投標(biāo)文件一 投標(biāo)綜合說明書

湖北出版文化城：

1、根據(jù)已收到的招標(biāo)編號(hào)為物招審字（ ）第（ ）號(hào)的

物業(yè)的招標(biāo)文件，遵照《湖北省物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》的規(guī)定，經(jīng)考察現(xiàn)場(chǎng)和研究上述招標(biāo)文件、招標(biāo)文件補(bǔ)充通知、招標(biāo)答疑紀(jì)要的所有內(nèi)容后，我方愿以我方所遞交的標(biāo)函摘要表中的總投標(biāo)價(jià)，承擔(dān)上述物業(yè)的全部管理工作。

2、一旦我方中標(biāo)，我方保證按我方所遞交的標(biāo)函摘要表中承諾的期限和招標(biāo)文件中對(duì)承包其限的要求如期按質(zhì)提供服務(wù)。

3、一旦我方中標(biāo)，我方保證所提供的物業(yè)管理質(zhì)量達(dá)到我方所遞交的標(biāo)函摘要表中承諾的質(zhì)量等級(jí)。

4、一旦我方中標(biāo)，我方保證按投標(biāo)文件中的物業(yè)管理班子及管理組織設(shè)計(jì)組織管理工作。如確需變更，必須征得業(yè)主的同意。

5、我方同意所遞交的投標(biāo)文件在投標(biāo)有效期內(nèi)有效，在此期間內(nèi)我方的投標(biāo)有可能中標(biāo)，我方將受此約束。

6、我方同意招標(biāo)文件中各條款，并按規(guī)定交納保證金貳萬元。若我方違約，則扣除所交納的全部保證金。

7、除非另外達(dá)成協(xié)議并生效，招標(biāo)文件、招標(biāo)文件補(bǔ)充通知、招標(biāo)答疑紀(jì)要，中標(biāo)通知書和本投標(biāo)文件將構(gòu)成約束我們雙方的合同。

投標(biāo)單位： （印鑒）

法定代表人或委托代理人： （蓋章、簽字）

日期： 年 月 日

投標(biāo)文件二 企業(yè)法人地位及法定代表人證明

一、法定代表人證明

法定代表人資格證明書

單位名稱：***物業(yè)管理公司

地址：湖北省武漢市***號(hào)

姓名：*** 性別: 年齡： 民族：漢

職務(wù):總經(jīng)理 技術(shù)職稱： 身份證號(hào)碼：

***系湖北**物業(yè)管理公司的法定代表人。負(fù)責(zé)為湖北文化出版城提供物業(yè)管理服務(wù)，簽署上述物業(yè)的投標(biāo)文件，進(jìn)行合同談判，簽署合同和處理與之有關(guān)的一切事務(wù)。

特此證明。

投標(biāo)單位： （蓋章）

上級(jí)主管部門： （蓋章）

日期： 年 月 日

日期： 年 月 日

二、營(yíng)業(yè)執(zhí)照（見附表）

三、資質(zhì)證書（見附表）

四、法人代碼證書（見附表）

投標(biāo)文件三 **物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介

投標(biāo)文件四 物業(yè)管理專案小組配備

一、本物業(yè)由我公司抽調(diào)有豐富管理經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)指揮能力的人員組成物業(yè)管理班子。總負(fù)責(zé)人（項(xiàng)目經(jīng)理）和各及負(fù)責(zé)人（部門人員）配置見表6.1。

表6.1 項(xiàng)目經(jīng)理及部門人員配置表

管理部門人數(shù)：

領(lǐng)導(dǎo)層

職能部門

職 責(zé)

二、物業(yè)管理專案小組主要成員簡(jiǎn)介：

投標(biāo)文件五 對(duì)合同意向的承諾

一、承包方式：

二、服務(wù)價(jià)款的計(jì)算方式：

1、各項(xiàng)服務(wù)的工作量依照物業(yè)設(shè)計(jì)圖紙及行業(yè)常規(guī)計(jì)算；

2、普通服務(wù)單價(jià)依照國(guó)家服務(wù)行業(yè)統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；

3、物定服務(wù)單價(jià)參照國(guó)家類似服務(wù)統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并適當(dāng)浮動(dòng)予以確定；

4、設(shè)備的購(gòu)置租賃價(jià)及材料價(jià)格按本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；

5、管理期間，凡遇有關(guān)政策性調(diào)整，按政策性調(diào)整規(guī)定執(zhí)行。

三、在計(jì)算服務(wù)費(fèi)用總成本的基礎(chǔ)上，乘以我方投標(biāo)承諾的優(yōu)惠百分比作為實(shí)際收取費(fèi)用。

四、服務(wù)款項(xiàng)收取方式：

物業(yè)竣工接管時(shí)，由物業(yè)管理公司從開發(fā)商處收取物業(yè)總造價(jià)1%的管理基金。

物業(yè)管理費(fèi)收取時(shí)間為每月一次，下月15日以前交至物業(yè)管理處。

五、材料設(shè)備供應(yīng)方式：

管理所用材料、設(shè)備按委托管理合同有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

六、服務(wù)質(zhì)量必須能使業(yè)主的合理要求得到滿足。

在合同中制定出對(duì)物業(yè)管理公司高質(zhì)量滿足業(yè)主要求服務(wù)的獎(jiǎng)勵(lì)與不能提供符合業(yè)主要求服務(wù)的處罰。

七、為保證服務(wù)質(zhì)量所需的技術(shù)升級(jí)費(fèi)和協(xié)調(diào)費(fèi)，應(yīng)由物業(yè)管理公司通過精心組織管理和加強(qiáng)成本核算自行消化，不得向業(yè)主另行收費(fèi)。

八、文明管理，確保安全，實(shí)現(xiàn)無重大事故。

投標(biāo)文件六

1、企業(yè)信譽(yù)

2、企業(yè)資質(zhì)（見附表）

3、企業(yè)榮譽(yù)證書

4、企業(yè)安全生產(chǎn)證明資料（見附表

5、企業(yè)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量證明資料（見附表）

6、近幾年所接管主要物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、期限、安全情況及物業(yè)管理班子配務(wù)明細(xì)表（表6.2）。

表6.2

物業(yè)名稱

市 街 公寓

規(guī)模

建筑面積：

幢數(shù)： 戶數(shù)：

期限

年

服務(wù)質(zhì)量評(píng)定

優(yōu)良

安全情況

無重大事故

物業(yè)管理專案小組主要成員

項(xiàng)目經(jīng)理：（姓名）

總工程師：（姓名）

總會(huì)計(jì)師：（姓名）

投標(biāo)文件七 物業(yè)管理要點(diǎn)

物業(yè)管理服務(wù)可以說是一門學(xué)問，本公司以小心計(jì)算成本及為客戶創(chuàng)造最理想的環(huán)境為原則，并通過長(zhǎng)期的工作改進(jìn)和提高，努力創(chuàng)造條件使每一座大樓的收益和投資潛質(zhì)都能達(dá)致極限。這種“投資管理”的哲學(xué)，能使業(yè)主充分保障其不動(dòng)產(chǎn)的投資權(quán)益，不但使其保值，更會(huì)使其增值。

湖北出版文化城為高級(jí)建筑，其物業(yè)管理重點(diǎn)茲分析如下：

一、大廈管理

大廈需要極為周全的服務(wù)，特別是當(dāng)代的新型高級(jí)發(fā)展計(jì)劃，還要照顧相當(dāng)復(fù)雜的電動(dòng)和機(jī)械裝備的操作和保養(yǎng)，這些都需要有專門知識(shí)和技術(shù)。這些裝備不僅包括升降機(jī)和停車場(chǎng)電梯，還包括高技術(shù)的現(xiàn)代化設(shè)備，如電腦控制的大數(shù)自動(dòng)化系統(tǒng)、中央空氣調(diào)節(jié)設(shè)備和通風(fēng)設(shè)備、保安監(jiān)視和控制系統(tǒng)、自動(dòng)濾水器、火警和其他消防設(shè)置，以及后備電力供應(yīng)設(shè)備等。租用戶對(duì)這類大樓，特別是出入口堂、洗手間和公共通道等地方的管理水準(zhǔn)期望相當(dāng)高。大樓的外墻也必須定期清洗，以保持大樓的外貌美觀。一幢大廈是否能得到完善管理，對(duì)該物業(yè)的租金及售價(jià)水平有很大影響，同樣對(duì)其資本價(jià)值也會(huì)影響。

二、停車場(chǎng)管理

現(xiàn)今停車場(chǎng)設(shè)備的管理多采用先進(jìn)的自動(dòng)化管理系統(tǒng)來滿足繁忙的日常運(yùn)作需要。采用自動(dòng)化管理，可以減少人為差錯(cuò)，節(jié)省人力資源，加快車輛流量，從而使物業(yè)管理運(yùn)作更為順暢，租用戶及訪客利用停車場(chǎng)設(shè)備也更加方便快捷。此外，停車場(chǎng)上的停車程序也必須做出周詳安排，以確保用戶能獲得所需服務(wù)。停車場(chǎng)必須設(shè)有閉路電視監(jiān)控，保障訪客安全。大樓后備電源發(fā)電機(jī)須與停車場(chǎng)自動(dòng)化系統(tǒng)及照明系統(tǒng)接通，以備在緊急時(shí)段仍能操作和提供必要的服務(wù)。停車場(chǎng)內(nèi)必須裝有足夠的通風(fēng)系統(tǒng)，供應(yīng)新鮮空氣，以符合衛(wèi)生安全。停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理策略應(yīng)按照自給自足的原則確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以降低管理費(fèi)，而無須從管理費(fèi)內(nèi)補(bǔ)貼，這對(duì)整幛大樓的出租、出售和營(yíng)運(yùn)都有著正面的積極作用。

服務(wù)內(nèi)容

依據(jù)湖北出版文化城現(xiàn)時(shí)的工程進(jìn)度及運(yùn)作安排，本公司建議首先向物業(yè)提供前期管理服務(wù)，待大樓2003年4月23日正式入駐再提供管理運(yùn)作服務(wù)。

一、前期物業(yè)管理服務(wù)

前期物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目包括：

⑴開發(fā)建設(shè)期間的管理顧問服務(wù)

①提供大樓設(shè)施專業(yè)意見；

②提供大樓建材專業(yè)意見；

③預(yù)估大樓管理運(yùn)作成本；

④大樓管理進(jìn)度檢討；

⑤停車場(chǎng)管理建設(shè)。

⑵物業(yè)峻工驗(yàn)收前的管理顧問服務(wù)

①制訂租約條款、管理守則和租用戶手冊(cè)；

②員工培訓(xùn)計(jì)劃；

③財(cái)務(wù)預(yù)算。

⑶用戶搬運(yùn)及裝修期間的管理顧問服務(wù)

①移交大樓單位與用戶程序；

②裝修工程及物料運(yùn)送控制程序；

③保安控制；

④搬運(yùn)控制；

⑤安全控制。

（一）開發(fā)設(shè)計(jì)建設(shè)期間的管理顧問服務(wù)

這項(xiàng)服務(wù)將于大樓建筑工期內(nèi)提供給業(yè)主參照。

1、服務(wù)的功能

⑴在管理前期能針對(duì)性地提出大樓現(xiàn)存且可能影響未來的管理問題，使業(yè)主能有時(shí)間考慮增減設(shè)施。

⑵節(jié)省日后管理設(shè)施修改或增加的費(fèi)用，并可避免影響物業(yè)管理運(yùn)作。

⑶在租用戶入住前可訂立管理費(fèi)及其他費(fèi)用的分?jǐn)傇瓌t，使日后管理運(yùn)作能夠順暢。

2、服務(wù)內(nèi)容

1）提供大樓圖紙專業(yè)意見

就本大樓的設(shè)計(jì)平面圖、立面圖、剖面圖及基地現(xiàn)況提出與日后管理相關(guān)的專業(yè)意見及分析。這項(xiàng)工作主要是針對(duì)大樓設(shè)計(jì)在落成后對(duì)管理操作的實(shí)際運(yùn)行是否能產(chǎn)生積極作用及其可行性而制訂的。本公司將建議業(yè)主對(duì)部分設(shè)備的增添預(yù)留出空間、如中央監(jiān)控室及相關(guān)設(shè)施的預(yù)定位置、垃圾處理室的適當(dāng)位置、停車場(chǎng)的設(shè)備需求、車輛日常進(jìn)出運(yùn)作的安排、電梯系統(tǒng)運(yùn)作規(guī)劃、大樓自動(dòng)化系統(tǒng)及其他各類設(shè)施的預(yù)留等。

2）提供大樓設(shè)施專業(yè)意見

就業(yè)主預(yù)定的各項(xiàng)大樓設(shè)施提出對(duì)將來管理運(yùn)作的顧問意見，主要從使用者角度出發(fā)選擇設(shè)施種類及配備，并提供是否適合日后使用者需要的意見。

大樓設(shè)施包括：

①電梯；

②消防設(shè)備；

③電氣設(shè)備；

④照明設(shè)備；

⑤給排水系統(tǒng)、大樓自動(dòng)化系統(tǒng)；

⑥垃圾處理設(shè)備、洗窗機(jī)設(shè)備；

⑦后備發(fā)電機(jī)設(shè)備、大樓廣播系統(tǒng)；

⑧停車場(chǎng)管理系統(tǒng)等。

3）提供大樓建材專業(yè)意見

就業(yè)主選定的建筑材料提出對(duì)日后管理工作有影響的專業(yè)意見，例如對(duì)建材的耐用性、清潔性、質(zhì)量?jī)?yōu)劣的鑒別，判斷材料能否對(duì)使用者達(dá)到預(yù)期效果，以及對(duì)管理者能否妥善處理等加以分析。

4）預(yù)估大樓管理運(yùn)作成本

就業(yè)主預(yù)定的各項(xiàng)大樓設(shè)施及配備，提供初步管理運(yùn)作收支及人力資源費(fèi)用預(yù)算供業(yè)主參考。

5）大樓管理進(jìn)度檢討

本公司將針對(duì)建筑期內(nèi)的不同情況提供意見，內(nèi)容包括：

⑴分析及評(píng)估大樓施工期間的圖紙是否配合先前提出的專業(yè)意見。

⑵當(dāng)有重大設(shè)計(jì)修改時(shí)，派專業(yè)人員參加會(huì)議，與各有關(guān)單位配合協(xié)調(diào)并了解工程進(jìn)度，以便即時(shí)提出專業(yè)意見，使日后的管理運(yùn)作能夠控制在一定的程序，省卻將來因修改設(shè)計(jì)而帶來的費(fèi)用及時(shí)間耗費(fèi)。

⑶就各廠商提供的設(shè)施及配備向業(yè)主提供專業(yè)意見，例如該設(shè)施日后的保養(yǎng)程序，零件配備是否足夠，維修保養(yǎng)服務(wù)是否滿意，以及該項(xiàng)設(shè)計(jì)對(duì)管理者是否容易處理等，以此作為業(yè)主及建筑師的參考。

6）停車場(chǎng)管理建議

依據(jù)現(xiàn)在的停車場(chǎng)規(guī)劃提出管理顧問意見，內(nèi)容包括：

⑴現(xiàn)訂停車場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)策略，如出租營(yíng)運(yùn)的安排及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。

⑵停車場(chǎng)車輛樓層分配及運(yùn)作形式，包括月租停車、計(jì)時(shí)停車及貨運(yùn)車日常運(yùn)作模式的評(píng)估。

⑶就選定的停車場(chǎng)設(shè)備從管理者角度出發(fā)給出分析及建議，包括人力安排及維修保養(yǎng)服務(wù)。

（二）物業(yè)竣工驗(yàn)收前的管理顧問服務(wù)

1、制訂租約條款、管理守則和租用戶手冊(cè)

就租約條款部分，本公司將提供標(biāo)準(zhǔn)租約樣本供主參考，并通過本公司代理部與物業(yè)部的協(xié)調(diào)，參照業(yè)主意見，在條例中制訂特定租約條款及細(xì)則。

物業(yè)的管理守則將作為租約條款的一部分，本公司將依據(jù)國(guó)外的專業(yè)管理規(guī)范配合特定環(huán)境，制訂一套符合標(biāo)準(zhǔn)的管理規(guī)章。

除租約條款和管理守則外，本公司將與各承租戶制訂租用戶手冊(cè)，使租用戶在搬入和使用大樓前對(duì)管理運(yùn)作能有充分了解，從而配合好物業(yè)管理公司的服務(wù)。

2、員工培訓(xùn)計(jì)劃

本公司將物業(yè)管理視為一項(xiàng)由人力作主導(dǎo)的服務(wù)行業(yè)，所以深信在物業(yè)管理中擔(dān)當(dāng)?shù)谝痪€管理人員的員工必須接受專業(yè)的特定訓(xùn)練。這些訓(xùn)練除灌輸現(xiàn)代化物業(yè)管理知識(shí)外，還應(yīng)包括其他項(xiàng)目，如領(lǐng)導(dǎo)才能或公共關(guān)系等課程。培訓(xùn)結(jié)束的考察將是理論與實(shí)務(wù)并重，且配合適當(dāng)?shù)难萘?xí)，保證員工能熟悉并實(shí)際體會(huì)突發(fā)事故的應(yīng)變措施及程序。

關(guān)于物業(yè)管理員工的培訓(xùn)，本公司設(shè)有較為健全的訓(xùn)練計(jì)劃，具體訓(xùn)練課程有：

1）業(yè)主及管理公司簡(jiǎn)介（包括人事組織及結(jié)構(gòu)）；

2）管理員工職責(zé)；

3）管理員工在物業(yè)管理中扮演的角色；

4）員工守則、行為及紀(jì)律；

5）物業(yè)專門名詞介紹；

6）物業(yè)保安措施及輔助巡邏設(shè)備；

7）物業(yè)設(shè)施的定義及應(yīng)用；

8）管理服務(wù)的目的及重要性；

9）移交及回收物業(yè)單位的程序；

10）防火知識(shí)及消防裝置；

11）無線電通話機(jī)的使用；

12）物業(yè)管理的基準(zhǔn)；

13）緊急事件處理程序：

⑴水管爆裂；

⑵火警應(yīng)變；

⑶電力故障；

⑷煤氣泄漏；

⑸雷電及臺(tái)風(fēng)；

⑹盜竊或搶劫；

⑺處理租用戶投訴；

⑻處理可疑物體及恐嚇電話；

⑼偷車；

⑽拾獲財(cái)物；

⑾發(fā)現(xiàn)租用戶受傷或意外；

⑿物業(yè)內(nèi)違例或遺棄車輛；

⒀急救常識(shí)；

14）領(lǐng)導(dǎo)才能、組織能力及責(zé)任感等。

對(duì)于物業(yè)維修技工，其訓(xùn)練課程除選擇上述部分項(xiàng)目外，還會(huì)加插以下課程：

⑴機(jī)電維護(hù)的措施及程序；

⑵物業(yè)空調(diào)運(yùn)作流程；

⑶維修工具維護(hù)及保管；

⑷物業(yè)設(shè)施的操作流程等。

本公司計(jì)劃在營(yíng)運(yùn)前為駐物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)的管理員工提供上述訓(xùn)練課程，務(wù)使各職務(wù)人員能在正式投入管理工作前，對(duì)專業(yè)管理模式及執(zhí)行方法取得系統(tǒng)的、深入的認(rèn)識(shí)并獲得應(yīng)有的訓(xùn)練機(jī)會(huì)。

3、財(cái)務(wù)預(yù)算

現(xiàn)今的專業(yè)化物業(yè)管理，除需要專業(yè)管理人員及特定的管理系統(tǒng)設(shè)備外，對(duì)整幢建筑物的財(cái)務(wù)管理更為重視。精確的事前財(cái)務(wù)預(yù)算及分析能充分保障物業(yè)投資者的權(quán)益，另一方面，也能確保并增加不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。物業(yè)管理預(yù)算應(yīng)當(dāng)把握各項(xiàng)物業(yè)支出及定期收入，制訂出一套完整而合理的參算方案，并預(yù)留基金用作長(zhǎng)期保養(yǎng)及更新計(jì)劃，以確保該項(xiàng)物業(yè)投資能達(dá)致效益極限。

本公司將為該物業(yè)提供一套依照現(xiàn)今發(fā)達(dá)國(guó)家及地區(qū)所采用的先進(jìn)預(yù)算模式擬就的財(cái)務(wù)預(yù)算案。預(yù)算案內(nèi)每一內(nèi)容及項(xiàng)目均針對(duì)該物業(yè)所選擇的設(shè)施和設(shè)備作出評(píng)估，而該項(xiàng)評(píng)估以使物業(yè)能達(dá)專業(yè)管理服務(wù)為目的，所有數(shù)據(jù)及服務(wù)條件都以高品質(zhì)和宣傳服務(wù)為依據(jù)。

該項(xiàng)財(cái)務(wù)預(yù)算應(yīng)包括下列各項(xiàng)支出，以便作為確定日后管理運(yùn)作費(fèi)用的基礎(chǔ)：

1）管理員工薪金

⑴薪金及年終獎(jiǎng)金；

⑵加班費(fèi)；

⑶勞工保險(xiǎn)費(fèi)；

⑷制服及洗衣費(fèi)；

⑸員工訓(xùn)練費(fèi)。

2）維修及保養(yǎng)費(fèi)

⑴升降機(jī)；

⑵排水設(shè)備；

⑶電器裝置；

⑷保安系統(tǒng)；

⑸消防設(shè)備；

⑹后備發(fā)電機(jī)設(shè)備；

⑺給水設(shè)備；

⑻樓宇維修；

⑼大樓標(biāo)志及指示牌；

⑽通訊及廣播；

⑾大樓自動(dòng)化系統(tǒng)；

⑿垃圾處理設(shè)備；

⒀清洗水箱；

⒁衛(wèi)生設(shè)備；

⒂洗窗機(jī)；

⒃停車場(chǎng)設(shè)備等。

3）公共事業(yè)支出費(fèi)

⑴電力；

⑵自來水；

⑶電話。

4）雜項(xiàng)支出

⑴園藝保養(yǎng)；

⑵節(jié)日布置；

⑶大樓清潔；

⑷行政管理；

⑸會(huì)計(jì)稽核大樓賬目；

⑹大樓保險(xiǎn)；

⑺預(yù)留修繕基金；

⑻管理經(jīng)理人酬金。

（三）用戶搬運(yùn)及裝修期間的管理顧問服務(wù)

從物業(yè)落成到用戶搬運(yùn)階段，大樓內(nèi)將充斥各方面人士、包括租賃代理、承租戶、裝修工程承包商、建筑工程人員、維修人員及管理人員等，這必將對(duì)大樓整體營(yíng)運(yùn)管理、保安、清潔等構(gòu)成很大影響。本公司將提供系統(tǒng)的用戶搬運(yùn)及裝修期間的管理顧問服務(wù)。

該項(xiàng)服務(wù)包含以下內(nèi)容：

1、移交大樓單位與用戶程序

包括檢查用戶的有效租約文件，并由組長(zhǎng)級(jí)員工向租戶履行移交程序并提示應(yīng)知事項(xiàng)，如大樓內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施、裝修須知，運(yùn)送物件安排等。單位內(nèi)的工程問題亦需要用戶于一定時(shí)間告知物業(yè)管理公司及時(shí)予以修繕。此外，本公司將負(fù)責(zé)審閱用戶提交的單位裝修圖紙，并限定用戶在審批通過后才準(zhǔn)許其承包商開始裝修工程，以保障大樓設(shè)施及業(yè)主權(quán)益。

2、裝修工程及物料運(yùn)送控制程序

為確保用戶的裝修工程及材料運(yùn)送能配合大樓整體營(yíng)運(yùn)規(guī)劃，要求用戶指定的裝修承包商應(yīng)在施工前提供有關(guān)資料及費(fèi)用，以免妨礙大樓的正常運(yùn)作，確保業(yè)主及用戶的權(quán)益。本公司將要求用戶提供以下資料及相關(guān)費(fèi)用：

⑴裝修樓層/單位的證明；

⑵24小時(shí)的聯(lián)絡(luò)人、電話、尋呼機(jī)、手機(jī)號(hào)碼；

⑶承包商綜合保險(xiǎn)單資料；

⑷公共第三者保險(xiǎn)單資料；

⑸估計(jì)裝修工程天數(shù)；

⑹裝修物料運(yùn)送時(shí)間表；

⑺每日工作人數(shù)；

⑻駐場(chǎng)主管聯(lián)系電話、尋呼機(jī)、手機(jī)號(hào)碼；

⑼裝修期的臨時(shí)水電供應(yīng)費(fèi)用與保證金等。

3、保安控制

此期間的保安顧問服務(wù)，將包括大樓內(nèi)全部公共場(chǎng)所、走廊、機(jī)械室、空調(diào)室及樓梯等處的保安工作。駐大樓管理處將嚴(yán)格執(zhí)行上級(jí)指示的各項(xiàng)保安措施，以確保大樓在此期間的安全運(yùn)作。

4、搬運(yùn)控制

為防止大樓樓板承重超過建筑法規(guī)允許的限度，公司應(yīng)告知各用戶有關(guān)規(guī)定，同時(shí)也要求用戶提供搬運(yùn)特別物件或器材的明細(xì)計(jì)劃，以便審核這些行為是否違規(guī)。此外，對(duì)于搬遷期間的電梯安排及運(yùn)送方法等，管理處將制訂適當(dāng)程序及運(yùn)作模式，以配合用戶的遷入搬運(yùn)安排。

5、安全控制

本公司特別強(qiáng)調(diào)安全第一，無論管理人員、裝修承包商還是用戶，必須遵守大樓制訂的安全守則，以防發(fā)生意外。如單位內(nèi)樓板禁止切割或挖掘，再如用戶單位內(nèi)設(shè)施的更改、易燃物體管理及處置等，管理處都將制訂專門條規(guī)進(jìn)行監(jiān)管，以保安全。

二、物業(yè)管理運(yùn)作服務(wù)

本公司可在大樓落成及發(fā)給樓宇使用執(zhí)照后提供實(shí)質(zhì)管理運(yùn)作服務(wù)，服務(wù)項(xiàng)目如下：

⑴大樓保險(xiǎn)事宜；

⑵大樓管理人力資源；

⑶保安服務(wù)；

⑷清潔服務(wù)；

⑸維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)；

⑹財(cái)務(wù)管理；

⑺租務(wù)管理；

⑻停車場(chǎng)管理；

⑼處理租戶投訴；

⑽園藝保養(yǎng)及節(jié)日布置；

⑾公共關(guān)系及會(huì)議安排；

⑿租戶聯(lián)系及管理報(bào)告。

（一）具體服務(wù)內(nèi)容

1、大樓保險(xiǎn)事宜

本公司可提供經(jīng)專業(yè)人士認(rèn)可的物業(yè)估值報(bào)告，以供確定大樓的保險(xiǎn)價(jià)值。該項(xiàng)服務(wù)將于大樓正式營(yíng)運(yùn)前提供業(yè)主參考。

2、大樓管理人力資源

⑴配合大樓所需，聘請(qǐng)及培訓(xùn)合適的員工負(fù)責(zé)日常管理、保安及維修等工作，以確保高品質(zhì)服務(wù)素質(zhì)。

⑵制訂員工編制表、當(dāng)班時(shí)間表、員工手冊(cè)及各項(xiàng)運(yùn)作報(bào)告等。

⑶在大樓正式營(yíng)運(yùn)前調(diào)派機(jī)電管理人員進(jìn)駐以熟悉各項(xiàng)設(shè)施運(yùn)作，配合日后管理服務(wù)。

3、保安服務(wù)

⑴聘請(qǐng)合適的員工并輔以專業(yè)訓(xùn)練。依本公司以往經(jīng)驗(yàn)，直接聘任保安人員可避免因外包承包商產(chǎn)生的管理問題，如員工流動(dòng)性、缺乏歸屬感及對(duì)大樓的認(rèn)知等。

⑵本公司將結(jié)合業(yè)主代表意見擬定保安人員崗位，設(shè)立特定的并適合本物業(yè)的保安制訂及編制相關(guān)巡邏路線圖表等。

⑶為確保保安服務(wù)能達(dá)到預(yù)定的效果，本公司將定期同業(yè)主代表舉行會(huì)議商討大樓保安問題。

⑷大樓正式營(yíng)運(yùn)前，本公司將依據(jù)業(yè)主的特定要求擬訂一套符合大樓需要的保安計(jì)劃供業(yè)主審核確認(rèn)。

4、清潔服務(wù)

⑴本公司將制定大樓清潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，如建材的類別、位置、清潔次數(shù)及所需員工等。

⑵本公司還將擬定清潔服務(wù)條款，以便就所承包的清潔及垃圾清運(yùn)服務(wù)進(jìn)行招標(biāo)。本公司憑借以往接管大樓的經(jīng)驗(yàn)，定能獲得具有價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力的清潔服務(wù)合約，使業(yè)主能以合理費(fèi)用達(dá)致理想成效。

⑶本公司將備有適當(dāng)報(bào)表用以監(jiān)督清潔工作日常運(yùn)作，如核查清潔員工資歷，檢驗(yàn)清潔服務(wù)品質(zhì)等。本公司中將設(shè)有罰則以規(guī)范服務(wù)人數(shù)及清潔品質(zhì)，處罰記錄將定期審核以確定清潔費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)。

⑷本公司建議租用戶的單位內(nèi)清潔委任本公司負(fù)責(zé)，從而減少大樓內(nèi)保安及管理運(yùn)作的問題。由本公司統(tǒng)一承包大樓清潔服務(wù)還可節(jié)省大樓營(yíng)運(yùn)支出，使公司場(chǎng)所的清潔費(fèi)用更有競(jìng)爭(zhēng)力。本公將協(xié)助租用戶單位內(nèi)清潔服務(wù)的細(xì)則條款以期達(dá)到統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

5、維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)

⑴本公司將全權(quán)負(fù)責(zé)大樓內(nèi)所有機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行及保養(yǎng)服務(wù)。各駐大樓技工將在高級(jí)技師督導(dǎo)下做好各項(xiàng)操作、維護(hù)及定期保養(yǎng)工作。

⑵本公司將編制短期及長(zhǎng)期修繕計(jì)劃，建立機(jī)電維護(hù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并備有各類保養(yǎng)報(bào)表以備檢查。

⑶選擇適合的保養(yǎng)承包商執(zhí)行定期及大型維修保養(yǎng)計(jì)劃，該項(xiàng)計(jì)劃將由本公司負(fù)責(zé)制訂工程細(xì)則并通過檢查，由業(yè)主核準(zhǔn)后講行。

⑷本公司將在被委任物業(yè)管理代理后，為大樓制訂一套3年的長(zhǎng)期修繕計(jì)劃書，并由業(yè)主審核后施行。

6、財(cái)務(wù)管理

1）大樓管理預(yù)算案

⑴管理預(yù)算案主要針對(duì)大樓日常運(yùn)作支出作出評(píng)估并制定。經(jīng)業(yè)主核準(zhǔn)后，該預(yù)算案將作為大樓財(cái)務(wù)預(yù)算管理基準(zhǔn)，由業(yè)主授權(quán)本公司全責(zé)處是。

⑵依據(jù)預(yù)算案，本公司將建議管理處空調(diào)費(fèi)及保證金金額。

2）處理支出賬目

所有大樓內(nèi)的管理運(yùn)作賬目將由駐大樓經(jīng)理審核后交總公司作最后核準(zhǔn)，一切支出項(xiàng)目將依據(jù)先前通過的大樓管理預(yù)算案所制定的預(yù)估費(fèi)用予以核批。

3）收支損益表

⑴本公司將每月提交大樓收支損益報(bào)告供業(yè)主審核，報(bào)告內(nèi)容包括大樓所支出明細(xì)項(xiàng)目及預(yù)估支出，并提供管理費(fèi)收支賬目與應(yīng)由帳款相對(duì)照，以便業(yè)主了解大樓財(cái)務(wù)狀況。

⑵大樓收支損益賬目將每年由經(jīng)認(rèn)可的會(huì)計(jì)師稽核并存檔記錄。

4）管理賬戶

⑴本公司將在業(yè)主指定的銀行開設(shè)大樓管理賬戶，以備業(yè)主審核各項(xiàng)開支。

⑵除有支出需要外，所有大樓管理金額將存放于專有賬戶，管理金額所獲得的利息也將歸入大樓管理賬戶。該賬戶特定專供大樓的管理營(yíng)運(yùn)使用。

⑶本公司將每日提供管理賬戶的銀行收支記錄及結(jié)存供業(yè)主以審核。

5）代收租金及管理費(fèi)

⑴本公司將每月代業(yè)主發(fā)出租金通知單給承租戶，所有收到的租金將立即存入業(yè)主指定的銀行賬戶，并按時(shí)提交有關(guān)租金管理的書面報(bào)告，同時(shí)本公司還將向欠租的租戶發(fā)出催收通知書，以確保業(yè)主能按期收到租金款項(xiàng)。

⑵除發(fā)出租金通知單外，本公司還將每月發(fā)出管理費(fèi)通知單給各承租戶，并將所有收到的費(fèi)用存入前述管理賬戶，并依據(jù)預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)將其用于大樓管理營(yíng)運(yùn)。

7、租務(wù)管理

⑴為保障業(yè)主權(quán)益，本公司在被委任為物業(yè)管理經(jīng)理人后，除前述協(xié)助業(yè)主制訂租約條款及細(xì)則外，還將在租用戶租約期內(nèi)向他提供有關(guān)執(zhí)行租約的服務(wù)。

⑵在租約有效期內(nèi)，確保租戶遵從租約上所訂立的條款，并將進(jìn)行定期查核查。

⑶租戶有欠租或不履行租約條款的行為時(shí)，迅速報(bào)告業(yè)主以便盡快采取行動(dòng)，以保障業(yè)主權(quán)益。

⑷在原租戶租約期滿前，代表業(yè)主與租戶洽談并訂立新租約，提供租金水平的市場(chǎng)現(xiàn)值供業(yè)主參考核批。

⑸當(dāng)租戶租約期滿后，本公司將代表業(yè)主收回有無單元，并建議進(jìn)行適當(dāng)修茸，使之能盡快租出。

8、停車場(chǎng)管理

⑴制訂停車場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)策略，如出租營(yíng)運(yùn)安排及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。

⑵規(guī)劃停車場(chǎng)的日常管理程序，制訂停車場(chǎng)守則及車輛進(jìn)出動(dòng)線流程。

9、處理租戶投訴

⑴駐大樓管理處將記錄所有租用戶的建議或投訴，并在最短時(shí)間內(nèi)處理。

⑵本公司物業(yè)管理部主管級(jí)人員將會(huì)同駐物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)主管定期拜訪各承租戶，建立友好溝通。

⑶將所有租戶的建議及投訴記錄提供給業(yè)主，以備業(yè)主核查及檢討。

10、園藝保養(yǎng)及節(jié)日布置

⑴安排大樓園藝保養(yǎng)員工及園藝保養(yǎng)承包商處理日常園藝景觀的維護(hù)工作，并挑選廠商供應(yīng)適時(shí)的盆栽以改善大樓環(huán)境。

⑵在特定節(jié)日，如中秋節(jié)、春節(jié)等期間安排大樓布置，所有計(jì)劃將在業(yè)主核準(zhǔn)后方才施行。

11、公共關(guān)系

⑴定期與大樓各租戶溝通并收集意見，保持雙方友好關(guān)系，促進(jìn)大廈管理運(yùn)作更順暢。

⑵與區(qū)內(nèi)政府機(jī)關(guān)及有關(guān)團(tuán)體保持聯(lián)絡(luò)，遇有特別事件或狀況時(shí)能即時(shí)發(fā)揮作用。

12、租戶聯(lián)系及管理報(bào)告

⑴大樓管理處將定期發(fā)出通告，報(bào)道大樓內(nèi)咨訊及其他事項(xiàng)，并將最新或經(jīng)修改的管理規(guī)章告知租戶。

⑵本公司物業(yè)管理部主管將定期拜訪主要租戶，收集有關(guān)改善管理運(yùn)作的意見及建議。

⑶本公司將每月與業(yè)主舉行例會(huì)，檢討及報(bào)告管理進(jìn)度，必要時(shí)還可舉行特別會(huì)議，商討其他有關(guān)管理問題。

⑷本公司將每月提交詳盡的管理報(bào)告供業(yè)主審核，內(nèi)容將包括大樓人力資源狀況、租用戶的投訴、租約將要期滿的租用戶名單、大樓維修事項(xiàng)、管理費(fèi)用及租金收支表等。

（二）管理運(yùn)作進(jìn)程與員工工作細(xì)則

就湖北出版文化城的規(guī)劃，本公司建議物業(yè)管理組織的運(yùn)作如下：

管理員工編制與工作時(shí)間表

職 位

人數(shù)

日班人數(shù)

夜班人數(shù)

工作時(shí)間

物業(yè)主管

物業(yè)管理員

維修保養(yǎng)員

停車場(chǎng)管理員

保潔員

保安員

財(cái)務(wù)人員

1、管理運(yùn)作進(jìn)程

1）業(yè)主與***物業(yè)管理公司

由業(yè)主委任本公司為管理經(jīng)理人，負(fù)責(zé)本物業(yè)的一切管理事宜，本公司則直接向業(yè)主負(fù)責(zé)并定期或每月提交管理報(bào)告和物業(yè)財(cái)務(wù)資料。

2）**物業(yè)管理公司與駐物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)主管/其他管理人員

本公司在被委任為管理經(jīng)理人后，將委派資深物業(yè)經(jīng)理進(jìn)駐大廈統(tǒng)籌處理日常管理事宜，其他管理人員也將配合大廈運(yùn)作需要適當(dāng)設(shè)置。本公司物業(yè)管理部專門負(fù)責(zé)人將會(huì)同駐物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)主管定期與業(yè)主溝通及檢討各項(xiàng)管理運(yùn)作事務(wù)。

3）**物業(yè)管理公司與基層管理員工

各基層管理員工將依據(jù)其資歷及經(jīng)驗(yàn)在物業(yè)正式營(yíng)運(yùn)前接受調(diào)配和訓(xùn)練，該級(jí)別的管理員工將著重選擇有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的和宣人員擔(dān)任，務(wù)求能夠勝任日常管理事務(wù)。本公司將負(fù)責(zé)督導(dǎo)及培訓(xùn)各管理員工掌握專業(yè)管理知識(shí)，并將所學(xué)理論自覺運(yùn)用于物業(yè)管理實(shí)踐。

2、管理員工工作細(xì)則

1）物業(yè)主管

⑴按其職權(quán)所屬，嚴(yán)密監(jiān)管其下轄各員工的日常工作。

⑵編制員工輪值表，作出精細(xì)安排，需要時(shí)調(diào)派適量員工當(dāng)班，避免出現(xiàn)人手不足或冗員過多的情況。

⑶每日呈交工作報(bào)告給公司物業(yè)管理部。

⑷主持每周工作會(huì)議，檢討工作表現(xiàn)，并借此溝通各級(jí)工作人員。

⑸巡查其職責(zé)范圍內(nèi)的運(yùn)作，以確保完成下列各項(xiàng)工作：

①清潔情況滿意；

②保安系統(tǒng)操作正常；

③排水系統(tǒng)正常；

④空調(diào)供應(yīng)正常；

⑤園藝擺設(shè)滿意；

⑥消防通道無障礙物阻塞；

⑦后備系統(tǒng)正常。

⑹第一時(shí)間處理投訴，直到事件圓滿解決為止。

⑺協(xié)助安排物業(yè)管理部負(fù)責(zé)人員控訪大樓承租戶。

⑻遇有事件發(fā)生時(shí)，第一時(shí)間趕赴現(xiàn)場(chǎng)，指揮員工并控制場(chǎng)面。

⑼熟悉所有緊急情況處理步驟，如臺(tái)風(fēng)預(yù)防措施、防火設(shè)施、緊急出口位置等。

2）物業(yè)管理員

⑴按工作指示駐守崗位或巡視指定的保安路線。

⑵隨時(shí)保持最佳工作狀態(tài)，處理意外時(shí)必須保持鎮(zhèn)定。

⑶絕對(duì)服從合理的工作指示。

⑷駐守崗位、巡視或監(jiān)控指定的物業(yè)范圍，如發(fā)現(xiàn)任何可疑之處，立即按工作指示處理，并通知值勤主管。

⑸盡量避免使用武力，有需要時(shí)應(yīng)召喚其他值勤人員支援。

⑹下班時(shí)如接班同事因任何理由未能準(zhǔn)時(shí)到達(dá)，不可離開崗位，應(yīng)通知主管代安排接班。

3）維修保養(yǎng)員

⑴按照主管指示執(zhí)行修繕程序或擔(dān)任其他應(yīng)急職務(wù)。

⑵負(fù)責(zé)大樓內(nèi)一切維修工程，經(jīng)由上級(jí)認(rèn)定要由指定承包商保養(yǎng)的例外。

⑶維修工程進(jìn)行時(shí)，應(yīng)盡量避免給用戶造成不便。

⑷工程進(jìn)行時(shí)若涉及停電、停水、?？照{(diào)，需由上級(jí)決定，并發(fā)出書面通告預(yù)先通知用戶。

⑸每日做好并提交工作記錄以及各修繕記錄。

⑹領(lǐng)取工具時(shí)應(yīng)填寫申請(qǐng)表，工具應(yīng)妥為使用，完工后應(yīng)立即交回并及時(shí)記錄。

⑺進(jìn)行任何工作時(shí)，應(yīng)以保證安全為原則。

⑻按時(shí)檢查應(yīng)急系統(tǒng)，如抽水機(jī)、后備電力系統(tǒng)等。

4）停車場(chǎng)管理員

⑴控制停車場(chǎng)管理系統(tǒng)及有關(guān)設(shè)施。

⑵記錄日常進(jìn)出大樓車輛資料，協(xié)調(diào)貨運(yùn)車輛的貨物啟運(yùn)裝卸工作。

⑶上下班時(shí)協(xié)助疏導(dǎo)通道與車輛流量。

⑷停車場(chǎng)內(nèi)若發(fā)生意外，應(yīng)知悉處理步驟。

⑸若發(fā)現(xiàn)有可疑人士在停車場(chǎng)內(nèi)徘徊，應(yīng)立即呼喚其也管理員工到場(chǎng)協(xié)助。

⑹停車場(chǎng)內(nèi)停放的車輛有警報(bào)長(zhǎng)鳴時(shí)，應(yīng)立即前往查看，并于事后記錄一切，包括誤鳴在內(nèi)。

⑺未經(jīng)主管意見，切勿代客停車。

⑻工作時(shí)必須穿戴反光背心制服，以確保安全。

5）清潔員工

⑴打掃清潔所有公共場(chǎng)所，包括公共走廊、樓梯、電梯、大堂、管理處、洗手間及天臺(tái)等。

⑵清洗所有公共設(shè)施設(shè)備及裝置，包括電梯、電扶梯、各類管口、木器、金屬制口、窗戶、玻璃門、滅火器、照明設(shè)備、垃圾桶及煙灰缸等。

⑶所有公共地板打蠟。

⑷將廢棄物收集及妥當(dāng)處置。

⑸清理和疏通排水系統(tǒng)，以防堵塞。

⑹按照大樓經(jīng)理/主管/組長(zhǎng)的指示執(zhí)行其他清潔任務(wù)或特別服務(wù)。

⑺所有在高空外墻工作之清潔員，必面配戴安全防護(hù)用具，違者一律給予紀(jì)律處分。

⑻所有清潔工具、用品均為大樓財(cái)物，如有不正當(dāng)使用者，可能被疑為盜竊，外包廠商工具器材例外。

服務(wù)形式及費(fèi)用

一、服務(wù)形式

1、管理顧問服務(wù)

本公司將在被委任為前期物業(yè)管理期間，定期與業(yè)主、建筑師、承建商及各有關(guān)單位舉行會(huì)議，報(bào)告工作進(jìn)度，檢討有關(guān)問題并提供專業(yè)意見。

2、實(shí)質(zhì)管理服務(wù)

本公司將在樓宇使用執(zhí)照發(fā)放后開始提供實(shí)質(zhì)管理服務(wù)并直接對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，派出管理人員進(jìn)駐大樓提供建議書所確定的服務(wù)，并定期與業(yè)主舉行會(huì)議，提交管理運(yùn)作報(bào)告。本公司建議服務(wù)期限自樓宇使用執(zhí)照發(fā)放開始，為期三年，三年合約期滿則自動(dòng)續(xù)約，或變動(dòng)方提前三個(gè)月通知終止合約。

二、服務(wù)費(fèi)用

1、前期管理服務(wù)

為使業(yè)主對(duì)本公司的服務(wù)質(zhì)量樹立信心，前期物業(yè)管理本公司無償提供。本公司相信該項(xiàng)服務(wù)對(duì)整項(xiàng)發(fā)展計(jì)劃的物業(yè)管理會(huì)有積極的作用及幫助。

2、實(shí)質(zhì)管理服務(wù)

依據(jù)建議書所提供的實(shí)質(zhì)管理服務(wù)（包括大樓管理、保安管理、保潔管理、財(cái)務(wù)管理、維護(hù)管理等項(xiàng)目）。自委任期開始，公司將于每月在管理賬戶內(nèi)收取人民幣作為服務(wù)費(fèi)，每十二個(gè)月再行議定費(fèi)用。

結(jié)論

深信貴業(yè)主從上述建議書內(nèi)容中已深刻了解到本公司以參加本案的興趣，并希望能有機(jī)會(huì)與貴業(yè)主合作從事極富挑戰(zhàn)性及創(chuàng)意生的綜合物業(yè)管理規(guī)劃案。

若委任本公司為本項(xiàng)發(fā)展計(jì)劃的物業(yè)管理經(jīng)理人，本公司深具信心能勝任此職，原因有以下幾點(diǎn)：

1、本公司物業(yè)管理部員工對(duì)物業(yè)管理有豐富的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，公司現(xiàn)代化的專業(yè)物業(yè)管理技術(shù)與運(yùn)作策劃都能滿足貴業(yè)主的需求。

2、本公司能依據(jù)貴業(yè)主的要求，為本項(xiàng)物業(yè)管理設(shè)計(jì)出一套周全完善的管理方案。

3、本公司深信在建筑期內(nèi)引進(jìn)物業(yè)管理概念及專業(yè)顧問意見，對(duì)整項(xiàng)計(jì)劃的功能效益及資金有效使用都有正面作用。本公司亦會(huì)于此階段與建筑師及其他顧問共同合作以實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。

4、依據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)知識(shí)，如果一項(xiàng)發(fā)展計(jì)劃能于開發(fā)建設(shè)期間融入物業(yè)管理策略及意見，由可避免日后發(fā)生重大管理問題及實(shí)質(zhì)運(yùn)作困難，對(duì)整項(xiàng)計(jì)劃的經(jīng)濟(jì)效益也得益顯著。

5、由本公司提供的專業(yè)管理服務(wù)能保證貴業(yè)主投資物業(yè)的利益，因?yàn)橥ㄟ^上述服務(wù)，物業(yè)價(jià)值不僅不會(huì)因時(shí)間日久而降低，反而會(huì)因管理得當(dāng)而提升，更可襯托出未來新物業(yè)的價(jià)值。

致禮

***物業(yè)管理公司

年 月 日

投標(biāo)文件八：所有附表（略）