廣州從3月1日起施行新的《廣州市城市更新安置房管理辦法》，有效期五年，舊文同時廢止。

2月21日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局關于印發(fā)廣州市城市更新安置房管理辦法的通知》。

《廣州市城市更新安置房管理辦法》（下簡稱《辦法》）指出，城市更新安置房優(yōu)先用于城市更新項目拆遷補償安置，包括對更新改造范圍內(nèi)房屋所有權人的房屋產(chǎn)權交換、房屋所有權人及使用人的臨時安置、原政府公房租戶和危、破、舊房改造中公房租戶的房屋租賃安置等。

城市更新安置房租賃收入扣除相關稅費后上繳財政，按照“收支兩條線”進行管理，城市更新安置房的檢查、維修、改造、評估、測量等業(yè)務經(jīng)費和日常管理經(jīng)費納入部門專項資金計劃，由市、區(qū)財政安排資金。

《辦法》指出，政府投資的城市更新項目；更新片區(qū)范圍內(nèi)因土地整備；城市更新范圍內(nèi)原政府公房改造和危、破、舊房改造，及市、區(qū)政府批準其他用途四種情況，可申請使用城市更新安置房。

原公房租戶申請使用城市更新安置房符合條件的，依據(jù)與市、區(qū)城市更新部門或區(qū)政府指定機構(gòu)簽訂的城市更新安置房租賃協(xié)議辦理房屋交接手續(xù)，并納入安置房租賃管理。住宅租金按照廣州市公有房產(chǎn)有關規(guī)定的標準收??；非住宅首次租賃需由市城市更新部門委托的評估機構(gòu)評估確定租金標準。

同時，城市更新安置房存量盤活租賃、原公房住戶租賃的租賃合同期限原則不超過五年。住宅類城市更新安置房租賃期滿前3個月承租人提出書面續(xù)租申請，經(jīng)審核符合租賃條件的，可重新簽訂租賃合同。

出現(xiàn)租賃或者使用期限屆滿；租賃期內(nèi)承租人申請終止租賃關系；承租人存在以欺詐手段獲取承租資格、不按協(xié)議使用房屋、故意毀損房屋或者其它違約行為；及租賃合同約定的其他應當騰退的情形這四種情況下，租客應當騰退城市更新安置房。

全文如下：

廣州市城市更新安置房管理辦法

第一章總則

第一條為規(guī)范我市城市更新安置房的建設與管理，促進城市更新安置房高效、合理利用，保障房屋所有權人及相關權利人的合法權益，加快推進城市更新項目實施，根據(jù)《廣東省公有房產(chǎn)管理辦法》、《廣州市城市更新辦法》的有關規(guī)定，制定本辦法。

第二條本辦法所稱城市更新安置房，是指由城市更新部門管理，可用于城市更新項目（含危、破、舊房改造）安置的公有房屋。

本市行政區(qū)域內(nèi)城市更新安置房的籌集、建設、產(chǎn)權登記、分配、監(jiān)管等管理，適用本辦法。

第三條城市更新安置房優(yōu)先用于城市更新項目拆遷補償安置，包括對更新改造范圍內(nèi)房屋所有權人的房屋產(chǎn)權交換、房屋所有權人及使用人的臨時安置、原政府公房租戶和危、破、舊房改造中公房租戶的房屋租賃安置等。

在優(yōu)先滿足城市更新安置的前提下，為利于政府資源的合理配置和充分利用，經(jīng)市、區(qū)政府批準，城市更新安置房可部分用于其他項目的政府安置。

第四條城市更新安置房管理應當兼顧社會公共利益和經(jīng)濟效益，尊重和保障相關權利人的權益，促進國有資產(chǎn)的保值、增值。遵循規(guī)范化、高效化、信息化原則，加強管理，產(chǎn)權清晰、權責明確，確保公開、公平、公正。

第五條市、區(qū)城市更新資金每年可安排一定資金用于城市更新安置房項目的建設。

第六條市城市更新部門負責統(tǒng)籌全市城市更新安置房的籌集、分配、審核與資金安排，指導和監(jiān)督城市更新安置房的建設。

市城市更新項目安置房管理單位負責市屬產(chǎn)權城市更新安置房管理的具體工作，包括安置房的建設、產(chǎn)權管理、使用、維護和物業(yè)管理等，負責安置房信息系統(tǒng)建設與維護工作。

各區(qū)城市更新部門或區(qū)政府指定的機構(gòu)負責本轄區(qū)內(nèi)區(qū)屬產(chǎn)權城市更新安置房的建設和管理，并定期向市城市更新部門報備區(qū)屬產(chǎn)權城市更新安置房的相關情況。

發(fā)改、財政、規(guī)劃和自然資源等職能部門按照各自的職責協(xié)同做好城市更新安置房建設及管理工作。

第二章籌集與建設

第七條城市更新安置房可以通過新建、移交接收、購買、租賃、調(diào)整使用等方式籌集：

（一）新建。市、區(qū)政府部門立項建設的城市更新安置房，以及市、區(qū)城市更新部門在政府收儲類城市更新項目中建設或配套建設的城市更新安置房。

（二）移交接收。城市更新項目中由項目實施主體配套建設并移交政府的安置房；市、區(qū)城市更新部門與其他市場主體、土地或房屋權屬人合作建設的城市更新安置房中屬于政府分成的部分；城市更新項目經(jīng)審定的建筑節(jié)余量中屬于政府分成或應當無償移交政府的部分。

（三）購買。根據(jù)項目安置需要，經(jīng)市、區(qū)政府批準購買的安置房。

（四）租賃。根據(jù)項目安置需要，經(jīng)市、區(qū)政府批準用于城市更新安置的租賃性住房（含集體土地租賃性住房）。

（五）調(diào)整使用。原用于城市危、破、舊房改造周轉(zhuǎn)安置房，具備條件的調(diào)整為城市更新安置房。

（六）其他可用于城市更新安置的公有房源。

第八條市、區(qū)政府部門立項建設、在政府收儲類城市更新項目中建設或配套建設的城市更新安置房，應每年向發(fā)改部門報送年度建設計劃和項目投資計劃。城市更新安置房年度建設計劃抄送市住房城鄉(xiāng)建設局，符合城市棚戶區(qū)改造的項目要納入全市城市棚戶區(qū)統(tǒng)計。

城市更新安置房建設項目列入城市更新項目和資金年度計劃，一并報市城市更新領導機構(gòu)審議。審議通過后，作為發(fā)改部門調(diào)整政府投資項目年度投資計劃、財政部門調(diào)整項目年度投資計劃的依據(jù)。

第九條市級財政投資建設的城市更新安置房項目相關建設管理工作由市城市更新項目安置房管理單位具體實施。

區(qū)級政府部門立項建設的城市更新安置房項目，由區(qū)城市更新部門或區(qū)政府指定的機構(gòu)負責建設實施。

市城市更新部門與其他市場主體、土地或房屋權屬人合作建設的更新項目，由項目主體負責具體實施安置房建設。

第十條市、區(qū)政府部門立項建設、在政府收儲類城市更新項目中建設或配套建設的城市更新安置房建設用地，經(jīng)市人民政府批準，可以劃撥方式供應。劃撥供地的項目按照我市有關建設工程項目優(yōu)化審批流程的規(guī)定辦理建設用地供應手續(xù)。

城市更新安置房建設項目，按照安置復建面積“建一免一”的原則，減免城市基礎設施配套費，并可在本市權限范圍內(nèi)依法減免其他行政事業(yè)性收費和政府性基金。

第三章產(chǎn)權管理

第十一條經(jīng)批準以劃撥方式供應建設用地的城市更新安置房，由土地使用權人向不動產(chǎn)登記部門申請辦理不動產(chǎn)登記。

市財政出資、區(qū)級政府部門立項建設的城市更新安置房，由土地使用權人向不動產(chǎn)登記部門申請辦理不動產(chǎn)首次登記。屬于市分成部分經(jīng)同級財政部門批準無償劃撥并完善納（免）稅后，可由土地使用權人申請辦理轉(zhuǎn)移登記。

第十二條合作建設或配套建設的城市更新安置房，由土地使用權人向不動產(chǎn)登記部門申請辦理不動產(chǎn)首次登記。屬于市政府分成的部分，經(jīng)同級財政部門批準無償劃撥并完善納（免）稅后，由土地使用權人申請辦理轉(zhuǎn)移登記。

第十三條經(jīng)市、區(qū)政府批準購買的城市更新安置房，根據(jù)不動產(chǎn)登記有關規(guī)定辦理房屋登記手續(xù)。

第十四條原城市危、破、舊房改造周轉(zhuǎn)安置房調(diào)整使用為城市更新安置房的，其產(chǎn)權管理按照政府公有房產(chǎn)管理和財政資金管理有關規(guī)定執(zhí)行。

第四章申請和分配

第十五條以下情形可以申請使用城市更新安置房：

（一）政府投資的城市更新項目需要使用城市更新安置房的；

（二）城市更新片區(qū)范圍內(nèi)因土地整備需要使用城市更新安置房的；

（三）城市更新范圍內(nèi)原政府公房改造和危、破、舊房改造需要安置公房租戶的；

（四）市、區(qū)政府批準其他用途的。

第十六條城市更新項目或土地整備需使用城市更新安置房的，由項目實施主體或城市更新土地整備機構(gòu)在城市更新片區(qū)策劃方案或項目改造方案報批時同步申報。

城市更新范圍內(nèi)原政府公房改造和危、破、舊房改造的公房租戶需承租城市更新安置房的，由租戶向市、區(qū)城市更新部門或區(qū)政府指定機構(gòu)提出申請。

第十七條市、區(qū)城市更新部門或區(qū)政府指定機構(gòu)依照管理權限，對城市更新項目實施主體或城市更新土地整備機構(gòu)提交的城市更新安置房使用方案進行審核。其中涉及以產(chǎn)權調(diào)換方式申請城市更新安置房的，需附房屋價格結(jié)算報告，結(jié)算方法按照我市國有土地上房屋征收與補償政策執(zhí)行。經(jīng)審核符合條件的，在項目改造方案中一并批復。

市、區(qū)城市更新部門或區(qū)政府指定機構(gòu)對原公房租戶提交的安置房租賃申請進行審核，符合條件的，通知其簽訂城市更新安置房租賃協(xié)議。

第十八條項目實施主體或城市更新土地整備機構(gòu)以產(chǎn)權交換方式申請使用城市更新安置房的，由項目實施主體或城市更新土地整備機構(gòu)依據(jù)經(jīng)批準的城市更新安置房使用方案，與市、區(qū)城市更新部門或區(qū)政府指定機構(gòu)簽訂城市更新安置房撥付協(xié)議，辦理房屋交接手續(xù)后，與被安置人辦理房屋產(chǎn)權調(diào)換。

項目實施主體或城市更新土地整備機構(gòu)以租賃方式申請使用（含對房屋所有權人及使用人的臨時安置）城市更新安置房的，由項目實施主體或城市更新土地整備機構(gòu)依據(jù)經(jīng)批準的城市更新安置房使用方案，與市、區(qū)城市更新部門或區(qū)政府指定機構(gòu)簽訂城市更新安置房撥付協(xié)議，辦理房屋交接手續(xù)后，與被安置人辦理房屋租賃手續(xù)，并統(tǒng)一納入安置房租賃管理。租金標準由城市更新部門委托評估機構(gòu)評估確定。

第十九條原公房租戶申請使用城市更新安置房符合條件的，依據(jù)與市、區(qū)城市更新部門或區(qū)政府指定機構(gòu)簽訂的城市更新安置房租賃協(xié)議辦理房屋交接手續(xù)，并納入安置房租賃管理。住宅租金按照廣州市公有房產(chǎn)有關規(guī)定的標準收??；非住宅首次租賃需由市城市更新部門委托的評估機構(gòu)評估確定租金標準。

第二十條城市更新安置房應優(yōu)先保障城市更新項目安置周轉(zhuǎn)使用。在核定合理的用房存量后，由市、區(qū)城市更新安置房管理部門報經(jīng)市、區(qū)政府同意，對確實可盤活的空置城市更新安置房，按照公開、公平、公正的要求實行公開招租，確定承租人。因特殊情況不適宜公開招租的，經(jīng)市政府批準可協(xié)議出租。

租賃非住宅類城市更新安置房，用作社區(qū)服務、教育、衛(wèi)生、養(yǎng)老等公益用途的，按照市房屋管理部門規(guī)定的標準計算租金；用作行政、事業(yè)單位辦公的，由相關單位申請辦理劃撥無償使用手續(xù)。

第五章日常管理和維護

第二十一條以產(chǎn)權交換方式撥付使用的城市更新安置房，由申請撥付使用單位或者取得房屋產(chǎn)權的單位、個人自行實施日常管理和維護。

以租賃方式撥付使用（含臨時安置）的城市更新安置房，由經(jīng)審核的項目實施主體或城市更新土地整備機構(gòu)根據(jù)撥付協(xié)議做好日常管理和維護。

城市更新安置房存量(含存量盤活利用)、原公房住戶租賃使用的城市更新安置房，由市城市更新項目安置房管理單位、區(qū)城市更新部門或區(qū)政府指定機構(gòu)負責日常管理和維護。

第二十二條城市更新安置房存量盤活租賃、原公房住戶租賃的租賃合同期限原則不超過五年。

住宅類城市更新安置房租賃期滿前3個月承租人提出書面續(xù)租申請，經(jīng)審核符合租賃條件的，可重新簽訂租賃合同。

第二十三條以下情形，應當騰退城市更新安置房：

（一）租賃或者使用期限屆滿的；

（二）租賃期內(nèi)承租人申請終止租賃關系的；

（三）承租人存在以欺詐手段獲取承租資格、不按協(xié)議使用房屋、故意毀損房屋或者其它違約行為的；

（四）租賃合同約定的其他應當騰退的情形。

出租人發(fā)現(xiàn)上述情形的，應當予以清退。承租人騰退城市更新安置房的，應當清繳房屋費用，辦理房屋移交接收手續(xù)。

第二十四條市城市更新項目安置房管理單位負責建立市屬城市更新安置房巡查制度，開展日常巡查工作。發(fā)現(xiàn)違規(guī)使用市城市更新安置房的行為應當及時進行處理。

第二十五條市城市更新項目安置房管理單位負責建立市屬城市更新安置房修繕制度，加強日常修繕管理工作。每年應定期對所管的房屋進行安全檢查，并制定年度房屋修繕計劃。

第二十六條市城市更新項目安置房管理單位負責建立市屬城市更新安置房物業(yè)管理制度，加強城市更新安置房物業(yè)管理工作。掌握市城市更新安置房的產(chǎn)權、座落、結(jié)構(gòu)、面積、設備、使用、維護、增減變化情況。

第二十七條市城市更新部門應對市屬城市更新安置房登記造冊，建立城市更新安置房檔案，按照統(tǒng)一管理和利用的原則實行管理。

區(qū)城市更新安置房管理部門負責建立區(qū)屬城市更新安置房督促檢查、修繕、物業(yè)管理制度，并于每年12月31日前將區(qū)屬城市更新安置房的管理臺賬抄送市城市更新部門。

第二十八條市城市更新部門應建立城市更新安置房管理信息系統(tǒng)，負責信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)更新及日常維護工作。

第六章法律責任

第二十九條行政機關及其工作人員違反本辦法規(guī)定，不依法履行職責的，由有權機關責令改正，對負有責任的領導人員和直接責任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十條租賃期間，房屋承租人、房屋使用人按法律、法規(guī)承擔相應的房屋安全管理責任。未與出租人達成續(xù)租協(xié)議或者未經(jīng)出租人同意逾期不騰退城市更新安置房的，應當承擔相應法律責任；造成出租人損失的，承擔賠償責任。

承租人在城市更新安置房的申請、租賃、使用過程中存在欺詐、故意損毀房屋、拖欠租金等行為的，按照合同依法承擔違約賠償責任；涉嫌犯罪的，依法移送司法機關處理。

項目實施主體或城市更新土地整備機構(gòu)對以租賃方式撥付使用（含臨時安置）的城市更新安置房管理不善，造成房屋毀損或滅失的，依法追究項目實施主體或城市更新土地整備機構(gòu)主要負責人和相關責任人責任。

第七章附則

第三十一條本辦法自2020年3月1日起施行，有效期五年?！稄V州市城市更新局關于印發(fā)廣州市城市更新安置房管理辦法的通知》（穗更新規(guī)字〔2018〕2號）同時廢止。

南都大數(shù)據(jù)研究院城市更新課題組

研究員 邱永芬