保養(yǎng)計劃和有關(guān)保養(yǎng)操作規(guī)程進行，按系統(tǒng)對設備實行嚴密的系統(tǒng)保養(yǎng)工作并填寫好各系統(tǒng)的保養(yǎng)記錄；確保設備安全可靠運行。

4.2.5.11 處理好公司其它部門的關(guān)系，工作中互相支持配合處理好客戶的關(guān)系，減少客戶的投拆。

4.2.5.12 積極參加公司內(nèi)部組織的有關(guān)學習和培訓。熟悉各設備的技術(shù)參數(shù)、性能、控制原理、安全要求等。

4.2.5.13 工作中接受同事、領導的技術(shù)指導和監(jiān)督，積極參加各種技術(shù)培訓活動，努力提高思想素質(zhì)和業(yè)務水平。

4.2.5.14 樹立企業(yè)精神，培養(yǎng)良好的職業(yè)道德，多動腦，大膽提出合理化建議，開源節(jié)流多作貢獻；搞好團結(jié)，加強合作，積極配合其他工種工作。

4.2.5.15 完成上級領導交付的其它工作任務。

4.2.6 工程部空調(diào)技工崗位職責

4.2.6.1 嚴格遵守國家相關(guān)法律、法規(guī)，嚴格執(zhí)行相關(guān)技術(shù)操作規(guī)程和員工守則。

4.2.6.2 嚴格服從上級領導的工作安排，負責系統(tǒng)所有公共區(qū)域內(nèi)空調(diào)給排水設備、通風設備、等相關(guān)設備的日常維保工作。

4.2.6.3 維保任務由工程部經(jīng)理/主管具體安排落實，并負責接受驗收。

4.2.6.4 堅守崗位，不得擅離職守，交接班期間如發(fā)生事故，上下兩班人員應共同將事故處理完善，交接班要妥善明確，將所有事情詳細做好記錄后，交班人員方可離場。

4.2.6.5 遇到緊急事故，任何時候都必須及時趕到現(xiàn)場控制，并縮小故障范圍，避免損失，問題處理后必須填寫事故報告。對設備故障的搶修嚴格按搶修計劃和設備完好標準作業(yè)，保證搶修質(zhì)量，做好設備檢修的原始記錄。

4.2.6.6 嚴格執(zhí)行公司制定的系統(tǒng)保養(yǎng)計劃及實施進度并記錄。

4.2.6.7 保養(yǎng)過程應認真負責、杜絕屬于人為工作原因?qū)е轮貜凸收?，如保養(yǎng)過程中因處理不當而擴大故障造成不良影響的，必須填寫事故報告并及時采取必要的解故措施。

4.2.6.8 按巡查周期巡視所管轄的設備及設施，認真填寫工作相關(guān)的表格，并做好詳細記錄。

4.2.6.9 按照工作指令和有關(guān)保養(yǎng)操作規(guī)程進行按系統(tǒng)對設備實行嚴密的系統(tǒng)保養(yǎng)工作并填寫好各系統(tǒng)的保養(yǎng)記錄及監(jiān)管設備的運行。

4.2.6.10 處理好公司其它部門的關(guān)系，工作中互相支持配合處理好客戶的關(guān)系，減少客戶的投拆。

4.2.6.11 積極參加公司內(nèi)部組織的有關(guān)學習和培訓。熟悉各設備的技術(shù)參數(shù)、性能、控制原理、安全要求等。

4.2.6.12 工作中接受同事、領導的技術(shù)指導和監(jiān)督，積極參加各種技術(shù)培訓活動，努力提高思想素質(zhì)和業(yè)務水平。

4.2.6.13 樹立企業(yè)精神，培養(yǎng)良好的職業(yè)道德，多動腦，大膽提出合理化建議，開源節(jié)流多作貢獻；搞好團結(jié)，加強合作，積極配合其他工種工作。

4.2.6.14 完成上級領導交付的其它工作任務。

4.2.7 工程部電梯技工崗位職責

4.2.7.1 嚴格遵守國家相關(guān)法律、法規(guī)，嚴格執(zhí)行相關(guān)技術(shù)操作規(guī)程和員工守則。

4.2.7.2 嚴格服從上級領導的工作安排，負責系統(tǒng)所有公共區(qū)域內(nèi)電梯設備的日常維保監(jiān)督工作。

4.2.7.3 負責收集電梯方面相關(guān)法律、法規(guī)等政府文件。

4.2.7.4 負責電梯的運行監(jiān)控、保養(yǎng)工作及日常巡視工作，按規(guī)范認真填寫《電梯日巡查記錄表》和《電梯維修、保養(yǎng)記錄》。

4.2.7.5 負責監(jiān)督檢查電梯外委維保方的維修、保養(yǎng)工作，收集保存好電梯外委維保方的《電梯維保計劃》和《電梯維保記錄》。

4.2.7.6 負責外委作業(yè)單位維保作業(yè)報告書的簽認、對照檢查，以及相關(guān)維保作業(yè)資料的收集整理，并按月報繳上級領導審核。

4.2.7.7 負責電梯專用工具設備的保管維護工作。

4.2.7.8 負責電梯發(fā)生故障時的緊急救援及監(jiān)督修復工作。

4.2.7.9 負責轄區(qū)范圍內(nèi)電梯系統(tǒng)的正常運行，嚴格做到三干凈(設備干凈、機房干凈、工作場地干凈)、四不漏(不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣)、五良好(使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好)。

4.2.7.10 積極參與項目組織的年度、季度、月度檢查工作。

4.2.7.11 嚴格按照設備維修保養(yǎng)計劃安排做好對設備維修保養(yǎng)工作，把好維修質(zhì)量關(guān)，確保設備安全可靠運行。

4.2.7.12 處理好公司其它部門的關(guān)系，工作中互相支持配合處理好客戶的關(guān)系，減少客戶的投拆。

4.2.7.13 積極參加公司內(nèi)部組織的有關(guān)學習和培訓。熟悉各設備的技術(shù)參數(shù)、性能、控制原理、安全要求等。

4.2.7.14 工作中接受同事、領導的技術(shù)指導和監(jiān)督，積極參加各種技術(shù)培訓活動，努力提高思想素質(zhì)和業(yè)務水平。

4.2.7.15 樹立企業(yè)精神，培養(yǎng)良好的職業(yè)道德，多動腦，大膽提出合理化建議，開源節(jié)流多作貢獻；搞好團結(jié)，加強合作，積極配合其他工種工作。

4.2.7.16 完成上級領導交付的其它工作任務。

4.2.8 工程部土木技工崗位職責

4.2.8.1 遵守國家相關(guān)法律、法規(guī)，嚴格執(zhí)行相關(guān)技術(shù)操作規(guī)程和員工守則。

4.2.8.2 嚴格服從上級領導的工作安排，負責本項目所有室內(nèi)、公共區(qū)域內(nèi)的地面、墻身、天花、門窗、園林景觀等相關(guān)的日常維保工作。

4.2.8.3 維保任務由工程部經(jīng)理/主管具體安排落實，并負責接受驗收。

4.2.8.4 嚴格執(zhí)行公司制定的各系統(tǒng)保養(yǎng)計劃及實施進度。

4.2.8.5 負責轄區(qū)公共部位維保工作，保證質(zhì)量、維保過程中應杜絕屬于人為馬虎導致重復故障。如保養(yǎng)過程中因處理不當而擴大故障造成不良影響的，必須填寫事故報告，并及時采取必要的解故措施。

4.2.8.6 在遇到緊急事故，任何時候都必須及時趕到現(xiàn)場控制，并縮小故障范圍，避免損失，問題處理后必須填寫事故報告。

4.2.8.7 處理好公司其它部門的關(guān)系，工作中互相支持配合處理好客戶的關(guān)系，減少客戶的投拆。

4.2.8.8 積極參與項目組織的年度、季度、月度檢查工作，認真填寫工作中相關(guān)的表格并做好詳細記錄。

4.2.8.9 嚴格按照設施維修保養(yǎng)計劃安排，做好對設施維修保養(yǎng)工作，把好維修質(zhì)量關(guān)，確保設施安全可靠使用。

4.2.8.10 按巡查周期巡視所管轄的設施；使所管轄區(qū)內(nèi)設施使用正常。

4.2.8.11 處理好公司其它部門的關(guān)系，工作中互相支持配合處理好客戶的關(guān)系，減少客戶的投拆。

4.2.8.12 積極參加公司內(nèi)部組織的有關(guān)學習和培訓，熟悉各設施的性能、安全要求等。

4.2.8.13 工作中接受同事、領導的技術(shù)指導和監(jiān)督，積極參加各種技術(shù)培訓活動，努力提高思想素質(zhì)和業(yè)務水平。

4.2.8.14 樹立企業(yè)精神，培養(yǎng)良好的職業(yè)道德，多動腦，大膽提出合理化建議，開源節(jié)流多作貢獻；搞好團結(jié)，加強合作，積極配合其他工種工作。

4.2.8.15 完成上級領導交付的其它工作任務。

4.2.9 工程二裝及文員崗位職責（適用于大型樓宇）

4.2.9.1 嚴格遵守國家相關(guān)法律、法規(guī)，嚴格執(zhí)行相關(guān)技術(shù)操作規(guī)程和員工守則。

4.2.9.2 嚴格遵守員工守則和本部各項規(guī)章制度，熟練掌握本崗位的操作規(guī)程，努力學習，不斷提高思想素質(zhì)和業(yè)務水平。

4.2.9.3 嚴格服從上級領導的調(diào)度和工作安排，按時、保質(zhì)、保量完成工作任務。

4.2.9.4 在上級領導的指導下，負責有關(guān)事務性工作的接待及來訪客人；幫助整理、打印各類報告、文件資料及技術(shù)資料等：協(xié)助上級領導做好部門預算、工作計劃、報告、各類統(tǒng)計、工作總結(jié)。

4.2.9.5 及時提醒上級領導按時參加計劃中的各種會議。

4.2.9.6 負責有關(guān)資料、文件的收發(fā)和分類歸檔，準確無誤地填制各種報表和表格，呈報上級領導審核簽字后提報相關(guān)部門。

4.2.9.7 負責收發(fā)各種通知、信函、文件以設備運行記錄。對公司的通知、文件要做到及時上傳下達，并負責工程部內(nèi)部的文件、資料、通知的傳閱和回收；在告示板上抄寫通知、通告及張貼資料。

4.2.9.8 負責工程部人員的考勤(出勤、年假、加班等)、福利(工資、獎金、加班費)、勞保用品的申報、領取和發(fā)放；負責現(xiàn)金報銷和支票的辦理。

4.2.9.9 參加工程部例會，做好會議記錄并整理下發(fā)，接聽電話、記錄留言，做好傳真件的記錄和傳遞。

4.2.9.10 對本部門所有文件、圖紙及技術(shù)資料進行整理、建檔、存檔管理。

4.2.9.11 負責工程部報紙、雜志的訂閱和收發(fā)采購的各類物資的入庫、登記、保管和發(fā)放工作，做好部門物資的領出、保管、使用的監(jiān)督管理工作；每月進行盤點，申購； 借閱查找設備管理記錄應辦理相關(guān)手續(xù)。

4.2.9.12 嚴格按照二次裝修管理有關(guān)規(guī)定和流程對業(yè)主或租戶的二次裝修進行管理，并做好相應的記錄；對暗敷的管線要現(xiàn)場拍照，分類存檔。

4.2.9.13 對客戶申請的施工方案進行審查，并指引客戶的消防報建，協(xié)助客戶全面檢查裝修范圍內(nèi)的室內(nèi)設施等工作。

4.2.9.14 負責核檢和提醒裝修人員進行安全施工，對用戶室內(nèi)裝修進行檢查監(jiān)督管理，對不按已審批的裝修方案或違反安全規(guī)定的施工進行制止，發(fā)出整改通知書，限期整改，確保安全施工，并將情況告知用戶。

4.2.9.15 嚴格按照規(guī)定進行日常巡查并做好相關(guān)記錄。

4.2.9.16 工程裝修完工后，對裝修單元進行嚴格檢查，若驗收不合格則責令業(yè)主（用戶）或施工單位限期整改，合格后指引用戶辦理消防驗收手續(xù)。

4.2.9.17 裝修單元全部合格后，將有關(guān)資料整理存檔。

4.2.9.18 禮貌待客，恪守“客戶至上”的服務宗旨，為客戶排憂解難。

4.2.9.19 處理好公司其它部門的關(guān)系，工作中互相支持配合處理好客戶的關(guān)系，減少客戶的投拆。

4.2.9.20 積極參加公司內(nèi)部組織的有關(guān)學習和培訓，熟悉各設施的性能、安全要求等。

4.2.9.21 工作中接受同事、領導的技術(shù)指導和監(jiān)督，積極參加各種技術(shù)培訓活動，努力提高思想素質(zhì)和業(yè)務水平。

4.2.9.22 樹立企業(yè)精神，培養(yǎng)良好的職業(yè)道德，多動腦，大膽提出合理化建議，開源節(jié)流多作貢獻；搞好團結(jié)，加強合作，積極配合其他工種工作。

4.2.9.23 完成上級領導交付的其它工作任務。

4.2.10 工程部系統(tǒng)工程師崗位職責（適用于大型樓宇）

4.2.10.1 嚴格遵守國家相關(guān)法律、法規(guī)，嚴格執(zhí)行相關(guān)技術(shù)操作規(guī)程和員工守則。

4.2.10.2 嚴格遵守員工守則和本部各項規(guī)章制度，熟練掌握本崗位的操作規(guī)程，努力學習，不斷提高思想素質(zhì)和業(yè)務水平。

4.2.10.3 嚴格服從上級領導的調(diào)度和工作安排，按時、保質(zhì)、保量完成工作任務。

4.2.10.4 負責外判合同的商談，供方工作評審工作，承擔本業(yè)務范圍內(nèi)的資料收集和保管責任。

4.2.10.5 負責建立供配電、給排水、空調(diào)（暖通）、電梯、弱電（消防、智能化）、土建等的臺帳、計劃管理制度。

4.2.10.6 負責供配電、給排水、空調(diào)（暖通）、電梯、弱電（消防、智能化）、土建等特配工具或器材的管理維護責任。

4.2.10.7 負責工程系統(tǒng)設備設施的管理、運行、維保工作。

4.2.10.8 負責協(xié)調(diào)涉及相關(guān)業(yè)主配合維修，或為進一步的協(xié)調(diào)工作提供技術(shù)支持。

4.2.10.9 負責協(xié)助上級領導對技術(shù)工人的管理、培訓、考核工作。

4.2.10.10 負責裝修申請項目的技術(shù)審批工作，組織對裝修過程中重點工序的監(jiān)控、檢查和驗收。

4.2.10.11 負責對外相關(guān)單位及部門的協(xié)調(diào)工作，積極配合公司內(nèi)其他專業(yè)、其他部門的工作。

4.2.10.12 負責維修問題的原因分析、查找、組織確定維修方案，對維修過程中的質(zhì)量、工程量、工期及成品保護進行監(jiān)管、控制和驗收。

4.2.10.13 負責公司指定維修隊伍的管理，包括對維修隊伍的定期工作評估、工作安排和違章查處等。

4.2.10.14 負責協(xié)調(diào)聯(lián)系項目部處理重大的工程維修或復雜維修事宜。

4.2.10.15 負責向上級領導提交所管轄范圍內(nèi)設備、設施的更新、改造建議和大、中修計劃，協(xié)同上級領導共同向公司領導提交方案并組織、監(jiān)督實施項目的整改全過程。

4.2.10.16 負責核定故障問題的原因及處理方案，必要時提出整改意見或予以糾正。

4.2.10.17 處理好公司其它部門的關(guān)系，工作中互相支持配合處理好客戶的關(guān)系，減少客戶的投拆。

4.2.10.18 積極參加公司內(nèi)部組織的有關(guān)學習和培訓，熟悉各設施的性能、安全要求等。

4.2.10.19 工作中接受同事、領導的技術(shù)指導和監(jiān)督，積極參加各種技術(shù)培訓活動，努力提高思想素質(zhì)和業(yè)務水平。

4.2.10.20 樹立企業(yè)精神，培養(yǎng)良好的職業(yè)道德，多動腦，大膽提出合理化建議，開源節(jié)流多作貢獻；搞好團結(jié)，加強合作，積極配合其他工種工作。

4.2.10.21 完成上級領導交付的其它工作任務。

4.3 內(nèi)部管理制度

4.3.1 工程部24小時值班制度

4.3.1.1 確保所管轄小區(qū)公共設施、設備的使用、安全運行， 保證業(yè)主的用水、用電、用氣安全，工程部實行24小時值班制度。24小時一般分為白班、中班、晚班三班：白班： 8：00—16：00；中班： 16：00—24：00；晚班： 0：00— 8：00（以上僅供參考、具體安排根據(jù)各項目實際情況進行調(diào)整）。

4.3.1.2 白班主要職責：設備設施進行維護保養(yǎng)；檢查設備的運行情況，并做好運行記錄；對業(yè)主的投訴進行及時處理；對上一班次接到的投訴未能及時處理的進行跟進。

4.3.1.3 中班主要職責：對設備房進行巡視，檢查設備的運行情況，并做好運行記錄；對業(yè)主的投訴進行認真登記并及時進行處理；檢查路燈、梯燈等照明系統(tǒng)，對已損壞的 及時進行維修、更換。

4.3.1.4 晚班主要職責：對設備房進行巡視，檢查設備的運行情況，并做好運行記錄；對業(yè)主的投訴進行認真登記并及時進行處理。

4.3.1.5 注意事項

a)對業(yè)主的投訴必須認真做好記錄，方便跟進查閱。

b)對設備的運行情況進行詳細登記，發(fā)現(xiàn)異常情況進行及時處理。問題嚴重的必須向上級報告。

c)認真做好交接記錄，本班未能及時處理的問題必須移交下一班進行處理跟進。

4.3.2 工程部交接班制度

4.3.2.1 接班人員應提前十五分鐘到達崗位，做好接班工作。

4.3.2.2 工程部必須按時進行交接班，并做好交接班記錄。聽取上班值班人員運行情況的介紹，未完成工作交代。

4.3.2.3 交接班時應認真清點交接物品，檢查物品有無損壞。如因交接不清，發(fā)現(xiàn)損壞物品由當班人員負責。

4.3.2.4 交接班時應認真檢查值班記錄，檢查是否有業(yè)主投訴未處理，如有，接班人員應跟進進行處理；如接班人員無法獨立完成，交接班人員應共同處理。

4.3.2.5 接班人員未按時接班時，當班人員不得離開，應等到接班人員接班后才能離開，或通知上級領導進行安排。

4.3.2.6 交接班人員應保管好電話、對講機等辦公用品，不得在交接班時隨意撥打私人電話。

4.3.2.7 凡有下列情況不得交接班，必要時立即通知上級領導到場處理

a) 設備記錄與實際運行狀況不符時。

b)交接班人數(shù)不齊或不在場時。

c)接班人員精神狀態(tài)不良，包括疲倦、醉酒、傷病等時。

d) 設備發(fā)生故障而在搶修中，而又必須交接雙方共同處理時。

e) 設備運行有異常而又找不出原因或運行情況不明時。

f)交班時發(fā)現(xiàn)儀表、工具、機房鑰匙及本部門相關(guān)固定資產(chǎn)的數(shù)量與清單上記錄不符時。

4.3.3 變配電房設備巡檢制度

4.3.3.1 確保管轄區(qū)變配電設備設施安全運行。

4.3.3.2 觀察雙回路高壓進線電壓是否正常，如偏差超過允許范圍，要及時報告上級領導及供電局用電監(jiān)察。

4.3.3.3 觀察高壓進線電流、指示燈、聲音是否正常，如發(fā)現(xiàn)比正常值偏大或有異?，F(xiàn)象，要快速查明原因，及時報告上級領導及相關(guān)單位。

4.3.3.4 觀察直流屏電池電壓、浮充電流是否正常，檢查電池水是否在指定位置以內(nèi)，如發(fā)現(xiàn)電池水不夠，要及時補足。

4.3.3.5 巡視變壓器運行溫度，高、低壓電流是否正常，有無噪聲，如發(fā)現(xiàn)與平時運行溫度、電流有異，要及時了解，分析原因，作出正確應急處理，并上報上級領導，及通知相關(guān)單位。

4.3.3.6 巡視各變電柜、饋電柜、聯(lián)絡柜、電容柜，觀察各控制回路的工作電壓、工作電流、功率因數(shù)、指示燈是否正常，有無噪聲，并做好記錄。

4.3.3.7 檢查環(huán)境衛(wèi)生及防鼠設施，確保防鼠設施完整，環(huán)境整潔。

4.3.4 設備房管理制度

4.3.4.1 保證設備房良好通風及照明,門窗開啟靈活無破損,應急照明在停電狀態(tài)下能正常使用,設備房內(nèi)嚴禁煙火。

4.3.4.2 設備房為安全重地，禁止一切與工作無關(guān)的人員進入。設備房門外應安裝有相應設備房的標示牌，同時標示牌標明“非工作人員勿進”，在設備轉(zhuǎn)動、運行區(qū)域安全范圍應明顯設有安全警示線。

4.3.4.3 非工作人員進入設備房必須經(jīng)工程部主管或服務中心經(jīng)理批準后，由設備管理人員陪同方可進入。

4.3.4.4 被允許進入設備房的人員，要嚴格執(zhí)行設備房內(nèi)的各項規(guī)定，不得攜帶易燃易爆物品進入，不得隨意觸摸電氣運行設備，服從設備管理人員指揮。

4.3.4.5 除設備專管人員外，在未經(jīng)得工程部主管許可情況下，其他人員禁止操作設備房內(nèi)任何設備。

4.3.4.6 機房溫度需保持在5～ 40℃范圍內(nèi)，如在此溫度范圍以外，會導致設備工作不穩(wěn)定或元件損壞。

4.3.4.7 提高警惕，備齊消防器材，有安全防火制度，防止破壞事故和電氣火災事故發(fā)生。

4.3.4.8 設備房內(nèi)不得堆放雜物，設備管理人員要定時清掃，保證環(huán)境衛(wèi)生及安全消防通道暢通。

4.3.4.9 設備房的內(nèi)線和外線電話，均為值班專用電話，應時刻保持待機狀態(tài)，嚴禁打私人電話或長時間占用電話。

4.3.4.10 設備房內(nèi)按公司的統(tǒng)一要求懸掛系統(tǒng)圖、管理制度、操作規(guī)程等制度。

4.3.4.11 設備房內(nèi)的設備必須在顯眼位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格的標識。按有利工作和安全原則在相應的設備管理閥門和電器開關(guān)上掛貼表明用途和狀態(tài)的告示牌。

4.3.4.12 機房內(nèi)的樓梯、走道、出入口要保持暢通無阻，嚴禁堆放物件。

4.3.5 設備房鑰匙管理制度

4.3.5.1 設備房鑰匙由工程部值班人員管理鑰匙。每班進行交接。

4.3.5.2 設備房鑰匙分為通用鑰匙、供配電房鑰匙、電梯機房鑰匙、水表箱鑰匙、風機房鑰匙。

4.3.5.3 設備房鑰匙上班領用，下班交還。下班后嚴禁帶走。

4.3.5.4 每個種類的鑰匙要保留出一套，作為值班人員專用鑰匙。

4.3.5.5 無工作需要任何人不得以私人名義借出。

4.3.5.6 因工作需要其他部門借用鑰匙需主管同意。

4.3.5.7 鑰匙一經(jīng)遺失，必須立即報告物業(yè)服務中心經(jīng)理與工程部主管，并由工作人員登記備案，同時用更換鎖等方法來進行妥善處理 。

4.3.5.8 任何人未經(jīng)物業(yè)服務中心經(jīng)理同意后不可擅自配鑰匙，若因工作需要配置鑰匙時，必須由值班人員登記數(shù)量、用途及經(jīng)手人后方可配制。

4.3.6 設備管理報告制度

4.3.6.1 下列情況報告班長

a)主要設備非正常操作的開停、調(diào)整及其他異常情況；

b)設備出現(xiàn)故障或停機檢修；

c)零部件更換及修理；

d)維修人員的工作去向，客戶維修材料的領用；

e)運行人員暫時離崗；

f)對外班組及上級聯(lián)系。

4.3.6.2 下列情況必須報告主管

a)重點設備非正常操作的啟停、調(diào)整及其它異常情況；

b)采用新的運行方式；

c)重點設備發(fā)生故障或停機搶修。

4.3.7 設備運行記錄管理制度

4.3.7.1 管理區(qū)域內(nèi)驗收交接應移交有關(guān)機電設備檔案資料，包括設備產(chǎn)品合格證、施工圖、接線圖、試驗報告、說明書等，綜合部檔案室設專柜保管。

4.3.7.2 服務中心建立設備運行檔案柜，保存設備技術(shù)資料、設備臺帳、設備運行管理資料和維修資料等。

4.3.7.3 值班員和維修人員做好消防、水電、電梯等設備的值班記錄和各種設備的巡視檢查和保養(yǎng)記錄，并有記錄人的簽名。

4.3.7.4 所有記錄以年為單位整理、裝訂成冊，歸檔管理。

4.3.7.5 定期對設備管理記錄進行統(tǒng)計分析，掌握設備運行情況。

4.3.7.6 借閱查找設備管理記錄應辦理相關(guān)手續(xù)。

4.3.8 有償服務收費制度

4.3.8.1 公司開展有償服務活動，以提高服務水平，便民利民為宗旨，不以贏利為目的。

4.3.8.2 收費的原則是保本微利、略有盈余，其收入能保證維持服務機構(gòu)正常動作，在條件許可的情況下添置設備，增強企業(yè)發(fā)展后勁，提高服務水平和檔次。

4.3.8.3 做到服務項目、收費標準、服務質(zhì)量“三公開”自覺接受住戶監(jiān)督和上級檢查。

4.3.8.4 服務人員在收取各項費用時，必須開具統(tǒng)一的發(fā)票，嚴禁收錢不開票或打白條，所收款項最遲在次日上午繳財務部，不得挪用。

4.3.8.5 接受有償服務的業(yè)主，有權(quán)監(jiān)督公司收費標準的執(zhí)行，如果交款后不開發(fā)票的，業(yè)主有權(quán)拒絕交費或向公司投訴。

4.3.8.6 嚴禁服務人員直接或變相索要小費，嚴禁收受紅包、禮品，否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)嚴肅處理。

4.3.8.7 業(yè)主提出有關(guān)服務的要求時，如果是屬于有償服務方面的，公司必須向業(yè)主解釋清楚收費的原則，避免服務后因收費而產(chǎn)生不必要的麻煩。

4.3.9 倉庫管理制度

4.3.9.1 倉庫管理

a)倉庫是物品保管重地，除倉庫管理人員的因業(yè)務、工作需要的有關(guān)人員外，任何人未經(jīng)許可不準進入倉庫。

b)因工作需要進入的人員，除倉管員外，任何人不可獨自進入倉庫，須有相關(guān)人員陪同。

c)任何進入倉庫人員不得攜帶火種，嘻戲打鬧，大聲喧嘩。

d)任何入進入倉庫不得私自拿取倉庫物品，必須服從倉管員的管理。

e)倉庫內(nèi)存放的易燃易爆物品必須采取相應措施，符合消防規(guī)定，并按倉庫面積每50平方米配置4KG干粉滅火器一個。

f)倉庫內(nèi)不得存放私人物品，如確實需要臨時存放必須經(jīng)經(jīng)理同意方可。

4.3.9.2 物品入倉

a)物品入倉制度是為了確保采購物品的質(zhì)量，及時有效地掌握庫存物品，所辦理的完備的入倉手續(xù)。

b)物品入倉時需要登記；日期、名稱、數(shù)量、品種規(guī)格。

c)物品入倉時，倉管員須開箱檢驗所購物品的數(shù)量、名稱、規(guī)格 。并對查驗的倉庫物品進行簽字確認。

d)倉庫管理員應對入倉的物品進行分堆存放，編號、以便于核對數(shù)量。并注意每次入倉后都要做好室內(nèi)的衛(wèi)生清潔工作。

e)大型設備設施、以及磚、水泥、沙等物品不需要入倉，但倉管員必須趕往現(xiàn)場核實數(shù)量，質(zhì)量，并做好入倉出倉等手續(xù)。

f)設備工具入倉后，必須詳細記錄采購情況及保修日期等，并將隨機文件復印存檔，以備日后維修之用。

4.3.9.3 物品領用

a) 物品領用指除工具以外的備件、低值易耗品的領用。

b) 物品領用實行按單領取，在領取時要憑報事單上的內(nèi)容領用相關(guān)物品，并在領用登記表上做好登記。其他部門在無單領用時，須經(jīng)各部門主管同意。

c)如領用的物品在使用過程中有剩余的情況，領用人應將多領物品退回倉庫，倉管人應認真進行核對登記。

d) 如在緊急情況下，可先進行領用，事后補辦相關(guān)手續(xù)。

e) 領用物品時，除維修組及前臺管理人員外，其他部門在領用物品時必須由部門負責人進行領用。

4.3.9.4 工具管理

a)各班組根據(jù)工作需要，配備個人常用工具和公用工具，個人工具由本人負責保管，公用工具由主管或指定專人負責保管。

b)所有工具都要進行建帳管理，做到帳物相符，每人必須在各自的工具清單上簽字。

c)所有的工具必須正確使用，特別是電動工具必須正確、合理地使用，發(fā)現(xiàn)問題必須立即停止使用。要嚴格遵守安全操作規(guī)程，不準違章使用。

d)所有工具堅持以舊換新的原則，在領用新工具時必須交回舊的工具，交回的工具統(tǒng)一由倉庫處理，不準私自處理。

e)專業(yè)工具未經(jīng)培訓不得隨意使用。

f)較大型的專業(yè)工具應隨用隨借，當日歸還。

g)新工具在領用時也必須進行登記、建帳簽字。

h)所有工具實行丟失賠償?shù)脑瓌t。

i)借用工具均應填寫《工具借用登記表》，在登記表上填寫清楚;時間、借用工具名稱、借用工具用途、借用人簽名、并出示報事單后方可借用。填寫的借用工具用途及出示的報事單必須真實，如有偽造，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)嚴懲不怠。

j)未經(jīng)部門主管批準，不可將借用的工具用于不屬于小區(qū)日常維修以外的維修使用。

k) 倉管員每月會對個人領用的工具及部門領用的工具進行盤點核實，任何人都必須配合，嚴禁以任何理由拒絕。

l)員工在調(diào)離公司時，全部工具必須如數(shù)交回。

4.3.9.5 物品盤點

a)物品盤點制度是為了確保公司的物品與帳面相符，保證公司物品的使用正規(guī)化，是確保資產(chǎn)不流失的有效方法，并為采購提供重要依據(jù)。

b)為及時反映公司各部門物品的數(shù)量及使用狀況，配合編制采購計劃，節(jié)約使用資金，倉管員每月對使用的易耗品進行盤點一次，并將核實物品的庫存情況向經(jīng)理匯報。每季度對各部門使用的固定資產(chǎn)進行盤點一次，并進行存檔。

c)倉管員在盤點過程中要制訂常用易耗物品的最低儲存量，數(shù)量不能把握的須與各部門主管溝通，共同制訂最低儲存量，根據(jù)庫存量向公司領導提出申購物品計劃，避免物資積壓造成的浪費資金，更要避免物資短缺而影響正常工作的開展。

d)倉庫員應做到倉庫內(nèi)的各種物品做到帳、物、卡三相符，并防止物品過多，過少，損壞或過期等情況。

4.3.9.6 物品申購制度

a) 物品申購制度是為了確保以最少的物品儲存來滿足物業(yè)維修保養(yǎng)和日常運作的需要，盡可能的壓縮庫存，防止積壓，提高資金和倉庫的利用率。

b)根據(jù)庫存情況和日常使用的消耗記錄，設立常用物品的庫存量，一般以一個月的消耗量為計算庫存依據(jù)。

c)在申購物品時，必須由部門主管填寫申購單報經(jīng)理審核上報公司批準方可。在填寫時要寫清楚；物品名稱、規(guī)格、數(shù)量、用途等。

d)每月申購一次，即每月25日前將下月所需物品提前申購，并向倉管員核實庫存量，以免造成庫存積壓。

e)倉管員必須認真核實各部門申購的物品的合理化程度。

4.4 相關(guān)規(guī)定

4.4.1 公共照明管理制度

4.4.1.1 確保小區(qū)主要車道、通道的有效照明，合理使用照明燈具，應符合安全有效、節(jié)省能源。

4.4.1.2 正常情況下根據(jù)季節(jié)和天氣變化開啟和關(guān)閉各組路燈。

4.4.1.3 對節(jié)假日、重大慶典及組織大型晚間活動時，應全部開啟路燈并適當增加臨時燈具。

4.4.1.4 定期檢修燈具、燈桿的安全性，對損壞的燈具應及時維修更換。

4.4.1.5 小區(qū)內(nèi)各路燈具的電源線設置應符合安全規(guī)定，嚴禁外接其它用電設備。

4.4.1.6 參考開啟時間

4.4.2 公用管線安裝管理規(guī)定

4.4.2.1 確保小區(qū)公用管線的安裝，使其不影響使用功能及小區(qū)外觀的整潔統(tǒng)一。

4.4.2.2 小區(qū)內(nèi)公用管線包括公用給排水、煤氣管、公共照明、智能化、有線電視及電話線路等都必須根據(jù)設計要求，采用預埋或利用管線井統(tǒng)一進行安裝。所有隱蔽工程施工完畢進入下一階段時都必須有隱蔽工程檢驗報告。

4.4.2.3 安裝公用管線時必須分類進行安裝，各類管線都必須標識清楚，以便檢修。

4.4.2.4 各住戶在裝修房屋時不得改動公用管線或損壞公用管線的使用功能，不得私自亂搭接公用管線。如特殊情況需調(diào)整公用管線的須到客服中心/服務中心辦理申請，經(jīng)審核確認后不影響其正常使用時方可施工。

4.4.2.5 客服中心/服務中心項目不得隨意改動公用管線，改動后必須在圖紙上注明并做好記錄。

4.4.2.6 市政相關(guān)部門施工如需改動公用管線也須經(jīng)與客服中心/服務中心同意并提供相關(guān)圖紙，經(jīng)服務中心審核同意后方可施工。

4.4.2.7 客服中心/服務中心必須指派相關(guān)技術(shù)人員跟進監(jiān)督，如有違規(guī)及時制止，并上報上級領導。

4.4.2.8 嚴格控制外來單位（有線、電話、網(wǎng)絡、）等亂拉亂接線現(xiàn)象。

4.4.3 停水、電管理規(guī)定

4.4.3.1 市政維修供水、電部門統(tǒng)一停水、電的，服務中心必須提前24小時通知各業(yè)主，儲好生活用水、關(guān)好門窗做好防盜等應急準備。

4.4.3.2 因施工單位或服務中心進行維修，需要停水、電的必須提前24小時通知各業(yè)主，做好準備工作。因特殊情況需及時維修停水、電的，服務中心人員必要時上門通知各業(yè)主做好停水、電準備工作，并在各樓梯口補貼停電通知。

4.4.3.3 因業(yè)主欠電費，供電部門要對業(yè)主進行封表停電，供電部門必須提前一天通知相關(guān)業(yè)主，或供電部門與服務中心/服務中心聯(lián)系，由服務中心/服務中心通知各欠費業(yè)主，在規(guī)定時間內(nèi)仍不繳費的，服務中心將協(xié)助供電部門進行封表停電，對此造成的一切后果由業(yè)主承擔。

4.4.3.4 對按規(guī)定停電引起的一切不便，由業(yè)主自己想辦法解決，服務中心不承擔責任。

4.5 日常維修服務工作標準

4.5.1 確保維修服務工作管理標準，使維修工作規(guī)范化、制度化。

4.5.2 維修人員必須嚴格遵守下表中所規(guī)定的到場時間和維修完成時間維修，以確保零修、急修及時率達100%。

報修項目	維修級別	到場時間
空調(diào)效果檢修	Ⅱ	20分鐘
電路跳閘	Ⅰ	10分鐘
電線斷路	Ⅰ	10分鐘
水龍頭壞	Ⅱ	20分鐘
天花松脫	Ⅰ	10分鐘
管道漏水	Ⅰ	10分鐘
加裝插座等小型設施	Ⅲ	2小時
外窗維修	Ⅲ	2小時
更換燈具	Ⅱ	20分鐘

4.6 安全操作規(guī)范

4.6.1 電工

4.6.1.1 電工工作前，應穿戴絕緣防護用品，仔細檢查各種工具，保證使用的工具絕緣性能良好。

4.6.1.2 絕緣手套使用前，必須進行仔細檢查和空氣試驗，如發(fā)現(xiàn)有裂紋或漏氣，不得使用,絕緣鞋不準裸足穿用。

4.6.1.3 在作業(yè)場所檢修低壓線路和設備時必須停電進行?？傞l必須掛放有“有人作業(yè)，禁止合閘”的標志牌，或者拆除熔斷絲，以防止誤合閘。

4.6.1.4 各供電回路的操作有關(guān)，要有清楚明顯的標志牌。停電時，先停負荷開關(guān)，后停隔離開關(guān)（即先用電點后供電點）;送電時，先送隔離開關(guān)，后送負荷開關(guān)（即先供電點后用電點）。

4.6.1.5 盡可能不帶電作業(yè)。如必須帶電工作時，應遵守帶電作業(yè)的有關(guān)規(guī)定，采取可靠的安全措施（如要有專人監(jiān)護等）。

4.6.1.6 在帶電檢修或操作電氣設備時，不準用濕手或帶油、濕手套觸摸電氣設備。

4.6.1.7 在危險的場所或者危險的情況下，嚴禁帶電作業(yè)。

4.6.1.8 嚴禁在倒閘操作和事故處理過程中交接班。若交接過程中有事故發(fā)生，應停止交接。由交班人員負責處理事故，接班人員協(xié)助。

4.6.1.9 電工必須熟練掌握觸電急救和人工呼吸的方法，以備急用。

4.6.1.10 如發(fā)現(xiàn)有人觸電，應立即切斷電源。如為高壓，則必須想盡一切辦法切斷電源。然后對觸電者及時采用人工呼吸等方法進行急救，同時盡快和醫(yī)院聯(lián)系。

4.6.2 電梯工

4.6.2.1 機房設備的維修保養(yǎng)，必須特別注意安全 。維修保養(yǎng)時一般必須切斷電源，特殊情況下不能拉開電源時，應有足夠的安全措施并小心謹慎地工作，以免觸電或卷入引繩輪等造成人身傷亡和設備事故。機房內(nèi)禁止帶入火種，嚴禁在機房或電梯轎箱內(nèi)吸煙。機房內(nèi)消防器材應齊備良好。

4.6.2.2 客梯因檢修或保養(yǎng)需停機時，必須確認轎廂內(nèi)無乘客后，方可停機。

4.6.2.3 在保養(yǎng)、維修中必須注意工作的協(xié)調(diào)和配合。有人協(xié)同工作時，行機停機都必須揚聲，到對方的答應后方可操作。

4.6.2.4 在轎廂做檢修、保養(yǎng)工作時，除了判別故障和調(diào)試需要外，禁止快車。

4.6.2.5 下井底作業(yè)時，禁止閉廳（廳站留有人監(jiān)視時例外），廳門口必須擺設告示牌，防止無關(guān)人員靠近。

4.6.2.6 在井底作業(yè)時，首先開亮井底燈，按下井底安全制掣，必須佩戴安全帽。

4.6.2.7 進入井道，井底作業(yè)時間，估計超過一小時者，必須嚴格執(zhí)行井道、井底作業(yè)指令規(guī)定。

4.6.2.8 進出廳門或維修保養(yǎng)廳門時，只許用工具墊門腳 ，嚴禁掛門纜仔，防止門纜仔放不正造成事故。

4.6.2.9 維修、保養(yǎng)工作完工時，必須認真清理現(xiàn)場，清點工具和物品，切忌遺留。

4.6.2.10 機房、井道因工作需要動火外業(yè)時，必須遵守大廈動火作業(yè)規(guī)定，指定專人操作和監(jiān)視，事故清理火種，嚴防火災事故發(fā)生。

4.6.2.11 嚴防水滲入機房或電梯。如電梯有滲入應立即停止使用，以免發(fā)生觸電事故，并立即采取相應措施。

4.6.2.12 維修、保養(yǎng)、正常停用等任何停梯應在一樓掛放告示牌。

4.6.3 高空作業(yè)

4.6.3.1 凡在離地面兩米以上的作業(yè)，都屬于高空作業(yè)。所有高空作業(yè)者，不論什么工種，進行作業(yè)的時間、地點，也不論專業(yè)或臨時的，均應執(zhí)行本制度。

4.6.3.2 從事高空作業(yè)的工人，必須進行身體檢查。凡患有高血壓、心臟病、癲癇癥及其他不適宜高空作業(yè)的人，一律不準從事高空作業(yè)。

4.6.3.3 凡遇有閃電、打雷、暴雨、六級以上臺風; 鋼管上雨水未干及高空作業(yè)可能發(fā)生危險的其他情況，應停止露天高空作業(yè)。

當上述情況過后，必須經(jīng)公司安全主管和有關(guān)技術(shù)人員檢查各種作業(yè)設備，確認無問題后，才能恢復作業(yè)。

4.6.3.4 高空作業(yè)現(xiàn)場，應劃出危險禁區(qū)，設置明顯標志，嚴禁無關(guān)人員進入。

4.6.3.5 凡經(jīng)常進行高空作業(yè)的人員。應配備工具袋。高空作業(yè)使用的小型工具應裝入工具袋內(nèi)，不準在鋼管上或腳手架上亂放工具。

4.6.3.6 登高作業(yè)前仔細檢查登高工具和安全用具，如安全帽、安全帶、梯子、跳板、腳手架等，如有不符合要求的應立即改進或拒絕登高作業(yè)。

4.6.3.7 所有高空作業(yè)人員，不穿硬底鞋，一律使用安全帶。安全帶一般應高掛低用，即將安全帶繩端的鉤掛在高的地方，而人在較低處進行作業(yè)。

4.6.3.8 電焊工在兩米以上高空焊接時，必須找適當位置掛好安全帶。確實無處掛安全帶，又無其他方法解決掛安全帶時，則應做好其他防護措施，確保安全操作。

4.6.3.9 進行高空焊接必須先將下方的易燃、易爆物品移至安全地帶，還要采取措施，確保割下的金屬或火花不致傷人中及引起火災等事故。

4.6.3.10 電焊工所有焊條，應裝在焊條桶內(nèi)，隨用隨取，用剩的焊條頭，應當裝在鐵盒內(nèi)或找適當?shù)胤椒藕?，待工作完畢一同帶下?/span>

4.6.3.11 高空作業(yè)人員不準從高空往地面拋擲物件，也不準從地面往高空拋物件，應使用繩索、吊籃、高架車或中車等傳遞物件。

4.6.3.12 特殊情況下，如果必須從高空往地面擲 物件時，地面應有人看管，以確保不傷害他人和損壞設備。

4.6.3.13 高空作業(yè)所有小型機具（如葫蘆、千斤等）應找適當位置放好，并用繩索、鉛絲捆綁牢。

4.6.3.14 站在跳板上工作時，不應站在跳板的端頭。同一跳板上站立作業(yè)人員不能超過2個人。

4.6.3.15 應盡量避免上、下層同時進行作業(yè)。如無法避免時，上下層之間必須設專用防護柵或其他隔離設施，上層不準堆放工具和物件。否則應保證人員不在同一和垂直的下方進行工作。 高空作業(yè)區(qū)的沿口、洞孔處，應設置護欄和標志，以防失足踏空。

4.6.3.16 高空作業(yè)區(qū)的下方地面，嚴禁堆放腳手架、跳板或其他雜物。

4.6.4 承包商監(jiān)督管理規(guī)定

4.6.4.1 確保各外判工作達到最好效果，承包單位應按服務中心/服務中心的工作要求充分履行合同，使服務中心/服務中心對承包單位的工作進行有效的監(jiān)督和管理。

4.6.4.2 負責審核及監(jiān)督外判單位制定的維修、保養(yǎng)計劃（包括日常例行保養(yǎng)及小修、中修、大修）并監(jiān)督其執(zhí)行過程及檢驗維修效果。

4.6.4.3 外判項目管理分為有償和無償（施工單位維保期內(nèi)）兩類。

4.6.4.4 對非駐場維保人員，實施來去登記管理制度，維保人員每次離場應有專項管理人員對完成任務的確認簽名（在附件一《維保單位人員出入登記表》上簽字），該表將作為付款的依據(jù)）。

4.6.4.5 工程部應指定專人協(xié)調(diào)、監(jiān)督外委保養(yǎng)商的工作，做好外委保養(yǎng)商到場作業(yè)記錄。

4.6.4.6 外委保養(yǎng)商進場作業(yè)期間，必須遵守樓宇物業(yè)服務中心的各項管理規(guī)定。

4.6.4.7督促外委保養(yǎng)商嚴格按國家規(guī)范（如環(huán)保、勞保安全條例等）及合同要求進行施工。

4.6.4.8 外委保養(yǎng)商的用料，必須與合同條款規(guī)定的相符，如要變更，需事先審核，否則作違反合同處理。

4.6.4.9 外委保養(yǎng)商的竣工報告、資料等，必須先交工程部檢查核對，經(jīng)服務中心/服務中心審查批準后，方可通知財務結(jié)算。

4.6.4.10 嚴禁一切對外判單位要求或暗示的“吃請”行為。

4.6.4.11 外委保養(yǎng)商工程人員每次到樓盤進行維保工作時，須在《設備維保單位人員出入登記表》作詳細記錄。

4.6.4.12 《設備維保單位人員出入登記表》作為承包方每月工作評估的依據(jù)之一。

4.6.4.13 日常維保計劃完成率應達100%，故障召修到達時間應按規(guī)定要求。

4.6.4.14 涉外維保單位從事的工作在受控狀態(tài)下正常有序進行，做到不擾民，不破壞物業(yè)公共設施，維護公共衛(wèi)生。工作過程中遇到客人需避讓，工作時間內(nèi)舉止文明有禮，不引起業(yè)戶投訴。

4.6.4.15 維保工作人員工作時須佩帶工作證，嚴格遵守服務中心的各項規(guī)定，工作不偷懶，不閑談。

4.6.4.16 按月度計劃工作時間表、完成任務確認單齊全，記錄完整，體現(xiàn)對工程維保承包商的有效監(jiān)督、控制。

4.6.4.17 每月對外判設備維保工作進行檢查、評估，外判維保系統(tǒng)設備技術(shù)指標正常，設施完好無故障，標識清晰，管理完善。

4.6.4.18 外判維保單位聯(lián)系方式齊全，維保設備出現(xiàn)故障時，工程部工作人員電話通知維保單位，按規(guī)定時間趕到現(xiàn)場實施搶修救險工作。

4.6.4.19 部門負責人每月提交《月報表》到項目負責人審核后報公司主管領導審閱?！对聢蟊怼钒ㄏ铝袃?nèi)容：

A、工程移交及遺留問題情況

結(jié)合公司的實際情況分別按照土建、強電、空調(diào)、通風、消防、弱電、給排水、公共區(qū)裝修等系統(tǒng)，進行統(tǒng)計移交和遺留的問題，其中還需要包含業(yè)戶的報修情況

B、工程投訴及處理情況：

1.收到投訴單數(shù)量

2.未完成數(shù)量及原因

3.減少工程投訴的工作意見及建議

C、本月工程突發(fā)事件及處理情況

D、客戶二次裝修情況

E、未完成工程情況（含正在施工工程情況）

F、工程完成概況：

1. 維修、保養(yǎng)服務及事件完成情況

2. 維修、保養(yǎng)計劃內(nèi)未完成情況

3. 維修保養(yǎng)服務完成情況統(tǒng)計

G、對外委托保養(yǎng)服務執(zhí)行狀況

1. 截至本月已對外委托維修保養(yǎng)項目狀況

2. 設備年審情況表

3. 收入性合同統(tǒng)計表

4. 外判維保單位工作存在問題及改善意見

5. 計劃新增或續(xù)簽外判合同項目、預算及工作意見

H、主要能源使用及管理狀況

1. 用電狀況：(用柱狀圖表示)

2. 用水狀況：(用柱狀圖表示)

3. 項目已接管物業(yè)總建筑面積等等情況

I、 能源消耗及節(jié)能分析及建議

J、下月主要工作事項和工作計劃

K、 其他重要事項

L、每月材料申購用款統(tǒng)計

4.7 五級檢查簽閱、簽名制度

4.7.1工作核查分五級，即：領班、主管/經(jīng)理、各項目之間互檢、片長檢查、公司檢查；

各級核查人員，在核查每一項工作時，必須簽名記錄，如發(fā)現(xiàn)需要指導或協(xié)助的事項，核查人員應做好指導性批示，協(xié)助處理此類事務，重大事件，必須親自到場指導工作的執(zhí)行；

4.7.2各級核查人員，在核查每一項工作時，必須簽名記錄，如發(fā)現(xiàn)需要指導或協(xié)助的事項，核查人員應做好指導性批示，協(xié)助處理此類事務，重大事件，必須親自到場指導工作的執(zhí)行；

4.7.3核查方式，根據(jù)工程部值班日志記錄、維修保養(yǎng)記錄、巡查記錄、運行記錄等記錄情況，檢查各級管理者是否按公司規(guī)定的要求，對其記錄情況進行簽閱，并選取其中某些記錄內(nèi)容，現(xiàn)場核實其執(zhí)行與落實情況，是否做到按質(zhì)、按量、按時完成；

4.7.4各級核查人員如未能按時對工程部的各項工作進行檢查和簽批的，根據(jù)情節(jié)實行2-10扣分處罰；

4.7.5核查、簽批頻率要求如下：

檢查人 檢查內(nèi)容	領班	主管/經(jīng)理	季度互檢	片長檢查	公司 檢查
值班日志（交接班記錄本）	每天	每天	每季抽檢 1次	每年抽檢 2次	抽檢
防雷設施檢查記錄表；水池清洗及消毒記錄表	完工后 當日簽認	完工后2個工作日內(nèi)	每年抽檢 1次	每年抽檢 1次	抽檢
各類外判維保工作考核表	完工后 當日簽認	完工后2個工作日內(nèi)	每年抽檢 2次	每年抽檢 2次	抽檢
設備設施保養(yǎng)記錄表	完工后 當日簽認	完工后2個工作日內(nèi)	每年抽檢 2次	每年抽檢 2次	抽檢
水電表抄表記錄表	完工后2個工作日內(nèi)	完工后 1周內(nèi)	每年抽檢 1次	每年抽檢 1次	抽檢
臨時用水電申請表及許可證		申請當日	每年抽檢 1次	每年抽檢 1次	抽檢
各系統(tǒng)、設備運行記錄表	每天	每周	每季抽檢 1次	每年抽檢 2次	抽檢
各類巡查記錄表及母線排（電纜）測溫記錄表	每周	每月	每季抽檢 1次	每年抽檢 2次	抽檢