3月20日，河南省自然資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)掛出了平頂山10宗地塊出讓的信息，報(bào)名時(shí)間是3月24日，掛牌截止時(shí)間是4月21日。10宗地塊全部位于新城區(qū)，其中9宗是住宅兼容商用用地，1宗是商服用地，10宗地塊合計(jì)面積535畝多。一下子平頂山樓市就熱鬧起來了。

（以上為出讓10宗地塊的文件截圖）

（10宗地塊出讓公告截圖）

翻看這10宗地塊的詳細(xì)文件，除1宗商服用地位于祥云路與翠竹路附近外，其余9宗住兼商用地均位于秋實(shí)西路兩側(cè)，用地面積510畝左右，規(guī)模之大前所未有，而且是連片出讓，讓筆者心頭一驚。

根據(jù)規(guī)劃，9宗住兼商用地沿秋實(shí)西路兩側(cè)自南向北一字排開，不僅能形成統(tǒng)一的街區(qū)風(fēng)格和建筑特色，而且出讓條件也較為誘人，起始價(jià)低、容積率低、多重綠化、配套齊全，是打造高品質(zhì)生活社區(qū)的理想地段。

透過9宗地塊，筆者還發(fā)現(xiàn)了令人驚喜的“跡象”……

回憶一下近半年來的幾個(gè)重要信息，也許人們就豁然開朗了。

其一，2019年9月29日，平頂山市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布了《平頂山中央商務(wù)區(qū)西部片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，其中規(guī)劃有9宗二類居住用地。這次集中出讓的9宗地塊，正是中央商務(wù)區(qū)西部片區(qū)的9宗二類居住用地，這就意味著，未來這里將出現(xiàn)9個(gè)平頂山樓盤。

其二，從去年年末開始，平煤神馬集團(tuán)機(jī)關(guān)的部分職工就一直傳言著在新城區(qū)西部團(tuán)購住房。經(jīng)筆者了解，這一“新城區(qū)西部”，正是中央商務(wù)區(qū)西部片區(qū)的居住用地，也正是這次集中出讓的9宗地塊的一部分。

其三，2019年11月22日，新城區(qū)祥云四路北邊秋實(shí)路兩側(cè)的2宗合計(jì)130多畝的科研用地出讓，被平煤神馬集團(tuán)以每畝40萬元的價(jià)格收入麾下，說是要建設(shè)科技創(chuàng)新中心和國際交流中心，而這一地段正位于中央商務(wù)區(qū)西部片區(qū)的南端。顯然，平煤神馬集團(tuán)的科技創(chuàng)新中心、國際交流中心與這次出讓的9宗住宅地塊是南北一個(gè)整體。

那么，問題就很明白了：

一，平煤神馬集團(tuán)的科技創(chuàng)新中心和國際交流中心將建在這里，集團(tuán)機(jī)關(guān)部分職工也要在這里團(tuán)購住房，集團(tuán)總部辦公機(jī)關(guān)還會在老城區(qū)“巋然不動(dòng)”嗎？

顯然，平煤神馬集團(tuán)正一步步地在新城區(qū)中央商務(wù)區(qū)西部片區(qū)，有條不紊地布局自己的總部新址。畢竟，坐落在礦工路中段北側(cè)的集團(tuán)“總部”，已在這里“窩居”了半個(gè)世紀(jì)之久。平煤神馬集團(tuán)，作為河南“前三強(qiáng)”、鷹城“第一大”的千億級企業(yè)，也應(yīng)該以嶄新的面目展示給世人了。

據(jù)了解，在創(chuàng)新中心和國際交流中心西邊還有一處空地，該空地正處在長安大道與冬勤路交叉口東北角地帶。據(jù)說，這一地塊將來是“總部辦公”大廈用地。

二，沿秋實(shí)西路由南向北排開的9宗住兼商地塊，無疑是為平煤神馬集團(tuán)職工準(zhǔn)備的改善性住房建設(shè)用地，或者說起碼是以平煤神馬集團(tuán)職工為主的住房建設(shè)用地。從拍地到建成交房，須兩三年時(shí)間。那么，兩三年后，居住在老城區(qū)的眾多平煤神馬集團(tuán)職工將會大量向這里搬遷。

三，中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)吆喝了多年卻遲遲不見動(dòng)靜，原因雖然很多，但關(guān)鍵是這里沒有人氣。兩三年后，如果平煤神馬集團(tuán)總部遷到這里，該集團(tuán)機(jī)關(guān)大量職工把家搬到了這里，再加上附近建業(yè)十八城的業(yè)主不斷入住，中央商務(wù)區(qū)西部片區(qū)無疑會熱鬧起來。人氣有了，中央商務(wù)區(qū)的推進(jìn)還會遠(yuǎn)嗎？

不多說了，咱先說說這9宗地塊總體印象。

9宗地塊，510多畝，可容納近2萬人口

這次出讓的中央商務(wù)區(qū)西部片區(qū)9宗地塊均為二類居住用地兼容商業(yè)用地，9宗地塊的編號分別是N02-01、N03-01、N04-01、N05-01、S02-01、S04-01、S06-01、S07-01、S09-01，面積總共510畝左右，9宗地塊的位置分布如下。

根據(jù)河南省自然資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)公布的9宗地塊的指標(biāo)，大致情況如下：

容積率：9宗地塊中有7宗不大于2.2，2宗不大于2.5。

建筑密度：9宗地塊中有6宗不大于22%，3宗不大于25%。

綠化率：9宗地塊全部不小于35%。

限高：9宗全部小于等于54米。

根據(jù)以上指標(biāo)，這9宗地塊最高可建18層的小高層，其中也不乏會建蓋8層以下的洋房。大體能容納6000戶左右住戶，人口近2萬人。如按一個(gè)單元樓房計(jì)算，這9宗地塊上將能建起近100棟樓房。

起始價(jià)很誘人

近兩三年來，新城區(qū)雖然出讓的居住用地較少，但起始價(jià)還是比較高的。就新城區(qū)中部而言，距今出讓最近的一宗居住用地是2018年7月30日平頂山市卓遠(yuǎn)置業(yè)拿下的滍陽路南側(cè)地塊，雖然起始價(jià)180萬元/畝，但實(shí)拍時(shí)爭搶得十分激烈，最終以378萬元/畝成交。

2018年以來新城區(qū)東部的幾宗地塊出讓時(shí)，其起始價(jià)均在350萬元/畝以上，實(shí)拍最終成交價(jià)高達(dá)381萬元/畝。

位于新城區(qū)西部的這9宗住宅用地，這次出讓的起始價(jià)就顯得比較低了，其中7宗地塊每畝均為142.5萬元，容積率均為2.2。兩宗地塊每畝均為148.5萬元，容積率均為2.5。如果以起始價(jià)成交的話，折合樓面價(jià)分別為972元/平方米和891元/平方米。

也許，起始價(jià)低與三四線城市樓市趨冷且眼下疫情影響尚未完全消除有一定關(guān)系。

如此低的起始價(jià)，如果沒有其他因素，比如平煤神馬集團(tuán)與一些房企聯(lián)合開發(fā)等，這次應(yīng)該也有不少開發(fā)商會動(dòng)心，當(dāng)然，這里的平頂山房價(jià)也不會太高。

綠化，你想象不到的美

100多棟樓，近2萬人口，這里是不是滿眼都是樓房？

滿眼樓房不假，但也處處可見公園綠地、花草樹木。根據(jù)中央商務(wù)區(qū)西部片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，不僅這9宗地塊的綠化率均為35%，510畝用地就有178.5畝的綠地。而且，9宗地塊的相接過渡地段及周圍邊角地塊，還規(guī)劃了6宗公園綠地和5宗防護(hù)綠地，總計(jì)占地69555㎡。

其中防護(hù)綠地面積共計(jì)約36716㎡，分別為：

N01-03：防護(hù)綠地，5949㎡。

N03-02：防護(hù)綠地，7499㎡。

N03-04，防護(hù)綠地，647㎡。

S08-02：防護(hù)綠地，11622㎡。

S10-04：防護(hù)綠地，10999㎡。

公園綠地面積共計(jì)約32839㎡，分別為：

N03-05：公園綠地，4425㎡。

N04-02：公園綠地，3994㎡。

N05-02：公園綠地，2390㎡。

S04-02：公園綠地，3247㎡。

S09-02：公園綠地，9018㎡。

S09-03：公園綠地，9765㎡。

而且，這6宗公園綠地均是單獨(dú)占地的敞開公共綠地。

更為誘人的是，9宗地塊區(qū)域內(nèi)，有一個(gè)占地五十畝左右的社區(qū)公園。9宗地塊區(qū)域外的東北邊，規(guī)劃有面積超大的北湖公園、南邊有占地9000畝左右的應(yīng)龍濕地公園……將來這里無疑是一片生態(tài)宜居區(qū)域。

（三大公園）

配套，規(guī)劃得很齊全

將來的中央商務(wù)區(qū)西部片區(qū)是十分吸引人的，規(guī)劃中這里路網(wǎng)密布，交通暢捷、商業(yè)教育配套齊全。

路網(wǎng)：擬建四縱七橫

根據(jù)規(guī)劃，中央商務(wù)區(qū)西部片區(qū)北至滍陽路，南至長安大道，西至冬勤路，東至秋實(shí)東路和秋實(shí)路。

這一區(qū)域內(nèi)，將形成四縱七橫的路網(wǎng)布局，南北向有冬勤路、秋實(shí)西路、秋實(shí)路和秋實(shí)東路，東西向有滍陽路、龍翔二路、龍翔大道、祥云一路、祥云路、祥云三路、祥云四路。（見下圖）

輕軌：這里有望設(shè)站點(diǎn)

據(jù)了解，從鄭渝高鐵平頂山西站到老城區(qū)的軌道交通——輕軌，將從西部片區(qū)穿過，而且在龍翔大道接近冬勤路路段將設(shè)停站點(diǎn)。如果輕軌項(xiàng)目能落實(shí)的話，將大大方便這里的居民西去高鐵站遠(yuǎn)游，東去新城區(qū)中心地帶和老城區(qū)之間的來往。

購物：這里將有商業(yè)綜合體

雖然眼下西部片區(qū)還較為荒涼，但根據(jù)相關(guān)規(guī)劃效果圖，這里將來還要建設(shè)“總部辦公”“創(chuàng)意辦公街區(qū)”“商業(yè)綜合體”等重要設(shè)施。居民入住后在這里購物也應(yīng)該較為方便。

教育：規(guī)劃有中小學(xué)和幼兒園

將來住在這里，孩子上學(xué)也應(yīng)該不成問題。根據(jù)規(guī)劃，9宗地塊內(nèi)的N05地塊中，規(guī)劃有一所12班的幼兒園，用地面積約5000多平方米。

9宗地塊外的東邊，秋實(shí)路的兩側(cè)，分別規(guī)劃有一所中學(xué)、兩所小學(xué)和一所幼兒園。其中兩所小學(xué)位于秋實(shí)路的東邊，中學(xué)和幼兒園在秋實(shí)路的西邊。而且，中學(xué)和一所小學(xué)、一所幼兒園處于西部片區(qū)較中心的位置。

16個(gè)公廁：讓你隨時(shí)能方便

最令筆者感到“方便”的是，這9宗地塊區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有16處公廁，公廁的密度之高令人吃驚。16個(gè)公廁的地塊分別是：N01-02、N02-01、N03-01、N03-05、N04-01、N04-02、N05-01、S02-01、S04-01、S04-02、S05-02、S06-01、S07-01、S09-01、S09-02、S09-03。

9宗地塊，一一詳解

這么大一個(gè)片區(qū)，9宗住兼商地塊，位置不同肯定各自的優(yōu)勢也不同。接下來，我們再看看9宗地塊的具體情況。

宗地1：N02-01地塊

位置：秋實(shí)西路與龍翔二路交叉口西南角

地塊名稱：平XC（2020）003號

地塊面積：37101平方米（合55.652畝）。容積率：不大于2.2。建筑密度：不大于22%。綠化率：不小于35%。限高：不大于54米。起始價(jià)：142.5萬元/畝。掛牌截止時(shí)間：4月21日。

地塊環(huán)境：南邊緊鄰規(guī)劃中的商業(yè)綜合體，且與規(guī)劃中的輕軌冬勤路?？空鞠噜?，西邊與規(guī)劃中的北湖公園僅一路之隔。購物、休閑、健身、出行都比較方便。

（土拍截圖）

（規(guī)劃圖）

（宗地圖）

（圖中藍(lán)色部分為地塊位置）

宗地2：N03-01地塊

位置：秋實(shí)西路與龍翔二路交叉口東南角

地塊名稱：平XC（2020）004號

地塊面積：58269平方米（合87.404畝）。容積率：不大于2.2。建筑密度：不大于22%。綠化率：不小于35%。限高：不大于54米。起始價(jià)：142.5萬元/畝。掛牌截止時(shí)間：4月21日。

地塊環(huán)境：9宗地塊中這一地塊面積排位第二，與最大的地塊相比僅少了100多平方米。該地塊與N02-01地塊東西相望，N02-01的優(yōu)勢也稱得上是這一地塊的優(yōu)勢。地塊中有2處防護(hù)綠地和1處公園綠地，面積共計(jì)1.2萬平方米。據(jù)說，地塊附近還規(guī)劃有一處加油加氣站。

（土拍截圖）

（規(guī)劃圖）

（宗地圖）

（圖中藍(lán)色部分為地塊位置）

宗地3：N04-01地塊

位置：秋實(shí)西路與龍翔二路交叉口西北角

地塊名稱：平XC（2020）005號

地塊面積：51049平方米（合76.574畝）。容積率：不大于2.5。建筑密度：不大于22%。綠化率：不小于35%。限高：不大于54米。起始價(jià)：148.5萬元/畝。掛牌截止時(shí)間：4月21日。

地塊環(huán)境：位于9宗地塊的西北角，扼守冬勤路、滍陽路兩大交通要沖，地塊北邊是規(guī)劃中的商業(yè)設(shè)施，地塊內(nèi)有一處公園綠地，地塊與西邊的北湖公園也隔路相望。

（土拍截圖）

（規(guī)劃圖）

（宗地圖）

（圖中藍(lán)色部分為地塊位置）

宗地4：N05-01地塊

位置：秋實(shí)西路與龍翔二路交叉口東北角

地塊名稱：平XC（2020）006號

地塊面積：52264平方米（合78.396畝）。容積率：不大于2.5。建筑密度：不大于22%。綠化率：不小于35%。限高：不大于54米。起始價(jià)：148.5萬元/畝。掛牌截止時(shí)間：4月21日。

地塊環(huán)境：位于9宗地塊的東北角，地塊內(nèi)有一處幼兒園和一處公園綠地，規(guī)劃中地塊東邊還有一所小學(xué)校，地塊北邊是規(guī)劃中的商業(yè)設(shè)施。

這宗地塊與宗地四（N04-01）的容積率均為不大于2.5，其起始價(jià)也每畝均高了5萬元。

（土拍截圖）

（規(guī)劃圖）

（宗地圖）

（圖中藍(lán)色部分為地塊位置）

宗地5：S07-01地塊

位置：秋實(shí)西路與祥云路交叉口東南角

地塊名稱：平XC（2020）007號

地塊面積：58386平方米（合87.579畝）。容積率：不大于2.2。建筑密度：不大于25%。綠化率：不小于35%。限高：不大于54米。起始價(jià)：142.5萬元/畝。掛牌截止時(shí)間：4月21日。

地塊環(huán)境：是9宗地塊中面積最大的地塊，為開發(fā)商設(shè)計(jì)園林景觀提供了充足的條件。地塊南邊是國際交流中心，再往南越過長安大道就是應(yīng)龍濕地公園和白龜湖。北邊是規(guī)劃中的一所中學(xué)和一所幼兒園，東邊與社區(qū)公園隔路相望。

（土拍截圖）

（規(guī)劃圖）

（宗地圖）

（圖中藍(lán)色部分為地塊位置）

宗地6：S09-01地塊

位置：秋實(shí)路東祥云二路南秋實(shí)東路西祥云三路北

地塊名稱：平XC（2020）008號

地塊面積：36734平方米（合55.101畝）。容積率：不大于2.2。建筑密度：不大于25%。綠化率：不小于35%。限高：不大于54米。起始價(jià)：142.5萬元/畝。掛牌截止時(shí)間：4月21日。

地塊環(huán)境：位置很理想，北邊是社區(qū)公園，南邊緊鄰應(yīng)龍濕地公園和白龜湖，東西兩側(cè)也是規(guī)劃中的公園綠地，是9宗地塊中最被看好的地塊。

（土拍截圖）

（規(guī)劃圖）

（宗地圖）

（圖中藍(lán)色部分為地塊位置）

宗地7：S02-01地塊

位置：秋實(shí)西路與祥云一路交叉口西北角

地塊名稱：平XC（2020）012號

地塊面積：20515平方米（合30.773畝）。容積率：不大于2.2。建筑密度：不大于22%。綠化率：不小于35%。限高：不大于54米。起始價(jià)：142.5萬元/畝。掛牌截止時(shí)間：4月21日。

地塊環(huán)境：北邊緊鄰龍翔大道，是9宗地塊中距規(guī)劃中的輕軌冬勤路?？空咀罱牡貕K。西邊是創(chuàng)意辦公街區(qū)，再往西越過冬勤路就是規(guī)劃中的應(yīng)國歷史文化園和北湖公園。

（土拍截圖）

（規(guī)劃圖）

（宗地圖）

（圖中藍(lán)色部分為地塊位置）

宗地8：S04-01地塊

位置：秋實(shí)西路與祥云一路交叉口西南角

地塊名稱：平XC（2020）013號

地塊面積：12747平方米（合19.121畝）。容積率：不大于2.2。建筑密度：不大于22%。綠化率：不小于35%。限高：不大于54米。起始價(jià)：142.5萬元/畝。掛牌截止時(shí)間：4月21日。

地塊環(huán)境：這是9宗地塊中面積最小的一宗，地塊西邊與S02-01地塊的環(huán)境一樣，地塊東邊穿過秋實(shí)西路規(guī)劃中有一所幼兒園和一所中學(xué)，地塊南邊有一處公園綠地，對于有老有小的家庭來說，也是蠻不錯(cuò)的。

（土拍截圖）

（規(guī)劃圖）

（宗地圖）

（圖中藍(lán)色部分為地塊位置）

宗地9：S06-01地塊

位置：秋實(shí)西路與祥云路交叉口西南角

地塊名稱：平XC（2020）014號

地塊面積：14088（合21.121畝）平方米。容積率：不大于2.2。建筑密度：不大于25%。綠化率：不小于35%。限高：不大于54米。起始價(jià)：142.5萬元/畝。掛牌截止時(shí)間：4月21日。

地塊環(huán)境：這宗地塊也比較小且不太規(guī)整，猛一看像個(gè)直角三角形，但斜邊卻是一條彎彎的弧線，如何設(shè)計(jì)布局？這要看開發(fā)商的水平了。但該地塊的優(yōu)勢是很明顯的，其位置正處在長安大道與冬勤路夾角地帶，應(yīng)國歷史文化園、應(yīng)龍濕地公園、白龜湖環(huán)侍周邊。更為顯赫的是，其南邊是規(guī)劃中的“總部辦公”大廈，這個(gè)“總部辦公”應(yīng)該就是平煤神馬集團(tuán)的辦公大廈。那么這個(gè)20多畝的小區(qū)無疑會給人以集團(tuán)總部“后花園”的感覺。

（土拍截圖）

（規(guī)劃圖）

（宗地圖）

（圖中藍(lán)色部分為地塊位置）

同天出讓，還有一塊商服用地

位置：示范區(qū)祥云路與翠竹路交叉口西南角

地塊名稱：平XC（2020）002號

地塊面積：15827.12平方米（約合23.74畝）。容積率：不大于1.2。建筑密度：不大于35%。綠化率：不小于30%。限高：不大于30米。起始價(jià)：135萬元/畝。掛牌截止時(shí)間：4月21日。

（土拍截圖）

（規(guī)劃圖）

（宗地圖）

（航拍地塊位置）

備注：這一宗地塊并不在西部片區(qū)范圍，而是在五指廣場東側(cè)。與附近地段曾出讓的商服用地相比，這宗地塊的起始價(jià)也較低。

最后說說筆者打探的“小道消息”

據(jù)說，已有重量級開發(fā)商打算與平煤神馬集團(tuán)合作開發(fā)9宗地塊中的部分地塊，并且已對S0-901、S07-01、S06-01三宗地塊已拿出了兩種設(shè)計(jì)方案。

方案中，建設(shè)方將把S0-901地塊打造為中高端、高端產(chǎn)品，該地塊南為平煤神馬創(chuàng)新中心、北為社區(qū)公園、東西兩側(cè)為城市生態(tài)綠廊，是三宗地塊中最優(yōu)地塊。S07-01地塊較為方正，且面積最大，擁有打造優(yōu)質(zhì)社區(qū)景觀的條件，適宜配置中端、中高端戶型。S06-01地塊面積最小，地塊近似于不規(guī)則三角形且四周均為規(guī)劃的城市道路，適宜布置小面積段戶型。

根據(jù)以上定位，其設(shè)計(jì)的方案一是，地上可售建筑面積19萬多平方米，約37棟住宅樓，將建蓋11層小高層住宅17.5萬多平方米，7層洋房住宅1.5萬多平方米，戶數(shù)約1172套，戶型共有5種，從125—260平方米之間。

（疑似方案一）

方案二是，地上可售建筑面積也是19萬多平方米，約42棟住宅樓，所不同的是，將建蓋11層小高層住宅12.6萬多平方米，洋房住宅 6.4萬多平方米，戶數(shù)約為1148套。

兩個(gè)方案相比，方案一中的洋房較少，占比約8%，多數(shù)是小高層住宅。方案二中的洋房較多，占比約33%。

（疑似方案二）

以上畢竟是“小道消息”，但從其方案內(nèi)容和制作的效果圖來看，這家開發(fā)商還是下了功夫的。

這9宗地塊的掛牌截止時(shí)間均是4月21日，屆時(shí)會有哪些開發(fā)商來競拍？會出現(xiàn)那些新的平頂山樓盤？疫情會不會對地塊出讓產(chǎn)生影響？競拍會不會產(chǎn)生溢價(jià)？溢價(jià)率會達(dá)到多高？再等一個(gè)多月就一切明了啦。

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文章來源:樓品會YC

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