買了房子的人都要交物業(yè)費，那么什么是物業(yè)費，物業(yè)費由哪些項目組成？物業(yè)費都管哪些事兒呢？我們一起來看一下：
物業(yè)費的概念：
物業(yè)管理公司依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同為物業(yè)使用人或所有人提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)管理使用人或所有人依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當付出的費用的叫物業(yè)管理費。
物業(yè)費的組成：
1.管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費：
指人員的費用，包括基本工資，按規(guī)定提取的福利費、加班費和服裝費，不包括管理、服務(wù)人員的獎金(獎金是根據(jù)經(jīng)濟效益從盈利中提取的)。人員費用的測算根據(jù)所管物業(yè)的檔次、類型和總建筑面積先確定各級各類人員的編制數(shù)，然后再確定各自的基本工資標準，計算出基本工資總額，再按工資總額計算各項福利提取的數(shù)額，匯總為每月該項費用的總金額，最后再分攤到每月每平方米建筑面積上。
2.公共設(shè)施、設(shè)備日常運行維修及保養(yǎng)費
包括：
(1)公共建筑(如過道、門廳、樓梯及道路環(huán)境)內(nèi)的各種土建零修費;
(2)給排水日常運行、維修及保養(yǎng)費;
(3)電氣系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費;
(4)燃氣系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費;
(5)消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費;
(6)公共照明費;
(7)不可預(yù)見費;
(8)易損件更新準備金。
不包括：
●業(yè)主擁有房產(chǎn)內(nèi)部的各種設(shè)備、設(shè)施的維修運行、保養(yǎng)與維修費用;
●公共設(shè)施、設(shè)備的維修費用;
●電梯的運行、維修費用;
●冬季供暖費;
●高壓水泵運行、維修費用;
●公用天線保養(yǎng)維修費;
這些費用按國家和地方政府的現(xiàn)行規(guī)定和標準分別向產(chǎn)權(quán)人和使用人另行收取。
3.綠化管理費：指小區(qū)環(huán)境綠化的養(yǎng)護費用
包括：綠化工具費、勞保用品費、綠化用水費、農(nóng)藥化肥費、雜草清運費、景觀再造費。
4.清潔衛(wèi)生費：包括清潔工具、勞保用品、衛(wèi)生防疫殺毒費、化糞池清掏費、垃圾外運費和清潔環(huán)衛(wèi)所需之其他費用。
5.保安費：對封閉式小區(qū)公共秩序的維持費用。不是封閉式小區(qū)不能收保安費。包括：保安器材裝備費(保安系統(tǒng)、保安器材等);保安人員人身保險費(如每年投保2萬元人身意外傷害險，保險費率為4‰);保安用房及保安人員住房租金(如保安用房按每人8平方米計算，住房月租金為8元/平方米)。
6.辦公費：交通費(車輛及保險維護費用)、通訊費、低值易耗辦公用品費、書報費、廣告宣傳社區(qū)文化費、辦公用房租金(含水電費)、其他雜項等。
7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊率：固定資產(chǎn)包括：交通工具、通訊設(shè)備、辦公設(shè)備、工程維修設(shè)備、其他設(shè)備等。固定資產(chǎn)平均折舊年限一般為5年。
8.利潤：利潤率按各地物價主管部門根據(jù)本地區(qū)實際情況確定，一般普通住宅小區(qū)平均利潤率不高于社會平均利潤率為上限。
9.法定稅費：法定稅費指按現(xiàn)行稅法物業(yè)管理企業(yè)在進行企業(yè)經(jīng)營活動過程中應(yīng)繳納的稅費。物業(yè)管理企業(yè)享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策，應(yīng)繳納的稅費主要是兩稅一費(代收代繳部分不計征)。
(1)營業(yè)稅：按企業(yè)經(jīng)營總收入的5%征收;
(2)城市建設(shè)維護稅：按營業(yè)稅7%計征;
(3)教育附加費：按營業(yè)稅3%計征。
以上9項費用即為費用構(gòu)成，測算出來后全部相加就是公共性服務(wù)費用。如果一個住宅小區(qū)沒有其他資金來源渠道，只靠物業(yè)管理收費維持運轉(zhuǎn)。則每戶收費標準即為前9項之和再除以總建筑面積和12個月，即得出每月每平方米應(yīng)交金額。
如果小區(qū)還有多種經(jīng)營收入可以補貼到物業(yè)管理收費中，如有小區(qū)配套公建房出租收入、停車費收入、維修養(yǎng)護專項基金利息的補貼等，則先測算出其他收入補貼到每月每建筑平方米的數(shù)額，再用總費用扣減，結(jié)果即為每戶應(yīng)交物業(yè)管理費。
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