国产粉嫩无码不卡在线观看,酒店大战丝袜高跟鞋人妻,特级精品毛片免费观看,欧美亚洲日本国产综合在线

開發(fā)商的錢哪來的-(開發(fā)商的錢哪來的)

有時候現(xiàn)實和自己的感受總是充滿割裂感。比如看多了被各路房地產(chǎn)老板霸占的新聞,雖然一個月只賺3000,但總覺得幾億、幾十億、幾百億是小錢。

正是是因為這些年房地產(chǎn)卷走了社會太多的資源財富,房子的價格與自己的收入之間存在巨大鴻溝,當以房子作為價格參考物,自然就會讓大家開始精神分裂。

因為房子捆綁了戶籍,也捆綁了子女教育等等公共福利。加之社會輿論潛移默化,誕生了丈母娘經(jīng)濟等等社會現(xiàn)象。這種買房就能資產(chǎn)增值,買房才能獲得基本公民權利的正反饋機制之下,以熱愛儲蓄而聞名的國民,都開始將買房作為一種迷信巫術般地集體崇拜,以至于可以不惜一切代價。

除了房子,沒有什么商品可以讓人愿意以掏空六個錢包的儲蓄,外加透支未來幾十年收入的代價去購買。這種把韭菜根薅光的搞法,短期內確實可以爆發(fā)出了驚人的銷售額。

在棚改貨幣化才開始推動的那幾年,碧桂園在高周轉目標的指導下,以展示區(qū)還有低價開盤的策略,在各個中小城市房地產(chǎn)市場進行降維打擊。人口10萬左右的縣城,碧桂園單盤常??梢宰龅侥赇N售額超過10億。這段時間,碧桂園在業(yè)內被稱為縣城收割機。同行認為,碧桂園每到一個城市,往往可以在兩年之內,透支掉一個地方5年以上的房地產(chǎn)需求。

實際上,透支掉的何止是房地產(chǎn)的需求?

以之前講過的南充為例,南充市主城區(qū)人口也就100萬出頭,在房地產(chǎn)銷售最巔峰的2018-2021年,每年銷售總額均超過了200億,也就是人均超過了2萬元。而現(xiàn)如今,南充整個地級市的人均可支配收入不足3萬,而農(nóng)村甚至不足2萬。

開發(fā)商的錢哪來的-(開發(fā)商的錢哪來的)

南充這種情況的城市,在全國范圍看來都不是少數(shù)。

這些年房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展,其代價就是不僅掏空了居民的儲蓄,還透支了居民的未來收入。這也從側面說明為什么近一年來不僅房地產(chǎn)市場拉胯,連其他消費也萎靡不振。

一個資源集中的行業(yè),老板還有從業(yè)者必然都會享受到超高的溢價紅利。曾幾何時,福布斯長期被這些地產(chǎn)大佬們霸榜。

當然,如今的房地產(chǎn)公司幾乎全部債務壓頂,處于崩盤狀態(tài)。至于為什么這又是涉及到另一個問題了,留到下期再說。但有果自有因,能夠負債千億萬億,至少說明曾經(jīng)的資產(chǎn)有這么多。大家可以對比一下,掌握核心科技,市值萬億的茅臺,總資產(chǎn)不到2500億。而恒大碧桂園兩個臥龍鳳雛,一個資產(chǎn)1.8萬億,一個資產(chǎn)1.6萬億。

開發(fā)商的錢哪來的-(開發(fā)商的錢哪來的)

今天要探討的,就是開發(fā)商的錢是哪來的。

開發(fā)商的錢哪來的-(開發(fā)商的錢哪來的)

開發(fā)商資金的由來,主要分為三類:自有資金、預售款、融資款。

首先是自有資金。

大家印象中的搞房地產(chǎn)開發(fā)鋪這么大的攤子,要想當開發(fā)商老板,前提條件就得有實力。

但實際上早期行業(yè)并不見得完全是這樣的。或者說大量的開發(fā)商,就是通過空手套白狼的方式賺到了起步資金。

許家印在公司某次感恩主題的年會上,介紹過公司第一座金山的由來。

“我們開發(fā)的樓盤,第一個樓盤是金碧花園。我們沒有錢買地,是從銀行貸款了500萬,付了土地定金。首期,我們沒有錢開工建設,是靠施工方墊款達到了預售條件。為了公司的起步發(fā)展,以2800元的虧本價開盤銷售。開盤當天2個多小時,搶購一空,實現(xiàn)銷售額8000多萬元。獲得了公司起步發(fā)展,非常寶貴的第一桶金?!?/span>

開發(fā)商的錢哪來的-(開發(fā)商的錢哪來的)

作為一個從國企跳槽到民企,然后自主創(chuàng)業(yè)的無名小輩,就能夠一下搞這么大的事。除了許帝的格局敢去做,還有那個時代允許這樣的人這樣做。

開發(fā)商的錢哪來的-(開發(fā)商的錢哪來的)

如今我們來看,里面有很多的不可思議:

比如當時還是剛從民企跳槽,一窮二白的“小許”,是如何貸到了幾百萬?而幾百萬的定金,如何能夠讓政府把這么大一塊地交給恒大?為什么虧本銷售,又成了恒大的第一桶金?

許老板的這番操作,是在1996年的廣州。廣州那時候在中國,已經(jīng)屬于市場經(jīng)濟最發(fā)達的地區(qū)之一。廣州尚且如此,全國各個欠發(fā)達地區(qū),又會有多少不為人知的離譜操作?

這還得從行業(yè)發(fā)展,還有那個時代背景說起。

中國房地產(chǎn)的興起,以87年深圳政府首次公開招標出讓土地開始。但那時候有錢的公司沒有幾個,有錢買房的百姓也沒有多少。能夠參與進去的企業(yè)寥寥無幾,真正意義上的商品房也屈指可數(shù)。

進入90年代,經(jīng)濟建設為首要目標的國策下,老百姓逐漸有了一些錢。這時候商品房市場才算真正的起步。可當時正是蓬勃發(fā)展的年代,中國遍地是機會,有錢且愿意重倉搞房地產(chǎn)的企業(yè),大多都是建筑企業(yè)。而那時候大一點建筑企業(yè)的甲方,幾乎也只有政府。有能力從政府手里接到大拆大建活路的建筑老板,幾乎就是第一代開發(fā)商的畫像。例如北京發(fā)家的當代置業(yè),深圳做大的佳兆業(yè),早期都是從當?shù)嘏f改的包工頭開始起家的。當然,也有依靠雙軌制下的商貿生意賺到第一桶金的萬科,最后也選擇了房地產(chǎn)這一賽道,但這不是主流。

開發(fā)商的錢哪來的-(開發(fā)商的錢哪來的)

這個階段的民營資本規(guī)模較小,大多數(shù)政府也沒有認識到土地價值。加之制度不完善,開發(fā)商獲取土地,大多還是通過政府劃撥的形式。就算是明面上的走招拍掛程序,往往報名條件,也是為個別企業(yè)量身定制。

這里面既有地方保護主義,也有地方更愿意和熟悉企業(yè)合作的原因,當然也不排除里面存在利益輸送的暗箱操作。

所以在很長一段時間,無論是數(shù)萬人口的縣城,百萬人口的地級市,甚至是絕大多數(shù)省會,當?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè),基本都由和地方政府關系密切的豪紳還有地頭蛇盤踞。并且除了部分商貿發(fā)達,或者資源型的城市,各個縣、市的首富,大多數(shù)都是各種房地產(chǎn)老板。跟著這些地產(chǎn)老板喝口湯的建筑商,也都是有名有姓的大富豪。

加之那時候土地還未完全被地方政府全流程操辦,也就是工業(yè)農(nóng)業(yè)用地的持有者,可以深度參與到調規(guī)出讓環(huán)節(jié)。而不是現(xiàn)在的由政府統(tǒng)一收回,然后調規(guī)掛牌公開出讓。

于是那時候很多善于鉆營,手眼通天的人就做著拼縫的生意,從而實現(xiàn)了空手套白狼。

以許家印的發(fā)家項目為例:

當時的地塊為原農(nóng)藥廠地塊,原農(nóng)藥廠效益每況愈下,規(guī)劃也與如今城市發(fā)展格格不入,整體搬遷是遲早的事??僧敃r地方政府在分稅制改革的影響下,實在是囊中羞澀。不可能像現(xiàn)在一樣先補償,然后進行土地整治后統(tǒng)一出讓。是否有財神爺接盤,是農(nóng)藥廠方是否能夠拿到補償款的關鍵。

開發(fā)商的錢哪來的-(開發(fā)商的錢哪來的)

廣州政府那時候招拍掛經(jīng)驗不足,同時對于一個可能存在土地污染的原工業(yè)區(qū)地塊,是否能夠順利出讓也沒有信心。

招標環(huán)節(jié),許家印出現(xiàn)了。他稱自己公司雖然新成立不到一年,但背后有深圳、香港資金支持,實力相當雄厚。目前自己還有背后的大哥,都非??春脧V州,后續(xù)會加大投資,為建設廣州貢獻一份力量。

農(nóng)藥廠方,還有廣州政府當時缺少斗爭經(jīng)驗,看不出對方到底幾斤幾兩。他們對許家印吹的牛逼深信不疑,如同大齡剩女遇到了多金精壯男,完全迷失了心智,于是答應了現(xiàn)在看來非常離譜的條件:

恒大僅支付了500萬定金,就獲得了總價值1.34億土地的開發(fā)權。而后續(xù)土地款,要等到樓盤資金回流后再補足。

而施工方看到手握價值1個多億土地的甲方爸爸,也敢墊資施工,心甘情愿成為了恒大起步杠桿的一部分。

于是恒大就靠著500萬的起步資金,開發(fā)了第一個總銷額數(shù)億的項目。

當然無論搞多大的事,最終還是得賺錢。如果真的像許家印說的那樣虧本銷售,就不是第一桶金,而是第一個爛攤子,自然也沒有后面的恒大了。

可在那房價瘋狂暴漲的年代,很多涉足房地產(chǎn)的大老板,都是暈乎乎的入行,然后賺到了遠超預期的錢。

比如我知道的某重慶開發(fā)商,和恒大的起步非常類似。由自己當包工頭賺到的幾百萬,還有通過關系申請到的幾千萬貸款,開發(fā)了第一個項目。這個項目總投資3個億左右,原計劃幾百萬賺幾千萬。結果就在2007年,房價兩個月時間直接從3500不到暴漲到了接近6000。而這個老板,一下就由幾百萬身家的小老板,變成了數(shù)個小目標的大土豪。

這種故事,在10多年前的每個城市不斷上演。所以同樣搞房地產(chǎn)開發(fā),以 “清華北大不如膽子大”為座右銘的王老板,會認為一個億只是一個小目標。這真不是他凡爾賽,而是他的成功路徑,還有他的圈子,都是這種傳奇。

不過在2008年后,經(jīng)過房價暴漲的多輪洗禮,有一些本錢的開發(fā)數(shù)量增多。同時希望吃到房地產(chǎn)紅利的其他資本進入,土地逐漸成了稀缺品。招拍掛基本走向正軌后,行業(yè)門檻開始劇增。

地方大戶壟斷地方房地產(chǎn)的情況,在外來地產(chǎn)大鱷全國性布局的同時被打破。特別是在2015年貨幣棚改化后的全國房價普漲,以碧桂園恒大為代表的巨頭,直接下沉到了縣鎮(zhèn)。而以前那套通過關系,還有忽悠空手套白狼的玩法,在全國都很難玩下去了。

其實自有資金就相當于項目開發(fā)的首付款,也是項目的風險抗壓水平。后期無論是經(jīng)營不善,還是房價下跌。一旦虧空大于自有資金,那么就必然會有其他人承擔代價。

不管是購房者,還是借錢給開發(fā)商的債權人。

接下來就是預收款了。

這一塊之前聊過很多了,大家基本都懂。預收款模式在各行各業(yè)也十分常見。健身房、洗剪吹辦卡都是如此。

而房屋預售本質上就是開發(fā)商向購房者借錢,借錢周期就是交錢到交付之間的間隔,而利息就是同樣房子現(xiàn)房與期房之間的價差。

由于我們被預售制調教了多年,大家基本默認期房和現(xiàn)房價值相同。甚至于和股票概念一樣,期房更具有想象空間。以前期房價格往往還會高于同區(qū)域的二手房價格。

別問,問就是修出來品質遙遙領先。

早期制度尚不成熟,市場很多亂象。開發(fā)商常常在手續(xù)都不完善的情況下,就以內部認購,或者誠意金的名義,向購房者收取現(xiàn)金。而這部分錢,就直接用于項目開發(fā)甚至挪走他用了。

后來由于出現(xiàn)房屋爛尾,一房多賣等等問題后,各地才開始完善房屋預售制度。

通常來說,要辦理房屋預售許可證才允許向客戶收錢。而辦理預售證,至少要保證土地屬于自己,且土地款已經(jīng)支付完成,項目規(guī)劃通過了政府批準,工程進度達到了當?shù)匾螅谑鄄糠植淮嬖诘盅?。在目前的房價水平下,做到這一步,拋開欠金融機構的錢還有供應商的錢,開發(fā)商已經(jīng)投入了大半進去了。

但如果不嚴格執(zhí)行預售管理制度,那么很可能搞開發(fā)的投入可以比開個理發(fā)店還低。

我見過最離譜的是在2010年前后,四川遂寧下轄某縣。那時當?shù)鼐尤贿€沒有預售制的概念,開發(fā)商在沒有取得任何手續(xù)之前,就可以隨便收錢。當時幾個做鋁合金窗,裝修的小老板合在一起,通過關系將一塊苗圃基地調規(guī)成了綜合用地然后開發(fā)項目。

他們就租了一個門店作為售樓處,做了幾個模型,印了一些廣告,招聘了幾個銷售人員就開始收錢了。至于項目現(xiàn)場,還是一片荒草,連圍墻都只有齊胸高。以現(xiàn)在的眼光來看,這個項目是否存在都要打個問號。

可當時當?shù)乩习傩召彿繜崆榉浅8?,大多?shù)項目都是坑都沒有挖就賣完了。由于當?shù)亻_發(fā)商都這樣搞,大家也沒有選擇。于是售樓部開業(yè)展示了一個月,就開始了內部認購。

在當時房價3000出頭的情況下,開發(fā)商居然向每個人收取10萬元。購房者抱著錢踴躍認購,開發(fā)商當天攬金3000余萬。而后來我在網(wǎng)上,搜到了該項目的主體結構建設合同,合同價格也就2000余萬元。

不過就算預售管理執(zhí)行再到位,在擅長調表的開發(fā)商,與動蕩的市場面前,爛尾樓就不可避免。并且我們這種特色的預售制度,購房者幾乎承擔了所有風險。雖然一些專家高呼不能取消預售制,但我覺得消費者最終會逼迫開發(fā)商做出選擇。

經(jīng)過這幾年暴雷房企的教育,沒有足夠優(yōu)惠的刺激,消費者也會盡量避開期房。在行業(yè)利潤銳減的情況下,真正有實力的開發(fā)商會盡量選擇現(xiàn)房銷售。而自身實力不足,寄希望于預收款加杠桿的房企,最終會被市場淘汰。

最后就是融資,也就是借來的錢。

房地產(chǎn)行業(yè)雖然表面上沒有什么技術含量,但行業(yè)聚集了社會巨量的資源財富。

老板有錢了,自然而然會就用最高的薪資,吸引了最聰明的大腦。恒大前總裁夏海鈞在恒大暴雷的前一年2020年,還拿了2.3億的年薪。碧桂園的總裁莫斌,在同一年也拿了1.9億。

開發(fā)商的錢哪來的-(開發(fā)商的錢哪來的)

建房子這一塊基本都要依靠外包,且目前還屬于純人工的勞動密集型行業(yè)。老板花大價錢請來這些人,自然而然不是讓他們來研究如何建房子。他們最重要的工作職責,就是用盡一切辦法,幫企業(yè)借錢。

土地招牌掛保證金是借來的,這個叫前前融;土地款是借來的,這個叫前融;拿到土地去做開發(fā)貸,又找銀行借來一筆錢;房屋預售,是找購房者借錢;房子暫時不賣,還可以搞在建工程抵押貸款……更不用說還有之前講過很多的信托繞道、明股實債、甚至是自融輸血等等騷操作了。

關于這一塊,里面有太多故事。很多還是我等凡人不能接觸到的,甚至沒法想象到的東西。里面有白色的,灰色的,甚至是黑色的渠道。展開的話將成為一個永遠講不完的話題。

經(jīng)過這一波房企暴雷潮,以前光鮮的公司外表下,這些爛賬終于浮出水面。在房企資不抵債,且需要保交付的現(xiàn)實下,欠購房者的預收款在所有債權中具有了最優(yōu)先級。其他曾經(jīng)看來無比安全的有抵押債權,都可以成為其代價。

總結下來說,深挖大多數(shù)開發(fā)商的發(fā)家史,里面很多都包含了原罪。因為房地產(chǎn)的最基礎原材料土地,是控制在政府手中。而早期在制度尚不規(guī)范,市場無法充分競爭。同時后期的規(guī)劃、建設、安全、消防等,還會與地方政府發(fā)生關系。其中必然有不少見不得人的暗箱操作、爾虞我詐、利益輸送等等黑幕。

而行業(yè)發(fā)展至今,國家一步步加強對于房地產(chǎn)的規(guī)范,收緊對房企融資的限制,行業(yè)也由以前超高杠桿的高周轉運作模式,發(fā)展成為了如今門檻極高,但又極其容易虧損的狀況??墒窃跇O度內卷的競爭環(huán)境中,房企依然堅持著借錢做大資產(chǎn),同時憑借資產(chǎn)繼續(xù)借錢的路徑依賴。

在各方利益的推動下,終于將已經(jīng)極度泡沫化的行業(yè),還有高資產(chǎn)高負債的房企,吹成了現(xiàn)在這樣一松就飄、一收就死的樣子。

這兩年的現(xiàn)實告訴我們,大而不能到的神話,在市場經(jīng)濟的重錘下,也會不堪一擊。成為巨物的房企,也不可能像90年代的國企一樣,妄想成為可以永遠不斷虧損不斷借錢的怪胎。

那么曾經(jīng)窮的只剩錢的開發(fā)商,如今錢到底去哪了呢?

下期再說。

版權聲明:本文內容由互聯(lián)網(wǎng)用戶自發(fā)貢獻,該文觀點僅代表作者本人。本站僅提供信息存儲空間服務,不擁有所有權,不承擔相關法律責任。如發(fā)現(xiàn)本站有涉嫌抄襲侵權/違法違規(guī)的內容, 請發(fā)送郵件至 舉報,一經(jīng)查實,本站將立刻刪除。