澎湃新聞記者 計思敏

商品房預售制在過往20年內(nèi)對中國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展起到了重要的作用，不僅解決了房地產(chǎn)市場快速發(fā)展階段的資金需求同時也對國民居住水平的提升起到有力的促進作用。不可否認的是，預售制度背后所潛藏的風險也確實存在。據(jù)新華社報道，去年以來，福晟、泰禾、華夏幸福、協(xié)信等多家標桿房企均出現(xiàn)債務危機，它們在全國多地開發(fā)的樓盤出現(xiàn)爛尾或面臨爛尾風險。這種情況下，是否有必要取消商品房預售制度再次被推到前臺。

商品房預售資金是房企自身造血的重要來源，也是我國商品房預售制的重要補充。其主要目的是地方政府對居民預付房款專款專用、防止房企挪為他用，而造成施工項目“爛尾”。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，近兩年是預售資金監(jiān)管相關政策發(fā)布的高峰期，2020年至2021年10月中旬，全國主要城市共發(fā)布相關政策65次（不包含應對疫情暫時紓困的政策），其中2020年44次、2021年21次，而2016-2019年年均約12次。

多地加強預售資金監(jiān)管，保證資金優(yōu)先用于工程建設

據(jù)澎湃新聞（www.thepaper.cn）不完全統(tǒng)計，僅8月份以來，已有包括連云港、三明市、天津、秦皇島、鎮(zhèn)江、衡陽、漳州、蘭州、許昌、上海、重慶、成都、北京等超10城陸續(xù)出臺相關文件，重點加強對新建商品房預售行為的監(jiān)管，維護市場交易平穩(wěn)健康。

以北京為例，為進一步加強北京商品房預售資金監(jiān)督管理，保證商品房預售資金優(yōu)先用于工程建設，北京市住建委就《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法》（2021年修訂版）于11月4日向社會征求意見。

上述《管理辦法》指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應結合自身資金狀況、融資能力，合理確定每個節(jié)點的用款額度。完成首次登記前，專用賬戶內(nèi)的資金不得低于重點監(jiān)管額度的5%。

同時，新增政府接管賬戶和資金實施封閉管理的制度。如開發(fā)企業(yè)挪用預售資金，導致項目出現(xiàn)經(jīng)營困難問題，屬地住建房管部門應全面接管預售資金監(jiān)管賬戶或建立政府監(jiān)管賬戶，實施封閉管理保障資金安全，優(yōu)先用于工程建設。根據(jù)《管理辦法》，北京市住建委和北京銀保監(jiān)局還將進行穿透審查。比如，穿透監(jiān)測開發(fā)企業(yè)與監(jiān)管銀行預售資金監(jiān)管執(zhí)行情況。

在北京之前，成都市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領導小組辦公室于11月3日發(fā)布了《關于進一步明確商品房預售款監(jiān)管有關事項的通知》?！锻ㄖ诽岬?，預售商品房項目出現(xiàn)重大經(jīng)營性風險、可能引發(fā)重大矛盾糾紛的，經(jīng)屬地監(jiān)管部門核實并報請區(qū)（市）縣人民政府（管委會）集體研究同意后，將該項目納入?yún)^(qū)（市）縣重點監(jiān)管，預售款按照規(guī)定流程進行例外支取。各區(qū)（市）縣人民政府（管委會）可根據(jù)風險防控需要，指定單位另設監(jiān)管專戶（原則上監(jiān)管銀行不變），確定監(jiān)管部門嚴格監(jiān)督預售款收存、支取，對每筆資金審核用途后，直接劃轉至施工、材料等收款單位銀行賬戶。

業(yè)內(nèi)人士認為，“近來房企債務問題增大，出現(xiàn)了暴雷等情況。通過落實封閉管理的模式，能夠確保預售資金對接經(jīng)營困難的項目，更好確保工程項目的建設。成都政策中提到的預售房現(xiàn)重大經(jīng)營風險，政府可直接劃轉監(jiān)管預售款給施工單位等政策，也可有效規(guī)避房企經(jīng)營困境?！?/p>

所謂商品房預售資金，是指開發(fā)商將正在建設中的商品房出售給購房人，購房人按照商品房買賣合同約定支付給開發(fā)商的購房款（包括定金、首付款、后續(xù)付款、按揭付款）。預售資金監(jiān)管實行全額監(jiān)管和重點監(jiān)管相結合的方式，重點監(jiān)管資金為預售項目達到竣工備案條件所需的工程建設費用。

貝殼研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，大力度地進行預售資金監(jiān)管使得相關糾紛明顯下降，2021年前三季度商品房預售合同的民事糾紛共計2859余起，自2019年呈逐年下降走勢，且今年預售合同糾紛數(shù)量同比下降六成，與去年同期相較下降幅度擴大五成。

從各地發(fā)布的預售資金監(jiān)管政策來看，預售資金“節(jié)點管理”監(jiān)管更加細化，部分城市取消了差別化資金監(jiān)管，全部采用最高監(jiān)管比例，充分保障交房質量。

預售證發(fā)放標準趨嚴

據(jù)貝殼研究院不完全統(tǒng)計，北京、深圳、成都、合肥、武漢、重慶、長沙、無錫、溫州等多地從重點監(jiān)管資金、首付款監(jiān)管、監(jiān)管資金留存、重點監(jiān)管資金使用等角度設定最低標準，并補充違規(guī)政策等調(diào)控，2020年多地出臺重點監(jiān)管資金使用的“節(jié)點管理”，今年重慶還取消了對信用資質不同的開發(fā)商實行差別化資金監(jiān)管額度，全部采用最高比例進行監(jiān)管，充分保障交房質量。

與此同時，預售證發(fā)放標準也不斷趨嚴。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，近十年來，北京、上海、廣州、深圳、成都、東莞、合肥、武漢等多地分別從施工進度要求、設定發(fā)證最低規(guī)模、新增限價及精裝要求以及現(xiàn)房銷售試點等方面進行預售證發(fā)放升級。

具體來看，2013年北京推出發(fā)證的施工進度要求，2020年新增限價發(fā)證要求，2021年8月中旬新增精裝發(fā)證要求，同月底在第二批集中供地中提出試點區(qū)域進行“現(xiàn)房銷售”；合肥2010年對預售證發(fā)放的要求是工程形象進度應達到一層封頂以上，2018年發(fā)證要求升級為當?shù)厣辖ㄖ訑?shù)1-6層的，主體結構需封頂；當建筑層數(shù)7層及以上的，應達到地上層數(shù)的三分之一且不低于7層。

貝殼研究院認為，房企通過預售獲得的資金理論上對應未來需要履行的交房義務，因此根據(jù)房地產(chǎn)項目工程進度對預售資金實施監(jiān)管，一方面是對購房者權益的保障，另一方面也是對房企合理使用資金的規(guī)范。逐步加強的預售資金監(jiān)管力度，體現(xiàn)了對購房者權益和房企穩(wěn)健經(jīng)營的雙重保障。預售制監(jiān)管趨嚴，也將進一步放大房企運營能力差異，對健康經(jīng)營、信用較好、綜合實力較強的房企競爭優(yōu)勢有望進一步擴大。此外，成都、長沙、長春、惠州、荊州等城市實施的與企業(yè)信用等級掛鉤的差別化預售資金監(jiān)管政策，客觀上也加強了健康穩(wěn)健房企的競爭優(yōu)勢。

同策研究院資深分析師肖云祥指出，就目前來看，預售資金監(jiān)管政策及融資監(jiān)管新規(guī)共同擠壓房企現(xiàn)金流，對房企而言形成雙重“降杠桿”效應，且效果立竿見影。在嚴格的樓市調(diào)控政策下，銷售增速下行，房企“回血”能力不足。而在多家房企相繼暴雷的背景下，一些地方政府為防止“爛尾”工程的發(fā)生，又再進一步加強預售資金的監(jiān)管，導致房企現(xiàn)金流進一步承壓。綜上來看，城市收取大量重點監(jiān)管資金的舉措更像一把雙刃劍，正面是確保資金專款專用，防止“爛尾”項目產(chǎn)生；反面則是加大房企流動性壓力，增加了房企資金鏈斷裂的幾率，同樣也增加了“爛尾”項目的發(fā)生幾率。

責任編輯：劉秀浩

校對：欒夢