摘要：隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，房地產(chǎn)企業(yè)沿用傳統(tǒng)戰(zhàn)術(shù)措施已然無法維持長(zhǎng)久競(jìng)爭(zhēng)力，加之新冠疫情影響，為保障企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提升，需充分落實(shí)成本控制工作，樹立全方位成本控制意識(shí)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)各個(gè)階段實(shí)現(xiàn)合理管控，提高項(xiàng)目效益，強(qiáng)化行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)盈利最大化。本文以某高層住宅工程為例，從決策、招投標(biāo)、設(shè)計(jì)、施工以及竣工這幾方面入手，闡述了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各階段的成本造價(jià)控制策略，以期實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目成本造價(jià)的強(qiáng)化管控，更好地取得項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益，為同類工程造價(jià)提供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；項(xiàng)目開發(fā)各階段；成本造價(jià)控制

為了實(shí)現(xiàn)更好的經(jīng)濟(jì)效益，保證項(xiàng)目最終收益能夠達(dá)到理想水平，需從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各階段入手，開展成本造價(jià)控制工作，保證項(xiàng)目成本造價(jià)控制的全面性與動(dòng)態(tài)性，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本造價(jià)控制工作的升級(jí)。

1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制內(nèi)容概述

1.1投資設(shè)計(jì)階段

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視投資設(shè)計(jì)階段的成本管控。在實(shí)際的工作開展過程中，開發(fā)項(xiàng)目決策環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)安排專人負(fù)責(zé)前期調(diào)查工作實(shí)施，包括該地域地質(zhì)特點(diǎn)、環(huán)境特點(diǎn)等內(nèi)容。嚴(yán)格遵循因地制宜原則，確保決策方案編制的合理性。同時(shí)，還需深入調(diào)查研究該地域?qū)嶋H地價(jià)情況、人口情況以及未來發(fā)展前景等，對(duì)未來房屋產(chǎn)品銷售價(jià)值進(jìn)行合理的預(yù)測(cè)評(píng)估，對(duì)預(yù)測(cè)成本與預(yù)測(cè)收益進(jìn)行分析比對(duì)，更好地支撐決策制定，保障決策可行性，避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在盲目投資問題。其次，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中，造價(jià)及成本控制與施工成本、整體效益有直接關(guān)聯(lián)，因此企業(yè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目方案時(shí)，與資質(zhì)高、專業(yè)技術(shù)強(qiáng)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行合作，基于項(xiàng)目建設(shè)特點(diǎn)及規(guī)模，確定造價(jià)限額指標(biāo)，確保設(shè)計(jì)單位按照限額指標(biāo)開展工作，將施工成本控制在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可接受范圍以內(nèi)，保障工程項(xiàng)目全面性管理。

1.2施工建設(shè)階段

首先，強(qiáng)化合同管理力度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與施工承包方簽訂相關(guān)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)成本控制方面條款規(guī)定進(jìn)行明確設(shè)定，充分考量實(shí)際施工狀況及成本組成，對(duì)施工承包方職責(zé)權(quán)限及成本控制范圍進(jìn)行明確規(guī)定，通過合同實(shí)現(xiàn)施工成本控制標(biāo)準(zhǔn)的明確，有效預(yù)防糾紛問題的產(chǎn)生。其次，推動(dòng)精細(xì)化成本控制理念合理應(yīng)用，提升施工成本控制方案計(jì)劃編制完善程度，確保施工承包方充分掌握科學(xué)成本控制方式，在保障項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量的前提之下，實(shí)現(xiàn)各環(huán)節(jié)施工成本最低，減少材料浪費(fèi)，降低成本損耗，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提升。

1.3銷售階段

銷售階段成本控制主要在于營(yíng)銷費(fèi)用、管理費(fèi)用等方面，而這又和房產(chǎn)項(xiàng)目銷售市場(chǎng)有著重要關(guān)系，房產(chǎn)項(xiàng)目越受歡迎，房產(chǎn)銷售越快，投入的營(yíng)銷費(fèi)用、管理成本等相對(duì)較少。因而如果能有效把握買房者需求，保障銷售工作的順利進(jìn)行，將會(huì)極大程度降低營(yíng)銷成本，及時(shí)將企業(yè)產(chǎn)品轉(zhuǎn)變?yōu)榱鲃?dòng)資金，提升企業(yè)盈利水平，推動(dòng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。銷售階段成本控制主要包含銷售費(fèi)用與銷售推廣渠道選擇兩個(gè)部分。

2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制中存在的問題

2.1規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

市場(chǎng)調(diào)研不充分，投資估算不細(xì)致：現(xiàn)階段，部分房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)前期，并未實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)調(diào)研工作的有效落實(shí)，加之負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)研工作開展的員工專業(yè)能力不足，因此前期規(guī)劃階段資料獲取方面，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目處于劣勢(shì)。與此同時(shí)，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)組建過程較為倉(cāng)促，并未全方位評(píng)估團(tuán)隊(duì)成員專業(yè)能力，員工之間磨合力度不足，缺乏應(yīng)有的配合度與默契度，難以滿足工作落實(shí)需求，影響后續(xù)投資估算工作的開展。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)需投入大量資金，而要保證企業(yè)資金利用效率，則需要在前期做好項(xiàng)目投資估算。不過實(shí)踐中，不少房地產(chǎn)企業(yè)前期市場(chǎng)調(diào)研不夠充分，加上房地產(chǎn)市場(chǎng)變化較快，企業(yè)并未對(duì)項(xiàng)目可行性進(jìn)行細(xì)致深入的研究，導(dǎo)致缺乏充足的依據(jù)支撐投資估算工作開展，影響項(xiàng)目設(shè)計(jì)及施工成本控制工作的開展。

項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)分析不到位，圖紙審核不夠精細(xì)：在項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃階段，所使用的評(píng)估方式相對(duì)單一，將成本作為第一關(guān)鍵因素進(jìn)行考量，卻在一定程度上忽視了設(shè)計(jì)因素對(duì)于后續(xù)其他階段造成的成本影響。對(duì)于總設(shè)計(jì)費(fèi)用控制及時(shí)性與有效性不足，導(dǎo)致實(shí)際施工建設(shè)環(huán)節(jié)，費(fèi)用總額變動(dòng)現(xiàn)象頻發(fā)。加之并未進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，使得項(xiàng)目設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性不足，設(shè)計(jì)超支或是設(shè)計(jì)實(shí)操性不強(qiáng)等情況時(shí)有發(fā)生，常容易產(chǎn)生額外的費(fèi)用，加大項(xiàng)目后期成本控制難度。在圖紙審核方面，精細(xì)程度不足，與設(shè)計(jì)部門缺乏良好的溝通協(xié)調(diào)，并未將自身需求很好地傳達(dá)至設(shè)計(jì)部門，導(dǎo)致后期施工環(huán)節(jié)時(shí)常出現(xiàn)返工問題，使得項(xiàng)目建設(shè)周期延長(zhǎng)，資金成本上升，企業(yè)額外成本與負(fù)擔(dān)加重。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在落實(shí)項(xiàng)目成本控制過程中，對(duì)于審計(jì)審核缺乏應(yīng)有的重視意識(shí)，并未明確設(shè)計(jì)階段最終設(shè)計(jì)方案的確定，不僅對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)用控制產(chǎn)生影響，對(duì)于項(xiàng)目建設(shè)最終成本質(zhì)量與效果也有著極為重要的影響。倘若設(shè)計(jì)方案審核不嚴(yán)格，則可能導(dǎo)致后續(xù)建設(shè)過程中頻繁產(chǎn)生設(shè)計(jì)變更，不僅導(dǎo)致不必要成本的增加，同時(shí)也導(dǎo)致項(xiàng)目工程延期，影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

2.2建設(shè)階段

設(shè)計(jì)變更頻繁，削弱預(yù)算控制：部分房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更過程中并未實(shí)現(xiàn)審批機(jī)制的有效落實(shí)，而審批程序的缺失，導(dǎo)致方案易受各項(xiàng)因素影響，變更內(nèi)容增多，成本也隨之提升。設(shè)計(jì)方案一旦變更，不僅要增加設(shè)計(jì)單位變更費(fèi)用，而且需支付施工方返工費(fèi)用、采購(gòu)費(fèi)用等。另外，由于項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更多是事中進(jìn)行，較為倉(cāng)促，常和預(yù)算控制連接不夠緊密，多是先實(shí)施后定價(jià)，使得成本控制監(jiān)管價(jià)值難以充分發(fā)揮。其次，設(shè)計(jì)變更后，工程量清單并未及時(shí)實(shí)現(xiàn)更改，項(xiàng)目建設(shè)完成后雙方進(jìn)行定價(jià)核對(duì)時(shí)，易產(chǎn)生矛盾，影響后續(xù)工作的展開。

招投標(biāo)工作不到位：現(xiàn)階段，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過公開招標(biāo)方式選擇，能夠在保障質(zhì)量的前提下盡可能減少造價(jià)成本。然而，仍舊有部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)招投標(biāo)工作落實(shí)不到位，招標(biāo)文件規(guī)范程度不足。在確定施工團(tuán)隊(duì)與建材供應(yīng)商時(shí)，易受人為因素干擾，招標(biāo)流程落實(shí)規(guī)范性不足，難以保障施工團(tuán)隊(duì)的專業(yè)性。易在實(shí)際項(xiàng)目建設(shè)過程中受施工團(tuán)隊(duì)能力不足、專業(yè)性不強(qiáng)等因素影響，延誤工期進(jìn)度，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來不利影響。

簽證管控力不強(qiáng)：部分企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過程中，簽證管控力度不足，易產(chǎn)生額外成本。簽證計(jì)量缺乏可靠依據(jù)，相關(guān)合同及資料健全程度不足，簽證費(fèi)用并未以合同中規(guī)定的計(jì)價(jià)規(guī)則為基礎(chǔ)，并未嚴(yán)格遵守合同約定。在實(shí)際的施工建設(shè)環(huán)節(jié)，耗費(fèi)時(shí)間較長(zhǎng)，易面臨多方壓力，加之成本費(fèi)用不斷上升，項(xiàng)目建設(shè)易面臨成本費(fèi)用增加導(dǎo)致停工的現(xiàn)象。此外，返工、停工現(xiàn)象的頻繁產(chǎn)生，也在一定程度上加大了項(xiàng)目建設(shè)總成本。雖然大部分企業(yè)較為關(guān)注項(xiàng)目成本控制工作的落實(shí)，但在實(shí)際的施工環(huán)節(jié)，卻存在忽視變更控制工作的落實(shí)，尚未基于企業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)狀況，建立完善的變更測(cè)算及時(shí)審核監(jiān)督系統(tǒng)等。審查監(jiān)督落實(shí)不足，項(xiàng)目建設(shè)隨意性較大，長(zhǎng)此以往項(xiàng)目預(yù)算將遠(yuǎn)超成本預(yù)算，最終難以實(shí)現(xiàn)對(duì)于施工成本的有效控制。

2.3營(yíng)銷階段

營(yíng)銷策劃不夠合理：項(xiàng)目竣工驗(yàn)收完成后，需推進(jìn)銷售工作的有效實(shí)施，在實(shí)際的銷售環(huán)節(jié)，企業(yè)并未針對(duì)銷售市場(chǎng)開展細(xì)致的調(diào)查研究工作，缺乏正確認(rèn)知，導(dǎo)致產(chǎn)品與項(xiàng)目銷售定位合理性不足，營(yíng)銷策劃難以滿足客戶需求，導(dǎo)致銷售工作開展成效無法滿足預(yù)期，營(yíng)銷成本也隨之上升。

產(chǎn)品定價(jià)方法不夠科學(xué)：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)情況，直接影響到企業(yè)獲取的利潤(rùn)，也是企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入的主要來源。然而，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)環(huán)節(jié)，并未充分考量各方面影響銷售價(jià)格的要素，例如目標(biāo)客戶消費(fèi)能力及客戶需求等，產(chǎn)品定價(jià)方式科學(xué)性不足，嚴(yán)重影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，嚴(yán)重情況下甚至危及企業(yè)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)。

3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制優(yōu)化策略

3.1規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

做好前期調(diào)研，制定細(xì)致的投資計(jì)劃：為保障項(xiàng)目建設(shè)的順利開展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分落實(shí)前期調(diào)研工作，并制定細(xì)致的投資計(jì)劃。在實(shí)際的市場(chǎng)調(diào)研工作開展進(jìn)程中，應(yīng)當(dāng)對(duì)于項(xiàng)目所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、同類項(xiàng)目進(jìn)行充分的分析比對(duì)，依據(jù)分析結(jié)果確定目標(biāo)客戶群體?；陧?xiàng)目建設(shè)需求，制定科學(xué)細(xì)致的投資計(jì)劃，確保其準(zhǔn)確性，為項(xiàng)目投資決策、建設(shè)規(guī)模及項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案等制定提供良好的支持，選擇合理的開發(fā)方案，保障項(xiàng)目順利開展。

開展定額設(shè)計(jì)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)部和設(shè)計(jì)部的溝通：定額設(shè)計(jì)工作在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的實(shí)施，能夠助力企業(yè)提升行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，強(qiáng)化精細(xì)化管理水平，推動(dòng)成本控制工作更好地落實(shí)。在編制定額時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)前運(yùn)營(yíng)管理狀況，就企業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)管理能力、市場(chǎng)環(huán)境、政策環(huán)境、房市調(diào)控等全面分析，通過深入調(diào)研，制定符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)狀況的考核流程，選擇最佳定額。此外，還需重點(diǎn)關(guān)注定額單價(jià)的動(dòng)態(tài)化管理，既要考慮材料價(jià)格的變動(dòng)，也需重視材料質(zhì)量的管理。在材料以及設(shè)備等的采購(gòu)中，需將標(biāo)準(zhǔn)放在首位，在源頭上有效控制成本。只有限額指標(biāo)的充分實(shí)施，才能充分發(fā)揮定額設(shè)計(jì)價(jià)值。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中，項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段就基本確定了90%的成本，因此推動(dòng)成本管理前置，落實(shí)好設(shè)計(jì)階段成本控制，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言至關(guān)重要。在方案選擇時(shí)，應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)多個(gè)方案共同比較，充分結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營(yíng)狀況，選擇最優(yōu)方案，落實(shí)事前成本控制。在施工圖設(shè)計(jì)階段，需立足于實(shí)際，借鑒經(jīng)驗(yàn)，確保財(cái)務(wù)部門與設(shè)計(jì)部門維持良好溝通協(xié)調(diào)，及時(shí)將企業(yè)需求傳達(dá)至設(shè)計(jì)部門，確保施工圖設(shè)計(jì)符合企業(yè)需求。在實(shí)際的工作開展進(jìn)程中，由設(shè)計(jì)部門進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，各職能部門協(xié)作，開展系統(tǒng)性規(guī)劃設(shè)計(jì)，在縮短時(shí)間的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)成本的有效降低。

3.2建設(shè)階段

嚴(yán)格開展招投標(biāo)工作：為保障招投標(biāo)工作的規(guī)范性，需嚴(yán)格杜絕私自操作現(xiàn)象的產(chǎn)生，嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)章制度落實(shí)工作。在開發(fā)商選擇方面，重點(diǎn)考核開發(fā)商能力，將其作為主要的指標(biāo)，選擇具備專業(yè)能力且符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營(yíng)需求的開發(fā)商，為后續(xù)項(xiàng)目建設(shè)工作的開展奠定良好的基礎(chǔ)。此外，價(jià)格的合理性、企業(yè)信譽(yù)度等也需作為重點(diǎn)考量因素，在項(xiàng)目考核過程中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格把控，避免選擇能力與資質(zhì)不足的開發(fā)商單位。在實(shí)際的選擇過程中，可采用加權(quán)評(píng)分法，首先選擇優(yōu)秀施工隊(duì)伍，由企業(yè)管理層、技術(shù)人員、專家組等組成評(píng)審小組，合理設(shè)置評(píng)審指標(biāo)，全面涵蓋各項(xiàng)考慮因素，確定各指標(biāo)權(quán)重。其次，公開進(jìn)行指標(biāo)評(píng)分，加權(quán)匯總編制得分清單，首選得分最高的施工隊(duì)伍。對(duì)于建材供應(yīng)商的選擇，也可借鑒此方式，在實(shí)際的考量過程中，就材料質(zhì)量、價(jià)格、供貨速度、企業(yè)信譽(yù)度等多方面進(jìn)行考量，選擇優(yōu)質(zhì)建材供應(yīng)商進(jìn)行合作。

加強(qiáng)簽證管理：簽證是承包商和業(yè)主對(duì)已簽訂合同施工項(xiàng)目管理?xiàng)l例的補(bǔ)充，也是項(xiàng)目建設(shè)時(shí)常見的動(dòng)態(tài)調(diào)整手段。在實(shí)際的實(shí)施環(huán)節(jié)，應(yīng)當(dāng)重視以下內(nèi)容：首先，需規(guī)范簽證管理，不能亂簽、多簽，需要有設(shè)計(jì)變更、是施工合同、施工中標(biāo)函以及其他要求資料時(shí)，才能辦理簽證。其次，明確簽證費(fèi)用計(jì)算規(guī)則，防止人為操作。再次，簽證計(jì)量應(yīng)盡可能實(shí)現(xiàn)圖紙化約定。最后，簽證權(quán)限設(shè)置應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確。

3.3營(yíng)銷階段

合理制定營(yíng)銷策劃方案：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)深入調(diào)查市場(chǎng)狀況及前景，掌握真實(shí)有效的市場(chǎng)信息，吸取專業(yè)人士意見，引進(jìn)現(xiàn)代化營(yíng)銷理念，確保產(chǎn)品定位的準(zhǔn)確度，樹立良好的品牌形象，打造賣點(diǎn)，提升客戶吸引力，并基于市場(chǎng)狀況合理定價(jià)。采用性價(jià)比最高的廣告媒體組成，以期獲得最佳宣傳效果，完成項(xiàng)目銷售目標(biāo)。

制定有效的定價(jià)方案：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)定價(jià)策略受市場(chǎng)宏觀狀況及自身?xiàng)l件影響，因此不同項(xiàng)目定價(jià)方案上也有所不同，即便是同一項(xiàng)目，不同銷售時(shí)段的定價(jià)方案也并不一致。對(duì)于新建項(xiàng)目，具體定價(jià)方案大致可分為低價(jià)方案、中價(jià)方案及高價(jià)方案三種。低價(jià)方案主要針對(duì)投資金額小，走經(jīng)濟(jì)平民路線的房地產(chǎn)項(xiàng)目。中價(jià)方案主要針對(duì)注重生活品質(zhì)，儲(chǔ)蓄偏少的客戶類型，房屋設(shè)計(jì)風(fēng)格主要以簡(jiǎn)約為主。高價(jià)方案則針對(duì)資金投入高的項(xiàng)目?？商峁└呔G地與高品質(zhì)室外活動(dòng)空間，引進(jìn)高端設(shè)施，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量提升，為高收入人群提供選擇。

4 工程概況

某高層住宅項(xiàng)目擬建多棟建筑，本研究選取其中一棟高層住宅建筑為例，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各階段的成本造價(jià)控制工作展開分析。該建筑的地上面積約為36852.66m2，建筑面積約為27573m2，建筑高度為87m，主要使用了剪力墻結(jié)構(gòu)，設(shè)計(jì)使用年限為50年，工程等級(jí)為I級(jí)，建筑分類為II級(jí)，抗震設(shè)防烈度為7度，防雷級(jí)別為3類。為確保整個(gè)項(xiàng)目的投資合理，建設(shè)成效能夠達(dá)到預(yù)期，主要從該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)階段入手展開成本造價(jià)控制。

5 各階段的成本造價(jià)控制策略

5.1 項(xiàng)目決策階段的成本造價(jià)控制

(1）管理前期規(guī)劃。組建專家小組深入項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行考察，重點(diǎn)從項(xiàng)目周邊環(huán)境、區(qū)域招商引資政策兩方面入手，完成對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)的分析。項(xiàng)目地理位置良好，周邊與產(chǎn)業(yè)園、政府辦公大樓、大型商場(chǎng)相鄰近，交通條件便利。在該位置建設(shè)住宅樓能夠促使周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展加速，支持產(chǎn)業(yè)集群。政府部門支持在該區(qū)域建設(shè)住宅項(xiàng)目，提供了一系列優(yōu)惠政策。項(xiàng)目的劣勢(shì)在于，周邊居民、公共交通的班次較少，但是在項(xiàng)目建成后，這些劣勢(shì)能夠有所消解，因此實(shí)際具備的開發(fā)優(yōu)勢(shì)更高。需要優(yōu)化對(duì)項(xiàng)目策劃以及成本造價(jià)的管控，以此體現(xiàn)出對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、回升空間的維護(hù)。

(2）管理投資估算。該高層住宅項(xiàng)目的投資估算為其整個(gè)建設(shè)周期內(nèi)所需的費(fèi)用支出，包括建筑工程費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)、其他費(fèi)用等。實(shí)踐中，主要參考與該高層住宅項(xiàng)目類型相同的項(xiàng)目造價(jià)、國(guó)家與當(dāng)?shù)卣块T針對(duì)建筑工程造價(jià)所提出的各種規(guī)定與要求展開投資估算，主要數(shù)據(jù)見表1。

表1 某高層住宅項(xiàng)目的投資估算數(shù)據(jù)匯總表

5.2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本造價(jià)控制

(1）實(shí)施限額設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)階段，提前給定項(xiàng)目的成本支出限制定額，并要求在相應(yīng)限額范圍內(nèi)完成滿足項(xiàng)目定位、功能需求、建設(shè)目標(biāo)的方案設(shè)計(jì)。此時(shí)，所應(yīng)用的限額需要結(jié)合對(duì)投資估算、同類項(xiàng)目的造價(jià)成本、區(qū)域建筑市場(chǎng)情況、可能發(fā)生的各種動(dòng)態(tài)因素變化等內(nèi)容進(jìn)行綜合考量。

(2）實(shí)施設(shè)計(jì)方案必選與優(yōu)化。在組織展開限額設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，對(duì)比設(shè)計(jì)單位提供的多種設(shè)計(jì)方案，選定性價(jià)比更高的方案作為本工程項(xiàng)目的施工方案，并結(jié)合現(xiàn)實(shí)情況落實(shí)深化設(shè)計(jì)。本項(xiàng)目未優(yōu)化前的工程費(fèi)用（主體結(jié)構(gòu) 安裝工程 裝飾裝修工程 園林景觀）為10679萬元，在此基礎(chǔ)上，組織進(jìn)行對(duì)工程設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化。設(shè)定多個(gè)優(yōu)化方案，并進(jìn)一步針對(duì)這些優(yōu)化方案展開安全性、舒適性、環(huán)保性以及美觀性的評(píng)價(jià)與對(duì)比分析，由此確定最優(yōu)方案。改進(jìn)后，工程費(fèi)用（主體結(jié)構(gòu) 安裝工程 裝飾裝修工程 園林景觀）為8174萬元，相比于未優(yōu)化的設(shè)計(jì)方案，造價(jià)成本降低了2505萬元。

(3）實(shí)施設(shè)計(jì)承諾制管理。要求設(shè)計(jì)單位提前對(duì)所設(shè)計(jì)的施工圖紙與方案內(nèi)容展開自主檢查，在后續(xù)的項(xiàng)目施工階段，要針對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量問題落實(shí)抽查，并實(shí)施問責(zé)制，以端正設(shè)計(jì)人員的工作態(tài)度，增強(qiáng)其責(zé)任感，盡可能避免后續(xù)施工期間發(fā)生由于設(shè)計(jì)不當(dāng)而導(dǎo)致的工程變更與成本造價(jià)增加等問題。

5.3 項(xiàng)目招投標(biāo)階段的成本造價(jià)控制

(1）規(guī)范編制工程量清單。嚴(yán)格保證工程量清單中的項(xiàng)目齊全，避免在后續(xù)施工與竣工結(jié)算期間引發(fā)合同糾紛或是工程索賠問題。切實(shí)參考項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)圖紙、投標(biāo)文件中對(duì)于各個(gè)項(xiàng)目清單特征的描述等內(nèi)容，完成對(duì)工程量清單的編制。主動(dòng)與設(shè)計(jì)方針對(duì)設(shè)計(jì)中存在著的表述不明確項(xiàng)目進(jìn)行溝通，并結(jié)合對(duì)企業(yè)建筑市場(chǎng)的調(diào)研，編制工程量清單。（2）應(yīng)用嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑u(píng)分方式。參考標(biāo)書、預(yù)算價(jià)格完成對(duì)復(fù)合標(biāo)底基數(shù)的確定，并以此為參考，去除不合格的投標(biāo)人；參考施工組織設(shè)計(jì)、場(chǎng)地布置、進(jìn)度與安全管理方案、質(zhì)量保證措施等，實(shí)施逐項(xiàng)打分；參考建筑總造價(jià)、部分工程量清單的單價(jià)綜合報(bào)價(jià)、主要施工材料報(bào)價(jià)等，實(shí)施評(píng)估打分；針對(duì)投標(biāo)方的信用、投標(biāo)人與項(xiàng)目經(jīng)理的記錄等進(jìn)行打分；按一定比例確定綜合分?jǐn)?shù)，選定合作方。

5.4 項(xiàng)目施工階段的成本造價(jià)控制

(1）規(guī)范管理工程變更。嚴(yán)格依照合同中針對(duì)工程變更所設(shè)定的允許發(fā)生事項(xiàng)，包括項(xiàng)目特性、項(xiàng)目質(zhì)量、施工技術(shù)等，對(duì)于合同中并沒有規(guī)定的技術(shù)修改，不得隨意修改，避免由于變更不當(dāng)而導(dǎo)致的工程項(xiàng)目造價(jià)成本增大的問題發(fā)生，也防止在實(shí)際施工期間，產(chǎn)生因各種原因而引發(fā)的工程造價(jià)成本增加的情況。同時(shí)，要求嚴(yán)格依照規(guī)定的修改程序組織展開技術(shù)修改。在此過程中，針對(duì)項(xiàng)目施工期間可能產(chǎn)生的工程變更項(xiàng)目，需要在監(jiān)理單位審核且出具工程變更意向書的條件下，制定施工計(jì)劃；在變更審核通過或是接到變更指令后，需要切實(shí)依照合同中所設(shè)定的計(jì)價(jià)原則，落實(shí)對(duì)工程變更報(bào)告的編制，并交付監(jiān)理單位審查。只有在監(jiān)理單位審查通過后，才可進(jìn)行工程變更。

(2）合同價(jià)款調(diào)整。該項(xiàng)目工程的施工規(guī)模較大，施工周期較長(zhǎng)，在整個(gè)施工周期內(nèi)，施工材料設(shè)備等發(fā)生了物價(jià)變動(dòng)?；诖?，出于對(duì)有效控制項(xiàng)目造價(jià)成本的考量，需要及時(shí)調(diào)整合同價(jià)款。以部分施工材料為例進(jìn)行說明，鋼筋HPB300Ф6.5在招標(biāo)時(shí)的材料單價(jià)為3814元/t，施工期間的均值為4291.65元/t，施工單位的投標(biāo)報(bào)價(jià)為4430.56元/t，調(diào)節(jié)單價(jià)為272.56元/t，調(diào)價(jià)后材料單價(jià)結(jié)算價(jià)為4703.12元/t；混凝土C30在招標(biāo)時(shí)的材料單價(jià)為368元/m3，施工期間的均值為424.23元/m3，施工單位的投標(biāo)報(bào)價(jià)為464.27元/m3，調(diào)節(jié)單價(jià)為34.45元/m3，調(diào)價(jià)后材料單價(jià)結(jié)算價(jià)為498.72元/m3；河砂在招標(biāo)時(shí)的材料單價(jià)為95元/t，施工期間的均值為125.62元/t，施工單位的投標(biāo)報(bào)價(jià)為135.91元/t，調(diào)節(jié)單價(jià)為23.63元/t，調(diào)價(jià)后材料單價(jià)結(jié)算價(jià)為159.54元/t；水泥32.5在招標(biāo)時(shí)的材料單價(jià)為345元/t，施工期間的均值為458.24元/t，施工單位的投標(biāo)報(bào)價(jià)為461.35元/t，調(diào)節(jié)單價(jià)為73.15元/t，調(diào)價(jià)后材料單價(jià)結(jié)算價(jià)為534.5元/t。在本項(xiàng)目的招投標(biāo)與施工階段，主要施工材料的價(jià)格波動(dòng)極為明顯，所以，出于對(duì)成本造價(jià)有效管控的考量，及時(shí)調(diào)整合同單價(jià)極為必要。

(3）優(yōu)化管理工程進(jìn)度款。切實(shí)參考合同中所設(shè)定的程序?qū)こ踢M(jìn)度款進(jìn)行的規(guī)范化管理。在項(xiàng)目施工期間，定期組織相關(guān)人員召開施工進(jìn)度總結(jié)會(huì)，參考項(xiàng)目施工實(shí)際情況，落實(shí)對(duì)工程量的申報(bào)及工程施工進(jìn)度的匯報(bào)，嚴(yán)禁出現(xiàn)錯(cuò)報(bào)、多報(bào)、偽造工程量的問題，以此為參考申報(bào)進(jìn)度款。重視與審計(jì)人員的溝通交流，對(duì)審核進(jìn)展情況落實(shí)跟蹤管理，以此保證能夠按時(shí)完成工程進(jìn)度款的結(jié)算，確保整個(gè)項(xiàng)目能夠如期保質(zhì)交付使用。

5.5 項(xiàng)目竣工階段的成本造價(jià)控制

(1）規(guī)范編制竣工結(jié)算文件。及時(shí)組織展開竣工驗(yàn)收，并切實(shí)參考工程的施工合同內(nèi)容，特別是在工期、措施費(fèi)、簽證變更、人工材料費(fèi)用調(diào)整等方面所提出的要求，完成竣工結(jié)算文件的編制。同時(shí)，要求嚴(yán)格依照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)落實(shí)對(duì)竣工結(jié)算文件的編制，保證其中的內(nèi)容涵蓋項(xiàng)目工程從決策到竣工的所有階段工程資料。審查期間，如果存在爭(zhēng)議，則需要參考實(shí)際施工情況以及隱蔽工程的相關(guān)資料，判斷是否需要展開協(xié)商。如果單一項(xiàng)目被分解為多個(gè)子項(xiàng)目，那么在編制竣工結(jié)算文件期間，要切實(shí)參考項(xiàng)目分解標(biāo)準(zhǔn)完成，并配套附上編制說明。

(2）組織展開結(jié)算審核。在項(xiàng)目竣工交付后，由發(fā)包方組織展開對(duì)項(xiàng)目竣工結(jié)算文件的初步性審查，重點(diǎn)檢查與項(xiàng)目施工流程、圖紙、工程變更等內(nèi)容相關(guān)的文件。委托第三方專業(yè)造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)復(fù)核項(xiàng)目竣工結(jié)算文件，落實(shí)對(duì)文件中所有內(nèi)容的全面性審查與考核，判斷工程變更與簽證相關(guān)文件是否齊全且是否滿足有關(guān)規(guī)定、各類管理費(fèi)用是否符合行政主管部門的費(fèi)率規(guī)定與要求等等。該高層住宅項(xiàng)目的結(jié)算審計(jì)數(shù)據(jù)見表2，相比投資估算的總成本（表1）以及合同價(jià)，審定后的成本造價(jià)控制在理想水平。參考造價(jià)咨詢單位的審核標(biāo)準(zhǔn)，即審減率保持在審計(jì)協(xié)議要求的10%以內(nèi)，可以綜合判斷出，該高層住宅項(xiàng)目的成本造價(jià)控制效果良好。

表2 某高層住宅項(xiàng)目的結(jié)算審計(jì)表

6 結(jié)語

綜上所述，為確保建筑工程項(xiàng)目的投資合理，建設(shè)成效能夠達(dá)到預(yù)期，本文主要從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)例的各個(gè)階段入手進(jìn)行成本造價(jià)控制，圍繞決策、招投標(biāo)、設(shè)計(jì)、施工以及竣工幾方面，管理前期規(guī)劃與投資估算、實(shí)施限額設(shè)計(jì)及方案的優(yōu)選優(yōu)化、規(guī)范編制工程量清單、規(guī)范管理工程變更、優(yōu)化管理工程進(jìn)度款、規(guī)范編制竣工結(jié)算文件等，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本造價(jià)管理的全面落實(shí)。結(jié)果表明，本高層住宅項(xiàng)目造價(jià)成本的審減率保持在審計(jì)協(xié)議要求的10%以內(nèi)，成本造價(jià)控制良好。

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